【正文】 及部分中產(chǎn)階層，他們對(duì)于獨(dú)棟住宅的消費(fèi)欲望會(huì)逐漸增強(qiáng)；因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而涌現(xiàn)處處商機(jī)，將吸引不少外地客商來(lái)津投資，從而將培育獨(dú)棟住宅外地客戶(hù)市場(chǎng)；同時(shí)受獨(dú)棟住宅用地政策的限制，天津的純粹獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，在極具張力的“新天津”城市規(guī)劃的“催生”下，將面臨著一次史無(wú)前例的爆發(fā)期。因此，一方面，聯(lián)排獨(dú)棟住宅的熱銷(xiāo)，可以視為中產(chǎn)階級(jí)把聯(lián)排獨(dú)棟住宅當(dāng)作獨(dú)體獨(dú)棟住宅的過(guò)渡產(chǎn)品消費(fèi)，為獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望還沒(méi)有被釋放出來(lái)，獨(dú)體獨(dú)棟住宅在未來(lái)會(huì)有不少的需求。獨(dú)體獨(dú)棟住宅戶(hù)型面積和價(jià)格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說(shuō)總價(jià)在300—600萬(wàn)元不等，最大戶(hù)型是“仁愛(ài)濠景”達(dá)1100平米。這種“中產(chǎn)獨(dú)棟住宅”賣(mài)的也是最好，新推出的城市獨(dú)棟住宅Ⅱ?巴黎時(shí)間，因只做兩層，帶半地下室，單價(jià)做到8000元/平米（算地下室為60006500元/平米）。投資的不多。 客戶(hù)：本地客戶(hù)為主天津的外地客戶(hù)不多，獨(dú)棟住宅消費(fèi)群體以本土消化居多，約占8090%，購(gòu)房者多為私營(yíng)業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當(dāng)一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛(ài)濠景”因緊鄰市區(qū)而被購(gòu)房者當(dāng)?shù)谝痪铀谋壤^高。仁愛(ài)濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品上沒(méi)有更進(jìn)一步；汐岸國(guó)際和半島藍(lán)灣依傍大梅江300萬(wàn)平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞天津人歷來(lái)都以城南地區(qū)為上風(fēng)口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別是獨(dú)棟住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地，五大道就是當(dāng)年的“梅江南”，與領(lǐng)世郡與城市的關(guān)系可謂驚人的相似，早在上世紀(jì)90年代初，就陸續(xù)建設(shè)了不少獨(dú)體聯(lián)體獨(dú)棟住宅，如寧家房子一帶的“陽(yáng)光獨(dú)棟住宅”、“侯臺(tái)獨(dú)棟住宅”、“科馨獨(dú)棟住宅”“蒙地卡羅”等。由于獨(dú)立獨(dú)棟住宅供應(yīng)量實(shí)在有限，市場(chǎng)有待展開(kāi)。從國(guó)內(nèi)獨(dú)棟住宅市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，真正能在市場(chǎng)引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲的真正獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有兩種，一種是京、滬、穗市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)且市場(chǎng)火爆的中產(chǎn)化獨(dú)棟住宅產(chǎn)品小獨(dú)棟住宅，或叫經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛(ài)的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級(jí)獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。部分項(xiàng)目紛紛推出標(biāo)價(jià)上千萬(wàn)的“樓王”，更多應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶(hù)已經(jīng)盯上”純屬銷(xiāo)售說(shuō)辭。4．1 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征 產(chǎn)品類(lèi)型：當(dāng)前的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)是“TOWNHOUSE”市場(chǎng)2001年天津的TOWNHOUSE開(kāi)始熱起，從整體市場(chǎng)看，聯(lián)排獨(dú)棟住宅充斥了90%以上的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，但獨(dú)體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨(dú)體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨(dú)棟住宅項(xiàng)目甚至普通住宅項(xiàng)目的一部分。但這樣也同時(shí)為領(lǐng)世郡項(xiàng)目留下了最大的市場(chǎng)想象空間。四、 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析一、 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析對(duì)于京、滬、穗等發(fā)達(dá)城市的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，我市嚴(yán)格意義上的獨(dú)棟住宅項(xiàng)目還比較少，市場(chǎng)上以聯(lián)排住宅為供應(yīng)主流，獨(dú)棟住宅市場(chǎng)尚處在培育階段，可以認(rèn)為沒(méi)有形成一個(gè)純粹獨(dú)立獨(dú)棟住宅的細(xì)分市場(chǎng)。