紅湖灣項(xiàng)目策劃報告(編輯修改稿)
2025-06-26 00:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 下建議: 小區(qū)整體規(guī)劃原則 （1）崇尚古典主義懷舊風(fēng)尚，注重情感的生活區(qū)。 （2）減少硬質(zhì)景觀的孤立，投入動態(tài)景點(diǎn)和生態(tài)環(huán)境的融合，創(chuàng)造自然、生態(tài)、反樸歸真的健康空間 （3）精致的中式園林，給人以步步有景、處處生情的心里暗示，適當(dāng)融合歐洲古典風(fēng)格的元素兼顧時尚的韻致。 （4）街坊式的鄰里交流空間，塑造社區(qū)文化。 （5）小區(qū)人、車行動線合理，在小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流，使車輛的行使對小區(qū)居民生活的影響降到最低，真正實(shí)現(xiàn)人行與車行路線的動靜接合。 （6）商業(yè)設(shè)施配套有一定的主題思想，配合體現(xiàn)不同的文化內(nèi)涵。 小區(qū)建筑設(shè)計(jì)原則 （1）根據(jù)小區(qū)地塊用地條件，考慮景觀與通風(fēng)，主體采用板式小高層建筑，部分多層建筑 （2）建筑風(fēng)格使用中式古典主義和歐洲古典主義的結(jié)合，如“美人靠”等 （3）建筑立面色彩突顯穩(wěn)重和精致，突顯古典主義建筑風(fēng)格的優(yōu)勢。 小區(qū)景觀規(guī)劃原則 （1）小區(qū)被規(guī)劃路呈手槍型，景觀主軸的必須做到南北連接，讓小區(qū)形成有機(jī)整體布局，無水不成園林， （2）結(jié)合小區(qū)市場定位，景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)細(xì)致、典雅的特點(diǎn) （3）無水不成園林，小橋流水的動態(tài)景觀是中式園林不可或缺的組成部分，景觀主軸以水景慣連使小區(qū)充滿動感和生機(jī) （4）朱紅長廊的設(shè)計(jì)不僅使得景觀層次分明，更增加了業(yè)主間交流的空間。更是景觀價值賣點(diǎn)的提升 （5）考慮小區(qū)客戶的年齡構(gòu)成特征和家庭因素，可以設(shè)置戶外運(yùn)動場所 四、項(xiàng)目價格定位 項(xiàng)目定位于區(qū)域中高檔的住宅項(xiàng)目，在定價策略上同樣要體現(xiàn)。但由于目前距離項(xiàng)目開盤還有一段時間，所以本階段項(xiàng)目定價是目前產(chǎn)品應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價格，未來的發(fā)展將受到市場的影響，具有很強(qiáng)的不確定性。 定價策略 從客戶需求角度來看，本案價格的確定采用市場比較原則。市場比較法是目前運(yùn)用最廣泛的定價方法，同時也是最科學(xué)的方法之一。市場比較法必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，必須能盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的市場附加值。因此，就本案而言，必須對價格定位做一個較有實(shí)質(zhì)意義的深層次分析，才會對價格的具體制定有所幫助。 （1）估價思路 市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格。 （2）樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導(dǎo)下，我們將調(diào)查與本案相關(guān)的競爭物業(yè)，選取其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。 （3）修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個案得到的均為銷售價格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時間發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。 遵循以上定價原則，我們將結(jié)合片區(qū)內(nèi)可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，定出項(xiàng)目普通住宅的價格。 經(jīng)過周密的市場調(diào)研和研究： 建議項(xiàng)目目前的銷售均價為5200元 /平方米 未來的一年項(xiàng)目將有10%的增值空間 第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品研究 一、項(xiàng)目核心理念 項(xiàng)目資源優(yōu)勢尋找： 結(jié)合項(xiàng)目房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、客群特征分析及項(xiàng)目土地的環(huán)境地脈、地塊特點(diǎn)，綜合得出本項(xiàng)目最大的資源優(yōu)勢為以下三點(diǎn)： 區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況以及消費(fèi)多樣性需求給項(xiàng)目的市場機(jī)會 項(xiàng)目區(qū)域處于發(fā)展階段，未來的發(fā)展?jié)摿艽?目標(biāo)客群對于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品和高素質(zhì)人文生活的渴望 以上三點(diǎn)也就是本項(xiàng)目核心理念生發(fā)的資源基礎(chǔ)。 項(xiàng)目產(chǎn)品特性發(fā)掘 根據(jù)市場研究部分確立的“新古典主義住宅映象”這一市場定位，可以從中發(fā)掘出項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，從而超越市場局限，引領(lǐng)新熱點(diǎn)： 中西合璧的古典主義建筑風(fēng)格 精致實(shí)用、戶型合理 注重生態(tài)的景觀 中式情感交流的社區(qū)文化 以上四點(diǎn)是本項(xiàng)目核心理念推導(dǎo)的產(chǎn)品基礎(chǔ)。 amp。Oslash。 項(xiàng)目核心理念確立： 在以上資源與產(chǎn)品兩大基礎(chǔ)之上，我們可以順利得出項(xiàng)目的核心理念： 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 基地概況及定性 本項(xiàng)目地塊位于長沙市秦淮區(qū)大明路，總占地___平方米，東西長____米左右，南北寬_____米左右。項(xiàng)目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。 項(xiàng)目用地指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)用地面積及容積率 可建筑用地面積 ____㎡ 容積率 ____ 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 ≤__% 建筑高度 ≤ ___米 綠地率 ≥___％ 物業(yè)組成配比 住宅面積 ____㎡ 商業(yè)面積 ____㎡ 現(xiàn)狀分析及設(shè)計(jì)思路 整個項(xiàng)目以“新古典主義生活映象”為主題，以人為本，營造歸屬感。 隨著消費(fèi)觀念從非理性向理性思維的轉(zhuǎn)變，以及供銷情況的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。他們的指導(dǎo)思想從原來單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所接受?，F(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。“家”不在僅僅是一個棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。從這個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。項(xiàng)目倡導(dǎo)一種人與建筑的對話、人與自然互動的、人與人的交流健康的、悠閑的、精致的生活方式。 在盡可能的條件下，為住宅創(chuàng)造更多的各種景觀環(huán)境，在塑造商業(yè)的時候，應(yīng)注重社區(qū)商業(yè)街部分與周邊住宅的交通環(huán)境關(guān)系，做到互不干擾，又能給社區(qū)住戶帶來便利。 項(xiàng)目景
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