房地產(chǎn)企業(yè)該如何融資-全文預(yù)覽
【正文】 位，一般來(lái)說(shuō)我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問(wèn)題都不大，資金都會(huì)很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。你坐下來(lái)就得讓投資方感到放心，他給你一個(gè)億，所以這一點(diǎn)非常重要。
這就是文件包裝這一塊。但是解決在目前，在你投資融資的時(shí)候，投錢(qián)的時(shí)候，在目前這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況，一定要有充分的說(shuō)明力，你算出來(lái)回報(bào)是3％誰(shuí)都不會(huì)投，那么你算出來(lái)50％會(huì)打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來(lái)支持它是50％。包括現(xiàn)在我們開(kāi)展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過(guò)來(lái)的。
這是前面四個(gè)方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來(lái)說(shuō)，就公司定位方面來(lái)說(shuō)。
第三個(gè)方面是我們產(chǎn)品的描述，我們這個(gè)產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的項(xiàng)目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場(chǎng)也好，還是我們的住宅也好，我們的產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場(chǎng)，還是我們的廠房倉(cāng)庫(kù)，這個(gè)要很清楚，不僅僅這個(gè)定位清楚，而且和這個(gè)產(chǎn)業(yè)里邊同類(lèi)的產(chǎn)品、同類(lèi)的比較是怎么一個(gè)狀況，為什么我們要選這個(gè)，這一點(diǎn)要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來(lái)支持。那么從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說(shuō)清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱。這是一個(gè)。第二部分除了分紅以外還有一部分還款，還有一部分利息；第三個(gè)模式就是這種股權(quán)加齊全。
第二個(gè)問(wèn)題就是這個(gè)我們?cè)趺磥?lái)投了，我們總結(jié)是三個(gè)方面來(lái)做，一方面是純粹的股權(quán)投資，這個(gè)和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起的，就是我們通過(guò)做股東分紅，比如說(shuō)搜房，搜房實(shí)際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個(gè)的過(guò)程和整個(gè)的運(yùn)作，所以我們對(duì)這塊是相當(dāng)?shù)那宄?，比如說(shuō)搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國(guó)兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說(shuō)以后上市這個(gè)渠道來(lái)得到他的回報(bào)，這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊，這塊適用于包括我們的項(xiàng)目公司，也包括我們長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司就是做一把，項(xiàng)目完了就完了，我們說(shuō)的是公司型的，做了第一個(gè)項(xiàng)目之后還要做第二個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)華遠(yuǎn)，以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤(rùn)，那么就屬于投資性公司。
第四個(gè)來(lái)源就是我們非房地產(chǎn)的這些大企業(yè)，像我們最近上市的這些，前兩年上市的什么中華、中油有的是錢(qián)，好多錢(qián)，他們總得投，投房地產(chǎn)他們不一定現(xiàn)在就很清楚，很懂，中遠(yuǎn)是花了幾年時(shí)間來(lái)研究房地產(chǎn)，來(lái)探索，那么這是非常好的資金來(lái)源或者資金擁有的這些實(shí)體。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊非常的看好。所以這是我們一個(gè)非常大的資金來(lái)源。那么股權(quán)投資我們開(kāi)玩笑說(shuō)叫不用還的錢(qián)，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢(qián)，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢(qián)，就是我們貸款借款要還的錢(qián)，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢(qián)，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。
剛才說(shuō)到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。最近特別是從去年下半年開(kāi)始，我們覺(jué)得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說(shuō)大家非常關(guān)注的一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說(shuō)的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國(guó)，我知道的也就是美國(guó)現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對(duì)我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個(gè)方面，比如說(shuō)上市，還有融資，還有收購(gòu)兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么他運(yùn)作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。這個(gè)東西和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開(kāi)了具體的開(kāi)發(fā)來(lái)談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，這個(gè)話題就是投資融資和企業(yè)重組。
上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候，我們做了一次非常大的年會(huì)，那時(shí)候我也是簡(jiǎn)單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。
第一方面就是投資的來(lái)源，這塊非常的重要，實(shí)際上大家都知道，就是找有錢(qián)的股東，開(kāi)發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來(lái)越少了，所以這時(shí)候資金實(shí)力的介入，成了我們做房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是做大項(xiàng)目非常關(guān)鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來(lái)考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。
來(lái)源是四個(gè)方面，一個(gè)方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券公司就是我拿高盛來(lái)舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場(chǎng)，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國(guó)這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生的事情，保險(xiǎn)公司也會(huì)介入這塊，特別是在國(guó)外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話，總會(huì)有一個(gè)比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過(guò)不同的方式。我是昨天晚上從香港趕回來(lái)，也是為了今天的會(huì)，非常簡(jiǎn)單，一個(gè)感覺(jué)就是海外，包括美國(guó)、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國(guó)這一塊是在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定，在過(guò)去十幾年當(dāng)中保持一個(gè)高速的發(fā)展，也是非?？春玫囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)。
第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商很多，幾萬(wàn)家，很多開(kāi)發(fā)商手上有地，但是資金不足，還有一些開(kāi)發(fā)商他手上有錢(qián)，但是他沒(méi)有地，所以這是一種能夠很好
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