【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)發(fā)展空間 ： 迎合蒲岐蓬勃發(fā)展的假日休閑經(jīng)濟(jì)，結(jié)合蒲岐的海鮮特色，蒲岐商業(yè)的發(fā)展空間主要有以下 三 大塊： 一、 建立 海鮮餐飲 集中商圈，形成海鮮餐飲規(guī)?；瑥亩鴮⑵厌?zhèn)海鮮餐飲的“口味鮮美”這一產(chǎn)品亮點(diǎn)打響，形成口碑效應(yīng)，吸引更多的消費(fèi)群前來品嘗。 讓蒲岐成為品味海鮮的首選之地。 二、建立海鮮產(chǎn)品銷售 的 特色市場 ，比如 建 海 產(chǎn)品特色一條街，這樣既能帶動蒲岐鎮(zhèn)海產(chǎn)品走向精細(xì)化發(fā)展，發(fā)揚(yáng)自己的特色，又能促進(jìn)蒲岐海產(chǎn)品的市場口碑，吸引更多的人來蒲岐。 三、 發(fā)展 酒店、 賓館等度假產(chǎn)品。 依托蒲岐潛在的休閑度假旺盛需求，抓住當(dāng)前存在 的賓館稀缺這一市場機(jī)遇，可以適當(dāng)建設(shè)賓館、酒店式公寓等房產(chǎn)品，一來可以經(jīng)營獲利，二來也可以投資升值。 以上三大塊是緊密聯(lián)系的整體商業(yè)空間，在實(shí)施開發(fā)過程中必須分配得當(dāng)、配合得到，只有這樣才能形成一個良好的商業(yè)氛圍，形成良好的商業(yè)勢態(tài)。 四、明確蒲岐人對住宅和商鋪的需求意向： 當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)收入富裕，海鮮產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名，交通便利！商品房形式受到虹橋鎮(zhèn)的影響，居民開始接受商品房在當(dāng)?shù)蒯绕穑ū卷?xiàng)目為第 1 個商品房樓盤）！由于 蒲岐鎮(zhèn) 是一個古鎮(zhèn)，在古城墻內(nèi)的建筑受到鎮(zhèn)府的保護(hù)，不的拆建（除危房），因此只能往古城外發(fā)展，給 本項(xiàng)目帶來了很大的機(jī)遇！ 以下是對其需求意向的詳細(xì)描述： 一、住宅產(chǎn)品： 當(dāng)?shù)鼐用癖容^喜歡高檔的房產(chǎn)，有差異性，高層普遍接受認(rèn)同，能夠承受的價位在 4500到 5500之間，面積在 130到 160平方左右。 二、商鋪產(chǎn)品： 酒 樓商鋪 ，面寬在 4 米，擁有大小包廂，包廂內(nèi)有衛(wèi)生間， 500方，樓層最好在 3層，有好的空間感 ； 門店小商鋪：面寬 4米，經(jīng)營面積 15 平方左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分：剖析項(xiàng)目地塊 一、 項(xiàng)目選址： 本項(xiàng)目位于蒲岐鎮(zhèn)北門村，虹南公路西惻，甬臺溫高速公路北側(cè)，向北直對浙南大酒店與浙南水產(chǎn)品加工基地， 西 面 臨河近山。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，其南、北、 西 三側(cè)均適合發(fā)展商業(yè)，西面適合住宅，景觀佳。 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件： 地理位置條件： 總體來看，本項(xiàng)目地塊位于近期蒲岐 向北 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)塊 ，在這里一系列重大項(xiàng)目比如浙南大酒電、浙南水產(chǎn)品加工基地、蒲岐工業(yè)區(qū)等都相繼落戶該地區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相繼完善，特別是虹南大道的開通，將使該地區(qū)的 為虹橋與蒲岐的連接區(qū)域 ，當(dāng)?shù)孛癖妼ζ淝熬笆挚春?，非常適合住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)經(jīng)營，具有極高的投資價值。 交通條件： 虹南打倒即將開通投入運(yùn)營，甬臺溫告訴蒲岐入口直通項(xiàng)目地，每天不間斷班車直通虹橋、樂清，交 通狀況十分便利， 是人流匯集的旺地， 非常適合本項(xiàng)目進(jìn)行商住開發(fā)，對于度假、海鮮餐飲、特色海鮮銷售、休閑娛樂等商業(yè)項(xiàng)目尤其適合。 