【正文】 目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應(yīng)當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當?shù)闹斏?，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。 ②．居住現(xiàn)狀 ：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應(yīng)的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90 平方米左右區(qū)間。 ⑶．工薪階層 ①．收入狀況：工薪階層年收入 13 萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退 休職工等。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 100130 平方米。 ②．居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購買了商品房。 最需要關(guān)注的人群是 3645 歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積 110120平方米。 ②．居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務(wù)員商品房為主，中心區(qū)域內(nèi) 集團開發(fā)國貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員，住宅體量 2萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務(wù)員購買享有政府補貼政策，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，二次交易價格 21802350元 /平方米。 ⑧．外來投資者 ⑨．預(yù)期潛能炒房客 ⑶．客源購房目的 ：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房； 2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； 3, 工作型：因為工 作原因來曹城，為了工作方便的人群。 ⑸．宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài) ⑹．曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期 ,成為山東省西南部是最大的期望 . 二、 客戶分析 目標市場定位與分析 1)，目標消費群定位 先前（市場分析及產(chǎn)品建議報告中）經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。 ⑵．目前當?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。 2．劣勢（ WEAKNESS） ⑴．項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢 本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設(shè)計、規(guī)劃從一個科學合理的角度出發(fā)。 （ 6）類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有 8個在建住宅區(qū)項目，約 300 萬平方米。 （ 2）居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為中心城區(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達，但生 活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。 ③．醫(yī) 院：項目向西有縣立中學，縣人民醫(yī)院。項目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠 10 220 國道，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。 容 積 率：西區(qū) 。房產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資 30%（ 億）， 開盤，可回收部分資金。 項目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。容積率 ，以確保安置回遷，建筑面積 18 萬平方。 西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江 路，北至 閩江 路，出讓面積約為 130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務(wù)特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。公司以幫助別人、成就自我為價值觀，以為您，我不懈努力 為服務(wù)理念，秉承同心協(xié)力、務(wù)實求精的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。 D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。 C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) ⑵、債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸 款的期限。因此項目可為地方創(chuàng)造 。 通過上述計算 ,在銷售面積 平方米的情況下 (即銷售面積達到可銷售面積的 %時 ),可實現(xiàn)盈虧平衡。各期分別為 萬元、 萬元、 萬元。 組織結(jié)構(gòu) 管理規(guī)范性 公司在管理上實行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內(nèi)一 線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學習榜樣，積極引進現(xiàn)代化科學管理技術(shù)，以用友軟件公司開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進行日常的管理運營。 ⑶、周曉明：職務(wù)是財務(wù)部經(jīng)理，國家會計師，從事房地產(chǎn)財務(wù)15 年，在專業(yè)知識上善于學習，不斷向上，擅 長財務(wù)分析、稅務(wù)籌劃。 未來市場預(yù)測及影響因素 上饒縣房地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。其中住宅累計銷售 億元，平均每年銷售 億元；商用房累計銷售 億元，平均每年銷售 。其中住宅 2021 年是 萬平方米，比2021 年的 %；商用房 2021年是 平方米，比 2021 年的 萬平方米增長了 %。 房產(chǎn)投資資金來源情況 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 近年，總的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中 :企業(yè)自籌資金占%；銀行貸款占 %；其它資金（主要是定金及預(yù)收款和個人按揭貸款） %。 2021－ 2021 年，土地開發(fā)面積 萬平方米，平均每年 萬平方米。土地成交量以 2021 年為最大，特別是商住用地達到 ，而以 2021 年為最小總成交量才 。其中，住宅DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 新開工面積 1736269平方米，比去年同期增長 %，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 232679 平方米，比去年同期增長 %。房屋建筑施工面積 1052 萬平方米，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，增長 %。房屋建筑施工面積 890萬平方米，增長 3%；房屋建筑竣工面積 677萬平方米，下降 3%。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。全年全社會建筑業(yè)增加值 ，比上 年增長 %。 三、市場分析 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 上饒市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析 近年來，上饒市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內(nèi)需、推動上饒市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。 市場定位 本項目總體市場定位為高端產(chǎn)品，中高端價格。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。本項目用地面積為 。 資信程度 本公司自 2021年 2021年連續(xù)被上饒市工商局評為 2A級重合同守信用單位；被市縣地稅局評為誠信納稅企業(yè)，信用等級被銀行評為 A＋級。 公司現(xiàn)狀 資產(chǎn)負債：截止 2021年 12 月 31日 ,上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額為人民幣 元，負債 元，所有者權(quán)益為人民幣 元。 公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，綠 野春天、綠野星城項目開發(fā)面積均在 10 萬平方米以上。公司在 十二五的規(guī)劃目標是將公司由原來專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。以下內(nèi)容公司名稱暫時仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。 對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。 D、資方審核融資方的還款計劃可行性 ，一旦確定后將按還款計劃回款。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。） 對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。 （ 4）房地產(chǎn)信托融資 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 （ 5）多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。） 方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。資金的來源和運用等內(nèi)容?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 四、管理團隊 人員構(gòu)成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標客戶群等。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。 證件狀況文件 項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 銷售許可證等五證的情況。 董事會決議 對 于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。如果大股東能提供某種擔保則更好。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。 公司現(xiàn)狀 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 最好有證明的人員。 項目來歷 項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 市場定位 指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等 建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。 房地產(chǎn)市場的分析 房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。 未來市場預(yù)測及影響因素 未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。 管理規(guī)范性 管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 （ 3）債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 風險分析（任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 C、破產(chǎn)風險 D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風險 E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。 C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。 房地產(chǎn)融資計劃書二： 一、公 司介紹 說明 2021 年 4 月 28 日上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已在工商局變更為江西宏城偉業(yè)投資集團有限公司。 公司理念是：誠實守信 鑄就精品。公司設(shè)有工程部、財務(wù)部、營銷服務(wù)部、行政部等部門。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實力 得到加強的同時，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)技術(shù)人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經(jīng)驗，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營風險，進一步提高經(jīng)營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。 綠野春天 樓盤入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