淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（共五篇）-全文預覽
【正文】 。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構擔保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析（一）發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務結構所導致的行業(yè)風險，風險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，%；自籌資金2184億元，%；其他資金來源3671億元，%。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》的頒布實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。(責任編輯:云馨)參考文獻:[1] [M].中國建筑工業(yè)出版社,2007.[2] :實務特別是近十年來,隨著改革開放的不斷深入,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高。債券的優(yōu)點主要有:(1)不會有失去公司控制權的危險。長期以來,我國的資本市場發(fā)展極不平衡,在一個成熟的市場經(jīng)濟中,企業(yè)債券應該作為市場經(jīng)濟的主要融資方式之一?？蛇x擇長期獲益。可融資金額巨大,資金來源豐富。REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累。筆者認為應該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。近年來,國家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,沒有從根本上解決問題。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無法與銀行貸款相比較。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個階段。如果大量的房地產(chǎn)融資都來源于銀行系統(tǒng),會增加整個銀行系統(tǒng)的風險。在中國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開發(fā)水平也有很大的差別,在我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業(yè)的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。但是我們也應該清醒地認識到,這種房地產(chǎn)開發(fā)所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優(yōu)的結構模式。房地產(chǎn)融資方式主要是:在我國房地產(chǎn)金融市場上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說?？梢哉f2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。這些巨大的銀行資金對我國房地產(chǎn)市場起到了良好的促進作用,特別是在企業(yè)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。調控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風險行業(yè)。第二,成本增加風險。尤其是在個人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會使得政府在調控的時候左右為難,也會使調控政策加大成本,并延長政策的顯現(xiàn)時間。我國的資本市場開展的比較晚,到現(xiàn)在不過近20年的時間。再之后,伴隨著我國商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1