【文章內(nèi)容簡介】 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價指標(biāo) 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表5－4 財務(wù)效果指標(biāo)比較項目 地價為74931萬時 地價為87416萬時 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風(fēng)險較小。％，可見其風(fēng)險較高。 敏感性分析影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。表5－4 項目敏感性分析表全部投資 基準(zhǔn)方案 地價變動 售價變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降5％、10％時，％、％。，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價下降10％時，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r上升10％時，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。當(dāng)售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算，詳看附圖1。經(jīng)計算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。 有關(guān)說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務(wù)年度。本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計是基于筆者既往工作經(jīng)驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設(shè)計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)來擔(dān)綱項目此項工作，包括對項目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項目的融資計劃。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔(dān)50%。 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項目 地價為74931萬元 地價為80913萬元 地價為87416萬元 投資利潤率（％） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20042 15684 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價 運用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。 全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。 研究依據(jù)amp。Oslash。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。Oslash。 標(biāo)amp。Oslash。 amp。Oslash。 國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫amp。Oslash。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標(biāo)amp。Oslash。 準(zhǔn)amp。Oslash。 中國人民銀行存、貸款利率amp。Oslash。 《廣東統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。Oslash。 中國人民銀行121號文件amp。Oslash。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2/戶，平均每套面積為150 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，