環(huán)境條件： 本項(xiàng)目地塊 臨 河 近山，居高可望海， 景觀 極 佳 。 本項(xiàng)目地塊 道路云集、近高速，噪音 與粉塵 污染嚴(yán)重。 生活配套條件： 本項(xiàng)目地 周邊生活配套相對缺乏，但由于其地理位置極佳（處于蒲岐與虹橋的連接點(diǎn)） 、便利的交通條件， 對于日常生活、工作、教育、購物來說都是相當(dāng)方便。 土地平整情況： 水 、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對落后， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有待爭取更大的政府支 持。 土地征用情況： 開發(fā)商依法以拍賣形式夠得土地，土地性質(zhì)為商住兩用，手續(xù)基本完成。 三、 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 及市政建設(shè)要求 ： 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 出讓面積： 26000㎡； 另帶征 3885㎡。 土地用途： 商住 規(guī)劃容積率： ≤ 規(guī)劃建筑密度： ＜ 30% 綠地率： ≥ 30% 建筑高度： ≤ 71 m，地下室為一層 建筑層數(shù)： ≤ 21層 土地使用權(quán)出讓年限： 商業(yè) 40年，住宅 70年 建筑退用紅線距離： 東 ≥ 25米，河邊綠化帶保持 ≥ 15米 南 ≥ 10米 西：多層 ≥ 5米，高層 ≥ 10米 北：多層 ≥ 5米，高層 ≥ 16米 豎向： 室內(nèi)外 差 交通出入口方位： 西側(cè)為主入口，北側(cè)為次入口。 項(xiàng)目建設(shè)市政要求： 小區(qū)內(nèi)安排 1— 3個垃圾收集點(diǎn)； 小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等其它設(shè)施均由開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施建設(shè)，要求同時設(shè)計、同時施工、同時交付使用。 臨時施工圍墻須退道道路紅線 ，保證施工期間周邊道路暢通及道路衛(wèi)生。 四、 項(xiàng)目地塊 SWOT分析： 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢與機(jī)會： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目作為蒲岐地區(qū)第一個房產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貨]有競爭對手與其搶占消費(fèi)群體，它能夠輕松吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的眼球，并且因?yàn)樵诋?dāng)?shù)厝狈杀软?xiàng)目，能夠輕松在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群中留下深刻 而又美好的印象；再者，作為第一個房產(chǎn)項(xiàng)目，由于產(chǎn)品本身的稀缺性容易在以高價的姿態(tài)占領(lǐng)市場，并且形成旺銷的勢態(tài)。 蒲岐地區(qū)居民改善住宅質(zhì)量的 欲望非常大，對商品房急迫需求。 但是由于土地空間的限制，很難在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改善，這就形成了一個龐大的追求高品質(zhì)住宅的消費(fèi)群體，特別是由于古城區(qū)住宅受國家政策保護(hù)，禁止隨意拆建，購買高品質(zhì)的商品房無疑成為其改善住宅的唯一途徑。 本項(xiàng)目親河近山，登高可望海，環(huán)境與景觀都很好，非常適合高品質(zhì)住宅的建設(shè)，能很好地滿足當(dāng)?shù)厝藢Ω咂焚|(zhì)生活的追求。 蒲岐地區(qū)土地使用一直處于 緊張狀態(tài)，當(dāng)?shù)孛癖妼τ谕恋氐纳祪r值非常認(rèn)可，具有較高的投資心理。本房產(chǎn)產(chǎn)品的推出，必將因來極大一群投資客進(jìn)行購買。 本項(xiàng)目所在地是蒲岐與虹橋的連接點(diǎn)，符合近期蒲岐發(fā)展的方向，由于蒲岐一直以來都是以虹橋?yàn)橹行?