21 含稅總成本 　22 銷(xiāo)售收入 2200 23 銷(xiāo)售利潤(rùn) 24 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 0% 　說(shuō)明：聯(lián)排獨(dú)棟住宅沒(méi)有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來(lái)估計(jì)，；地下室主要解決車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室、工人房、設(shè)備用房的功能需求，但僅按成本價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，起到控制銷(xiāo)售總價(jià)，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售的作用。18 稅前合計(jì) 　19 營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(%*60%)計(jì)算。10 物業(yè)用房建安費(fèi) 0 　11 直接費(fèi) 　12 管理費(fèi) 按直接費(fèi)的2%計(jì)算13 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按直接費(fèi)的1%計(jì)算。因此，實(shí)際土地成本大于本表所列成本。 21 含稅總成本 22 銷(xiāo)售收入 6000 424920　 　 各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）=均價(jià)23 銷(xiāo)售利潤(rùn) 24 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 32% 說(shuō)明：本測(cè)算沒(méi)有含地下室費(fèi)用；土地成本沒(méi)有考慮到地價(jià)上漲因素，本表按現(xiàn)時(shí)成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實(shí)和土地價(jià)格的上漲，因此本項(xiàng)目第四批次土地、項(xiàng)目西青區(qū)約350畝的土地價(jià)格很有可能上漲，從而使項(xiàng)目成本上升。 18 稅前合計(jì) 　19 營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(%*60%)計(jì)算。 15 企劃宣傳費(fèi) 150 %計(jì)算。 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按直接費(fèi)的2%計(jì)算。 　小區(qū)智能化 50 通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商代為建設(shè) 　有線電視 3 　配套設(shè)計(jì)費(fèi) 2 　路燈 15 　信報(bào)箱 3 　圍墻 20 　非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi) 50 我方出地，別人建設(shè) 　臨時(shí)水 3 　臨時(shí)電 5 　7 區(qū)內(nèi)綠化、道路（) 200 按150元/m2計(jì)：*80%*170/=240元/m2 141648 工程費(fèi) 1450 各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自單價(jià)（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2） 1026899 物業(yè)用房建安費(fèi) 60 按8500平方米，5000元/平方米計(jì)算。 5 前期相關(guān)費(fèi)用 147 其中：策劃費(fèi)用 5 　設(shè)計(jì)費(fèi)用 70 按一期支出設(shè)計(jì)費(fèi)用推算 　測(cè)繪費(fèi)、定位驗(yàn)線、沉降觀測(cè)等： 4 　地名費(fèi) 1 　人防費(fèi) 40 總面積的2%；按2000元/平方米 　勘察費(fèi) 3 按獨(dú)棟住宅考慮 　勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工合同審查費(fèi) 2 每項(xiàng)1元/平方米 　施工圖審查費(fèi) 3 按獨(dú)棟住宅考慮 　建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi) 1 　建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 8 按外環(huán)外考慮 　質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文明施工費(fèi) 0 爭(zhēng)取免費(fèi)政策 　墻改基金 4 　散裝水泥基金 1 　招標(biāo)代理費(fèi)、定額編制費(fèi) 3 　環(huán)保測(cè)試、排污代掃等等 2 　6 區(qū)內(nèi)部分配套 388 其中：電力配套 83 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 　土建站和箱變基礎(chǔ) 5 含土建費(fèi)用 　一戶(hù)一表 10 　燃?xì)馀涮?28 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 　氣源基金 10 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 　一戶(hù)一表 2 　煤氣調(diào)壓站 1 　自來(lái)水 25 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)