【正文】 在某些情況下，甚至可能導(dǎo)致原有股東對公司控制權(quán)的喪失。在激烈的市場競爭面前，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著改制的巨大壓力，以上市為契機，可以為尚未實行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。優(yōu)點：① 籌集的資金使用期限較長(與貸款相比)； ② 對企業(yè)原有股東的股權(quán)沒有影響； ③ 發(fā)行債券的成本要低于普通股； ④ 發(fā)債融資具有財務(wù)杠桿作用； ⑤ 籌資范圍廣、金額大、對象廣泛； ⑥ 對投資人來說，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險較低。②銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復(fù)雜，需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報告及財務(wù)報表。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。今后的債券市場應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場之一。REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營管理。再之后,伴隨著我國商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開了。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險行業(yè)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個階段。筆者認為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。長期以來,我國的資本市場發(fā)展極不平衡,在一個成熟的市場經(jīng)濟中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場經(jīng)濟的主要融資方式之一。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險。(一)銀行貸款一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。公司股票上市以后，會有更多的投資者認購公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股東承擔風(fēng)險的分散。上市公司后，董事局有其他代表，會減弱大股東的控制。上市公司還有信息披露的義務(wù)，公司必須對自身財務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等等按時向社會公眾進行披露。同時，公司股價有市價可循，便于公司總體價值的確定，有利于公司采取措施提高其總體價值進而實現(xiàn)股東財富的最大化。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。但銀行作為企業(yè)，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。(3)債券方式比較靈活,有長期、短期、可轉(zhuǎn)換債等。健全的REITs流程監(jiān)控機制能充分發(fā)揮市場機制。房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。由于我國目前的證券市場并不發(fā)達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風(fēng)險,而只能將風(fēng)險集中在自己身上。(一)融資方式我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。2008~2009年,我國政府為了應(yīng)對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。主要在于以下幾個原因:(1)對于開發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。銀行系統(tǒng)是一個國