【文章內(nèi)容簡介】 辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題：答題要點？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)無償修復(fù)？問題1：上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限，但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)是不合理的，因房屋尚在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)。？如果您是該企業(yè)的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？ 問題2：乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法不妥當(dāng)，該企業(yè)應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告之業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償修復(fù)，同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告之建設(shè)單位）積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況。？問題3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零時）。？請說明理由。問題4：拒絕移交的理由不成立。業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促、物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決。，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？問題5：乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進行實物查驗，做好查驗記錄，盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作，自查驗工作之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備運行維護技術(shù)檔案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從建設(shè)單位或城建館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。案例六：業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。案例:6：由于物業(yè)公司沒有做好安全防護措施，沒有警示牌，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部侵權(quán)責(zé)任。案例七：某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：車輛進出小區(qū)，一律收費20元。車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費10元/小時業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。案例7：價格法規(guī)定，此收費沒有經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r局批準(zhǔn)是非法收費，如果經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r局批準(zhǔn)同意收費所得除去必要的交通設(shè)施維修費、車管員工資外全部納入專項維修資金賬戶是建設(shè)部專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定的。案例八：凌晨四點，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)服務(wù)人員在監(jiān)控屏幕上了發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進入本大廈。答題要點：問題值班監(jiān)控人員應(yīng)采取措施的最佳順序是什么？問題調(diào)集企業(yè)保安人員，封閉大廈，報告派出所，逐層尋查可疑人員蹤跡，報告企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。問題物業(yè)管理人員在尋查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內(nèi)有異常響動，但門窗緊閉，此時可以采取哪些措施？問題敲門詢問里面是否有人，立即與該辦公室的使用人聯(lián)系。問題如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，正確的處理方法是？問題立即對嫌疑人進行詢問并等待公安機關(guān)人員到來。問題在控制嫌疑人后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取哪些措施？問題保護現(xiàn)場，通知辦公室使用人到場，由當(dāng)日值班物業(yè)服務(wù)人員對事件進行記錄（包括影像和筆記），保存監(jiān)控錄像資料。案例九：徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。案例9：物業(yè)公司沒有責(zé)任，是樓上業(yè)主侵權(quán)，根據(jù)物業(yè)管理條例、合同法規(guī)定物業(yè)公司可以起訴該業(yè)主繳納物業(yè)費和滯納金。案例十：某物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題（一）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)（二）部分房屋屋面出現(xiàn)滲漏水（三）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣案例10：（一）物業(yè)公司立即整改，(二）物業(yè)公司提請開發(fā)商盡快修復(fù)，(三）提請當(dāng)?shù)毓?、街道辦進行綜合治理。案例十一：如碰到小區(qū)業(yè)主傍晚在小區(qū)內(nèi)被毆打打劫，面對媒體的負面報道時，報道稱：“在居民大樓中發(fā)生這樣的事情，物業(yè)管理部門是否對此負有一定的責(zé)任呢？”