【正文】 利潤500元以上。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。A房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對立體。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：怎樣操作？A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。一位信托法務(wù)人士表示。在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來看，兩者的差距并不是很大。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。房地產(chǎn)融資之民間借貸Qamp。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點(diǎn)？A：； ：一般6個月以內(nèi)；、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；融資額度：1千萬至2億；配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表。填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。第三篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Qamp。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。二級市場（個人房貸市場）的運(yùn)作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險分散和風(fēng)險管理的目標(biāo)，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽(yù)的中長期投資工具。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。第一篇：房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀（一）融資規(guī)模持續(xù)增長近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，（參見表11）。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。（四）房地產(chǎn)資金信托活躍,%，%。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。（四）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。，推動住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級市場進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險分散給市場眾多投資者的目的。目前，我國的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)