淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式共五篇-文庫吧在線文庫
【正文】 必然還將高速發(fā)展一段時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)也必然將迎來一個(gè)高速發(fā)展的機(jī)遇。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。依據(jù)表11數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，%左右。（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。以工商銀行為例，需要滿足以下條件 ①企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，要求三級(jí)以上,如果是項(xiàng)目公司申請(qǐng)開發(fā)貸款，控股股東具有三級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)也滿足要求；②國有土地使用權(quán)作為抵押或企業(yè)擔(dān)保。房地產(chǎn)債券融資是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。⑥有利于企業(yè)股份制改造。特別地，由于股市具有的社會(huì)公眾效應(yīng)，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。股票代表著股東對(duì)公司的所有權(quán)。④其他問題。需遵守上市的有關(guān)的法規(guī)與受監(jiān)督。缺點(diǎn)：①融資成本高。股票上市以后，公司股份流動(dòng)性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，從而提高公司價(jià)值進(jìn)而提高股東財(cái)富。自有資本在資金來源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)。(三)房地產(chǎn)股票融資優(yōu)點(diǎn):①籌資量大。我國還沒有發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)。④銀行貸款融資風(fēng)險(xiǎn)較小，一般不涉及稅務(wù)問題。另可以購買投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對(duì)表11的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來比較合理。政策(2)債券利息可以在稅前扣除,節(jié)省成本。節(jié)稅。REITs使投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)分散。二、適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應(yīng)該大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做推高土地價(jià)格的一種重要因素。銀行系統(tǒng)是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問題,那么整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)將有很大的風(fēng)險(xiǎn)。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。主要在于以下幾個(gè)原因:(1)對(duì)于開發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。這3個(gè)階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點(diǎn),所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。2008~2009年,我國政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。伴隨著這個(gè)刺激計(jì)劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~,。(一)融資方式我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起始于上世紀(jì)80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)
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