案例11：沒有責(zé)任，根據(jù)最高法院的司法解釋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能確保單位、個人的人身、財產(chǎn)受到不法侵害的義務(wù)。案例十二：國慶節(jié)某管理處發(fā)函通知全體業(yè)戶按政府規(guī)定從10月1日—7日放假，9月2930日（周六、日）假期調(diào)至10月45日。休假期間大廈中央空調(diào)暫停供應(yīng)，業(yè)戶如需加班辦公用空調(diào)須交納空調(diào)附加使用費。某外資企業(yè)收文后來函服務(wù)中心，稱其公司不能按中國規(guī)定放假，9月29日30日照常休息，10月45日正常上班。45日上班時要求服務(wù)中心提供免費空調(diào)供應(yīng)。業(yè)戶提出把2930日休息時省下的中央空調(diào)費用補償在10月45日。當(dāng)管理處拒絕業(yè)戶要求時，業(yè)戶來函投訴，稱其每月均準(zhǔn)時交納管理費用，有權(quán)享受空調(diào)供應(yīng)，服務(wù)中心額外收取費用不合理，拒絕業(yè)戶合理的要求更是不應(yīng)該，要求給予解釋；否則業(yè)戶將自行安裝一臺分體空調(diào)在公共區(qū)域。案例12：物業(yè)公司做法不合理、不合法，因為在物業(yè)費的測算中已經(jīng)包括空調(diào)電費，物業(yè)公司出于節(jié)能的考慮可以制定合理的運行方案，我贊同業(yè)戶的觀點，物業(yè)公司不得在另行收費，業(yè)戶提出自行加裝空調(diào)是不合理的行為，破壞了外立面和造成大廈整體用電的不平衡。案例十三：某建設(shè)單位與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，在銷售房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建設(shè)單位的請求，派出3名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，曾發(fā)生電梯困人事件。答案問題電梯工操作的工作屬于物業(yè)管理的哪個階段？ 問題早期介入。問題當(dāng)電梯困人時，電梯操作工應(yīng)采取的緊急處理措施有哪些？ 問題安撫乘客，馬上聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人。問題對電梯故障正確的處理方法是什么？問題立即報告建設(shè)單位，等候電梯安裝單位來處理，做好安全防護。問題此期間，3名電梯工的工作費用應(yīng)由誰承擔(dān)？ 問題建設(shè)單位。案例十四：海天物業(yè)管理公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實際情況，決定將特種設(shè)備的維修養(yǎng)護管理，包括設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)。在這種情況下，海天物業(yè)管理公司工程部人員認為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)被委托方去做。1]工程部人員這種想法對嗎？為什么？答：這種想法不對。無論是把特種設(shè)備的維修養(yǎng)護工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護公司或設(shè)備生產(chǎn)廠家的售后維修養(yǎng)護公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術(shù)人員進行管理，物業(yè)管理公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。2]特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？答：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1}特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料；2}特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄； 3}特種設(shè)備的日常使用狀況記錄； 4}特種設(shè)備及其安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄。5}特種設(shè)備運行故障和事故記錄。案例十五：某業(yè)主在辦理入住手續(xù)后，即填寫《住宅裝飾裝修申請表》（附裝修草圖），向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即派出保安人員到現(xiàn)場核查，未發(fā)現(xiàn)需要有關(guān)部門批準(zhǔn)的特殊項目，遂簽字同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取了裝修保證金、裝修管理費、垃圾清運費、施工人員安全管理費、消防器材費、施工現(xiàn)場管理費。業(yè)主組織施工單位進場裝修，歷時二個月，裝修過程中，施工人員在施工現(xiàn)場用電爐做飯，住宿。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要求立即改正，但業(yè)主予以拒絕，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即采取停水停電措施迫使業(yè)主改正，裝修完成并通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收后，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以裝修過程有違規(guī)行為為由，拒絕退還，在此情況下，業(yè)主遂拒絕繳納物業(yè)管理費。答案:問題裝修申報和審核中存在的問題有哪些？問題裝修申報的審核程序不完整，裝修申報資料不全，裝修審核人員不符合要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有將裝修禁止行為和注意事項告知裝修人。問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的費用，哪些是合理的？ 問題裝修保證金，裝修管理服務(wù)費，垃圾清運費。問題物業(yè)裝修完成后不應(yīng)返還的費用有哪些？ 問題裝修管理服務(wù)費，垃圾清運費。問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停水停電措施迫使裝修人整改的說法正確嗎？ 問題采取的措施是不正確的。問題該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費的起始時間是何時？問題該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費的起始時間為入住當(dāng)月。