淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式共五篇(編輯修改稿)
2024-11-16 00:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，（參見表11）。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，%；自籌資金2184億元，%；其他資金來(lái)源3671億元，%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來(lái)比較合理。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來(lái)源中，80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來(lái)，有60%～70%資金直接或間接來(lái)自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。依據(jù)表11數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，且2002年以來(lái)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，%左右。（四）房地產(chǎn)資金信托活躍,%，%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文），對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題（一）融資渠道過(guò)于單一從上面對(duì)表11的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析（一）發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。，推動(dòng)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾
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