，蒲岐人更是將大型購物、休閑活動、中高等教育放在虹橋，而作為連接點(diǎn)勢必將成為人潮匯集的關(guān)口，非常有利于商業(yè)氛圍的形成，對本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)有十分有利。 盡管蒲岐當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲已經(jīng)小有規(guī)模，但是幾家主力店都各地分散，無法形成規(guī)模效應(yīng)，所以當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲業(yè)迫切希望能形成以吃海鮮為特色的大型酒樓聚集 地 ， 并且經(jīng) 營業(yè)主對本地塊十分看好，這對本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)意味著一大機(jī)遇亮點(diǎn)，海鮮餐飲業(yè)的發(fā)展勢必將帶動其它度假、休閑、購物消費(fèi)。 蒲岐地區(qū) 的度假賓館產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)，只有一家不上檔次的招待所和浙南大酒店兩家可提供住宿，無法滿足蒲岐休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，為本項(xiàng)目建設(shè)賓館或者酒店式公寓提供機(jī)遇。 盡管蒲岐海鮮名聲十分有名，但是蒲岐地區(qū)卻缺乏 海鮮產(chǎn)品展示、銷售 的特色商業(yè)圈，這對于該地區(qū)龐大的海鮮產(chǎn)品經(jīng)營主來說是極大的發(fā)展限制，這就對本項(xiàng)目開設(shè)海鮮產(chǎn)品銷售的小商鋪提供了龐大的投資經(jīng)營群體。 本項(xiàng)目所在地以浙南酒店 為中心所形成的“假日消費(fèi)”經(jīng)濟(jì)日漸旺盛，并且鎮(zhèn)政府借駐浙南大酒店，使得該地區(qū)在近期將成為隱性的行政與海鮮餐飲消費(fèi)中心，商業(yè)氣氛開始濃厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目地塊劣勢與威脅： 涌臺溫告訴立交位于本項(xiàng)目的正南面，容易帶來噪音污染和粉塵污染，對于本項(xiàng)目的住宅開發(fā)存在不利影響。 蒲岐地區(qū)現(xiàn)有的商鋪?zhàn)饨鸲枷鄬^低，這對于本項(xiàng)目商業(yè)的卡法，特別是大面積商業(yè)的開 發(fā)十分不利，其高昂的總價將對經(jīng)營主和投資者形成價格阻礙，所以建議在商業(yè)開發(fā)中以小商鋪為主，形成特色街區(qū)，大商鋪為鋪，邀請大型知名海鮮酒樓入駐，提升人氣。 蒲岐地區(qū)除 本項(xiàng)目外后繼開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目較多，如果本項(xiàng)目開發(fā)周期拖長，對后期營銷會產(chǎn)生不利影響。 從遠(yuǎn)期來看，蒲岐的整個開發(fā)中心將向南移，形成現(xiàn)代化海濱城市，這將削弱本項(xiàng)目地塊的熱度，對長遠(yuǎn)投資客的購買可能會形成一定的租礙。所以本項(xiàng)目開發(fā)必須從速。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分： 項(xiàng)目定位建議 本部分由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位三大塊 組成 ，并依據(jù)這三大塊定位為項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局提供依據(jù)，從而形成科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃建議。 一、社會價值定位： 本項(xiàng)目的開發(fā)，將度假、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，將引 領(lǐng)蒲岐以“海鮮經(jīng)營”為住的特色商業(yè)形態(tài)。 在景觀上，注重依托周邊山河及海洋提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，借鑒歐洲沿海 城市的 建筑風(fēng)格，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時樹立起 浙江嘉華 在蒲岐 品牌領(lǐng)導(dǎo)地位，讓本項(xiàng)目的開發(fā)成為