【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 按直接費(fèi)的2%計(jì)算13 不可預(yù)見費(fèi) 按直接費(fèi)的1%計(jì)算。14 直接投資額 　15 銷售代理費(fèi) %計(jì)算16 企劃宣傳費(fèi) %計(jì)算　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 按貸款1年計(jì)算17 大修基金 22 按銷售收入的1%計(jì)算。18 稅前合計(jì) 　19 營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(%*60%)計(jì)算。20 所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(10%*33%*60%)計(jì)算。21 含稅總成本 　22 銷售收入 2200 23 銷售利潤(rùn) 24 銷售利潤(rùn)率 0% 　說明：聯(lián)排獨(dú)棟住宅沒有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來估計(jì)，；地下室主要解決車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、工人房、設(shè)備用房的功能需求，但僅按成本價(jià)進(jìn)行銷售，起到控制銷售總價(jià)，促進(jìn)住宅銷售的作用。地下室的成本計(jì)算不同于地上，很多成本不攤?cè)氲叵率页杀局?，但基礎(chǔ)處理成本主要含在地下室成本中，故地下室單獨(dú)計(jì)算成本。四、 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析一、 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析對(duì)于京、滬、穗等發(fā)達(dá)城市的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，我市嚴(yán)格意義上的獨(dú)棟住宅項(xiàng)目還比較少，市場(chǎng)上以聯(lián)排住宅為供應(yīng)主流，獨(dú)棟住宅市場(chǎng)尚處在培育階段，可以認(rèn)為沒有形成一個(gè)純粹獨(dú)立獨(dú)棟住宅的細(xì)分市場(chǎng)。開發(fā)和銷售都沒有有效的實(shí)例展開，因而市場(chǎng)分析存在一定難度。但這樣也同時(shí)為領(lǐng)世郡項(xiàng)目留下了最大的市場(chǎng)想象空間。永泰紅磡地產(chǎn)作為我市較早引入獨(dú)立獨(dú)棟住宅產(chǎn)品并進(jìn)行大膽實(shí)踐探索的企業(yè)，需要借鑒先進(jìn)城市的理念，在他們成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深入研究天津市場(chǎng)，通過市場(chǎng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，挖掘市場(chǎng)潛在需求。4．1 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征 產(chǎn)品類型：當(dāng)前的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)是“TOWNHOUSE”市場(chǎng)2001年天津的TOWNHOUSE開始熱起，從整體市場(chǎng)看，聯(lián)排獨(dú)棟住宅充斥了90%以上的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，但獨(dú)體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨(dú)體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨(dú)棟住宅項(xiàng)目甚至普通住宅項(xiàng)目的一部分。仁愛濠景莊園就由公寓、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體等混合產(chǎn)品組成，并在2期加大了獨(dú)體、雙拼的比例，顯示了開發(fā)商經(jīng)過1期增強(qiáng)了對(duì)高端市場(chǎng)的信心，自然說明了市場(chǎng)有潛在需求，“汐岸國(guó)際”和“半島蘭灣”也有少量獨(dú)體或雙拼，占據(jù)了項(xiàng)目最好的區(qū)域，是其項(xiàng)目的坐莊產(chǎn)品，售價(jià)較高，單價(jià)約在1萬(wàn)5左右，總房款在400萬(wàn)以上，“第六田園”項(xiàng)目在項(xiàng)目中央位置設(shè)計(jì)了雙拼約20套聯(lián)排約120套，單價(jià)約6000元/平米，城市西線有蒙地卡羅獨(dú)棟住宅有獨(dú)立獨(dú)棟住宅推出，單價(jià)為不到6000元/平米，而本屬于普通住宅項(xiàng)目的“藍(lán)水假期”、“太陽(yáng)城”，也在小區(qū)內(nèi)建起獨(dú)立獨(dú)棟住宅，但更多做為一種象征產(chǎn)品和炒作成分，市場(chǎng)成分很少。部分項(xiàng)目紛紛推出標(biāo)價(jià)上千萬(wàn)的“樓王”，更多應(yīng)該視為開發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經(jīng)盯上”純屬銷售說辭。開發(fā)商紛紛標(biāo)榜自己有天津市最貴的獨(dú)棟住宅，其意在吸引高端客戶的注意力，因此產(chǎn)品供應(yīng)上只此1套，不能用來驗(yàn)證市場(chǎng)需求。