案例十六：12月6日，大廈物業(yè)公司接到1409室一家咨詢公司的書面投訴函。稱該公司經(jīng)理10月4日回到公司后，發(fā)現(xiàn)放在辦公臺面上的手提電腦不見了。該公司立即向公安機關(guān)報案。公安部門實地勘查無翻動、被撬和破門痕跡。查看大廈管理公司安管部的閉路電視監(jiān)控錄像及值班登記，也未找到任何線索。首先，作為業(yè)主，自己的店鋪失竊屬于刑事案件，應(yīng)該第一時間報警，請求公安機關(guān)立案破案，不應(yīng)要求物業(yè)公司無故承擔(dān)其損失，所以物業(yè)公司不必承擔(dān)任何責(zé)任。有一種情況除外，比如物業(yè)公司當(dāng)初跟楊先生簽訂的物業(yè)管理合同中有明確提出業(yè)主失竊，或者楊先生能出具證明，證明物業(yè)在管理過程中存在明顯的過錯或者失誤直接導(dǎo)致了此次失竊的發(fā)生，可以試著同物業(yè)公司協(xié)商解決讓物業(yè)賠償一部分損失，或者換個角度說作為物業(yè)公司應(yīng)主動適當(dāng)?shù)爻袚?dān)一部分損失。最后，作為物業(yè)的客服人員，如果物業(yè)公司在楊先生的被盜事件中沒有特例情況發(fā)生的話，那么就是沒有責(zé)任的。案例十七：某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。案例17：業(yè)主的說法正確，大堂的面積已經(jīng)分攤，屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)，物業(yè)公司出租共有部分應(yīng)當(dāng)經(jīng)過開發(fā)商或業(yè)主大會同意，收益除去必要的開支外，納入專項維修資金。建設(shè)部專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定。案例十八：水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費用按份額比例分攤。案例18：此說法不對，受益8戶不能代表整幢其他業(yè)主沒有受益，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過業(yè)委會同意由整幢業(yè)主分攤維修費用。法律依據(jù)同上。案例十九：某新建小區(qū)自2005年春季業(yè)主入住以來，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋并滲水，有的還出現(xiàn)明顯的裂縫，業(yè)主們對此反映非常強烈。面對這種情況，作為接管該小區(qū)的天順物業(yè)管理公司應(yīng)該做些什么工作？積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥瑯I(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。案例二十：業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。委托鑒定機構(gòu)做了鑒定，在此基礎(chǔ)上認為，大浴缸不能安裝到29樓，否則會影響大樓的正常使用并危及大樓安全。案例二十一：A公司是某高檔商品房住宅小區(qū)（總建筑面積80萬平方米）的建設(shè)單位，現(xiàn)擬預(yù)售商品房，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。答題要點問題A公司可以通過哪幾種方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？問題1：可以通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，投標(biāo)人少于3個的，經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問題若A公司聘請B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，他們之間簽定的合同是什么合同？該合同應(yīng)當(dāng)采取那種簽訂方式？問題2：A公司與B公司之間簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同；應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同并約定期限。問題3：（1）A公司與張某簽訂的商品房買賣合同中，是否包含A公司與B公司簽訂的合同？（2）買賣合同是否可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于A公司所有？（3）買賣合同是否可以約定A公司不承擔(dān)尚未出售房屋的管理費？（4）買賣合同是否可以約定張某所購房屋的保修責(zé)任由B公司承擔(dān)？問題3：商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，買賣合同不可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬A公司所有，法律規(guī)定，小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有；買賣合同不可以約定A公司不承擔(dān)尚未出售房屋的管理費，尚未出售房屋的管理費應(yīng)該由A公司承擔(dān)；張某所購買房屋的保修責(zé)任由A公司負責(zé)。第四篇：電大物業(yè)管理實物考試專用(對)2．物業(yè)是房的統(tǒng)一體。(對)3．物業(yè)共有的一種物權(quán)。(錯)4．物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。(錯)5．物業(yè)管理住為標(biāo)志。(錯)6．委托服務(wù)管理服務(wù)。(錯)7．因事設(shè)職人有事做。(錯 8．管理處(中直接責(zé)任。(對)9．物業(yè)服務(wù)意志辦事。(對 10．空間，作為權(quán)的客體。(對)11．共同管理管理關(guān)系。(錯)12．專有所有擔(dān)的義務(wù)。(對)13．現(xiàn)代區(qū)分人的管理。(錯)14．管理規(guī)約法治規(guī)范。(錯)15．成立業(yè)主業(yè)主大會。(對)1。前期物業(yè)物業(yè)管理。(對)2．住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(錯)3．綜合驗收認證過程。(錯)草的。A．服務(wù)權(quán)6．創(chuàng)立一個正常營業(yè)()的注冊資本金A．50萬元以上人民幣7．業(yè)主分戶帳面住宅專()的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。B．30％8．物業(yè)管理服務(wù)費()。C．所有權(quán)屬于業(yè)主。公布其收支情況9．清潔工一般是通過()方式用工。C．勞務(wù)派遣工