【正文】 換，信托資金可以安全退出。我國(guó)信托市場(chǎng)今年低迷的發(fā)展?fàn)顩r即為明證。10金新信托一年前推出總金額8600萬(wàn)的“金新信托乳品行業(yè)戰(zhàn)略并購(gòu)資金信托計(jì)劃”到期，按合同約定，該信托的投資者將收回一年前投入的本金，%的到期收益?！薄　〉谌?，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后第23位。房地產(chǎn)信托融資操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：　　第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。但是，當(dāng)金融創(chuàng)新危及到金融穩(wěn)定和貨幣政策不能按預(yù)定目標(biāo)實(shí)施時(shí)，政府又會(huì)加強(qiáng)管制。　　《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》主要對(duì)信托公司的異地經(jīng)營(yíng)作出明確規(guī)定。　　上述法律、部門規(guī)章以及規(guī)范性文件對(duì)房地產(chǎn)信托融資主要有以下禁止性規(guī)定：　　《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：…（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；…”　　《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：…（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。既包括集合資金信托（貸款信托），亦包括財(cái)產(chǎn)信托，還包括證券投資信托，以及其他可能出現(xiàn)的信托新品種。信托財(cái)產(chǎn)是長(zhǎng)期貸款基金，受益人憑借貸款受益憑證在貸款期限屆滿時(shí)收回本金和利息。計(jì)劃資金用于向新上海國(guó)際大廈提供資金貸款，用于公司經(jīng)營(yíng)，貸款期限三年，貸款利率為中國(guó)人民銀行規(guī)定的三年期固定資產(chǎn)貸款利率，每年根據(jù)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整?！　⌒磐幸罁?jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成不同類別，依據(jù)信托上的利益是否歸屬于委托人本人，可以劃分成自益信托與他益信托；依據(jù)產(chǎn)生方式的不同，信托可分為明示信托和默示信托；依據(jù)信托關(guān)系中受托人是否為商業(yè)營(yíng)業(yè)，可以劃分為商業(yè)信托和民事信托，典型的商業(yè)信托包括：有價(jià)證券信托、投資信托、貸款信托、帶抵押公司債信托、養(yǎng)老金信托、單位信托、設(shè)備信托等，典型的民事信托包括：撫養(yǎng)費(fèi)信托、浪費(fèi)者信托、遺產(chǎn)信托、節(jié)稅信托等；依據(jù)信托所涉及的行業(yè)不同，信托可分為金融信托與貿(mào)易信托，金融信托業(yè)務(wù)范圍包括：資金信托業(yè)務(wù)、財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)以及代理業(yè)務(wù)，其中資金信托業(yè)務(wù)包括存款信托業(yè)務(wù)、貸款信托業(yè)務(wù)與投資信托業(yè)務(wù)，財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要包括不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，貿(mào)易信托業(yè)務(wù)主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租賃信托等。3在2004年第一季度“投向房地產(chǎn)的信托品種募集資金一直保持上升趨勢(shì)，%，引人矚目。信托方式相對(duì)銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展?！?　　一、 “房地產(chǎn)信托”的興起原因與現(xiàn)狀　　2003年6月，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)「2003」121號(hào)），簡(jiǎn)稱央行121號(hào)文，出臺(tái)了一連串措施：不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業(yè)不得將流動(dòng)資金貸款用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資；只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；提高對(duì)購(gòu)買第二套以上者的首付款比例?！　￡P(guān)鍵字： 房地產(chǎn)信托融資，集合資金信托，貸款信托，委托人利益保護(hù)　　“房地產(chǎn)信托”一詞，近來頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托？主流媒體這樣予以界定：“房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。　　除121號(hào)文帶來的機(jī)遇外，信托自己的優(yōu)勢(shì)也對(duì)房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。據(jù)《中國(guó)信托業(yè)季度報(bào)告》（2003年第四季度）顯示，“信托業(yè)出乎意料地在年底呈現(xiàn)出爆發(fā)突進(jìn)的現(xiàn)象”，“投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的品種居前列，品種數(shù)、金額分別比第三季度增加22個(gè)、”，“房地產(chǎn)信托融資的品種數(shù)量、%、%，與前三個(gè)季度相比較，不僅比重在增加，金額比重直線上升，而且房地產(chǎn)融資地域正從局部地區(qū)向全國(guó)各地?cái)U(kuò)散，第三季度原來只是集中于浙江地區(qū)，第四季度已在國(guó)內(nèi)主要大中城市全面開花”。6“受人之托，代人理財(cái)”是信托的基本特征，也是信托關(guān)系的簡(jiǎn)明概括。　　上海國(guó)投的新上海國(guó)際大廈資金信托計(jì)劃項(xiàng)目中委托人和受益人為同一人，即中國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的投資人，包括自然人、法人、和其他依法成立的組織