從國(guó)內(nèi)獨(dú)棟住宅市場(chǎng)實(shí)踐來看，真正能在市場(chǎng)引起客戶購(gòu)買欲的真正獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有兩種，一種是京、滬、穗市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)且市場(chǎng)火爆的中產(chǎn)化獨(dú)棟住宅產(chǎn)品小獨(dú)棟住宅，或叫經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級(jí)獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒有純粹獨(dú)體產(chǎn)品的社區(qū)，這說明獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)仍在培育期。由于獨(dú)立獨(dú)棟住宅供應(yīng)量實(shí)在有限，市場(chǎng)有待展開。，因此，我們認(rèn)為以上獨(dú)體獨(dú)棟住宅的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨(dú)體獨(dú)棟住宅可靠結(jié)論，可以認(rèn)為獨(dú)立獨(dú)棟住宅幾乎是處女地市場(chǎng)。 區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞天津人歷來都以城南地區(qū)為上風(fēng)口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別是獨(dú)棟住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地，五大道就是當(dāng)年的“梅江南”，與領(lǐng)世郡與城市的關(guān)系可謂驚人的相似，早在上世紀(jì)90年代初，就陸續(xù)建設(shè)了不少獨(dú)體聯(lián)體獨(dú)棟住宅，如寧家房子一帶的“陽(yáng)光獨(dú)棟住宅”、“侯臺(tái)獨(dú)棟住宅”、“科馨獨(dú)棟住宅”“蒙地卡羅”等。天津獨(dú)棟住宅的位置更靠近中心城區(qū)環(huán)境良好的地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國(guó)際”、“半島藍(lán)灣”等以聯(lián)排獨(dú)棟住宅為主的項(xiàng)目是目前區(qū)域市場(chǎng)的代表。仁愛濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品上沒有更進(jìn)一步；汐岸國(guó)際和半島藍(lán)灣依傍大梅江300萬(wàn)平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢(shì)。另外，在濱海新區(qū)的泰達(dá)開發(fā)區(qū)，“萬(wàn)聯(lián)獨(dú)棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨(dú)棟住宅”、“陽(yáng)光新干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開發(fā)區(qū)高端住宅產(chǎn)品的需求。 客戶：本地客戶為主天津的外地客戶不多，獨(dú)棟住宅消費(fèi)群體以本土消化居多，約占8090%，購(gòu)房者多為私營(yíng)業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當(dāng)一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛濠景”因緊鄰市區(qū)而被購(gòu)房者當(dāng)?shù)谝痪铀谋壤^高。摩托羅拉、三星等外資企業(yè)在津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，也占有一部分市場(chǎng)份額，但基本上租賃形式自己居住。投資的不多。 價(jià)位：經(jīng)濟(jì)型一枝獨(dú)秀天津的聯(lián)排獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，戶型面積一般在160—220平米，雖然位置各異，但價(jià)格差異并不顯著，單價(jià)在5000—6000元/平米，總價(jià)在100150萬(wàn)/套。這種“中產(chǎn)獨(dú)棟住宅”賣的也是最好，新推出的城市獨(dú)棟住宅Ⅱ?巴黎時(shí)間，因只做兩層，帶半地下室，單價(jià)做到8000元/平米（算地下室為60006500元/平米）。因面積、總價(jià)、面寬的限制，這類聯(lián)排獨(dú)棟住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能上存在相當(dāng)大的局限性，只能作為過渡產(chǎn)品。獨(dú)體獨(dú)棟住宅戶型面積和價(jià)格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說總價(jià)在300—600萬(wàn)元不等，最大戶型是“仁愛濠景”達(dá)1100平米。產(chǎn)品價(jià)位高高在上達(dá)上千萬(wàn)，但處于聯(lián)排獨(dú)棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協(xié)調(diào)，類似的現(xiàn)象出現(xiàn)在城市獨(dú)棟住宅Ⅱ，標(biāo)價(jià)999萬(wàn)元的那套。因此，一方面，聯(lián)排獨(dú)棟住宅的熱銷，可以視為中產(chǎn)階級(jí)把聯(lián)排獨(dú)棟住宅當(dāng)作獨(dú)體獨(dú)棟住宅的過渡產(chǎn)品消費(fèi)，為獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，獨(dú)體獨(dú)棟住宅在未來會(huì)有不少的需