【正文】 在某些情況下，甚至可能導(dǎo)致原有股東對(duì)公司控制權(quán)的喪失。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著改制的巨大壓力，以上市為契機(jī)，可以為尚未實(shí)行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。優(yōu)點(diǎn)：① 籌集的資金使用期限較長(zhǎng)(與貸款相比)； ② 對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響； ③ 發(fā)行債券的成本要低于普通股； ④ 發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用； ⑤ 籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛； ⑥ 對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。②銀行貸款融資的管理比較簡(jiǎn)單，但最初申請(qǐng)比較復(fù)雜，需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。今后的債券市場(chǎng)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。再之后,伴隨著我國(guó)商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國(guó)資本市場(chǎng)自身的不斷完善,資本市場(chǎng)的大門在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)由于存在著開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、前期投資較大等因素,屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長(zhǎng)、投資規(guī)模較大等特點(diǎn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問(wèn)題。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實(shí)施和央行121號(hào)文件的出臺(tái),使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個(gè)階段。筆者認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡,在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,企業(yè)債券應(yīng)該作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。(一)銀行貸款一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。公司股票上市以后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股東承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。上市公司后，董事局有其他代表，會(huì)減弱大股東的控制。上市公司還有信息披露的義務(wù)，公司必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等等按時(shí)向社會(huì)公眾進(jìn)行披露。同時(shí)，公司股價(jià)有市價(jià)可循，便于公司總體價(jià)值的確定，有利于公司采取措施提高其總體價(jià)值進(jìn)而實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的最大化。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。但銀行作為企業(yè)，也追求利潤(rùn)最大化，一般貸款利率較高。直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來(lái)源中，80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。(3)債券方式比較靈活,有長(zhǎng)期、短期、可轉(zhuǎn)換債等。健全的REITs流程監(jiān)控機(jī)制能充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如荼進(jìn)行的同時(shí),一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。由于我國(guó)目前的證券市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)也并不完善,使得銀行無(wú)法使用如證券化的方式來(lái)分散這種風(fēng)險(xiǎn),而只能將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上。(一)融資方式我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起始于上世紀(jì)80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快。2008~2009年,我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。主要在于以下幾個(gè)原因:(1)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來(lái)越高。銀行系統(tǒng)是一個(gè)國(guó)