某廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 450450土地使用權(quán)出讓金200200（二）建安工程費(fèi)13502000（三）前期工程費(fèi)9494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)251251（五）公建配套費(fèi)282282（六）不可預(yù)見費(fèi)125125（七）開發(fā)期間稅費(fèi)250250（八）開發(fā)費(fèi)273273（九）投資總額合計(jì)32753925 (四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì)126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計(jì)算可需自有資金25222萬(wàn)元，需貸款額合計(jì)35300萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)65586萬(wàn)元。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。%。具體還本息計(jì)劃詳見表4—2—15“貸款還本目付息估算表”。投資計(jì)劃與資金籌措表（4—2—14）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891投資總額14306813913185352015120944176901876017268146691138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有資金25222602260003760376028402840 借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4—2—15） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891年初借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應(yīng)計(jì)利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來(lái)源52260927198121715816019投資回收52260927198121715816019其他收入 注：% 當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價(jià)為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價(jià)為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)4100元/㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/㎡；第四期多層住宅均價(jià)為4500元/㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/㎡。 車位售價(jià)初步定為8萬(wàn)元/個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元/㎡.月,高層均價(jià)40元/㎡.月。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表4—2—16所示。銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表4—2—16分 類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬(wàn)元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車 位1800（個(gè)）8（萬(wàn)元/個(gè)）14400合 計(jì)——176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?—2—18所示。 （注：下表中，A1～一期多層，A2～二期多層；A3～三期多層；A4～四期多層；B3～三期高層；B4～四期高層；C～車位）銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表4—2—17銷售計(jì)劃分年度銷售金額/萬(wàn)元年份銷售比例銷售面積/㎡23456789合 計(jì)250%A1A1：333051065812018C：170（個(gè)）1360350%A1A1：333041132312683C：170（個(gè)）1360450%A2A2：277971000711143C：142（個(gè)）1136550%A2A2：277961056211698C：142（個(gè)）1136650%A3A3：1323652942682150%B3B3：3741319455C：259（個(gè)）2072750%A3A3：1323555592783350%B3B3：3741220202C：259（個(gè)）2072850%A4A4：1660573063647350%B4B4：4738426535C：329（個(gè)）2632950%A4A4：1660576383775250%B4B4：4738327482C：329（個(gè)）2632合計(jì)100%120112683111431169826821278333647337752176421各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表4—2—18項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車 位1440013601360113611362072207226322632合 計(jì)1764211201812683111431169826821278333647337752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值稅率0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表4—2—20所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表4—2—21所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為14747萬(wàn)元。土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表4—2—19序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元備注1扣除項(xiàng)目金額177714+++開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”開發(fā)費(fèi)用
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