【正文】 蒲岐 歷史 人文 與教育 蒲岐歷史人文 蒲岐是一個由屯兵形成具有海邊漁鹽特色的歷史古鎮(zhèn)，迄今有 830多年建制歷史，于寧淳熙年間為防海盜侵掠而建功立業(yè)，也是抗倭重鎮(zhèn)壓，目前仍留有四座城市和甕城、古煙墩等古戰(zhàn)場，鎮(zhèn)壓內(nèi)還保存著眾多完好的古民居。蒲岐的抬閣、踩高蹺 、扮笑戲等傳統(tǒng)民俗活動系民間節(jié)慶時所特有的民間演藝，極具觀賞性；一年一度的農(nóng)歷九月初一至初五大會市習俗，沿襲至今。 蒲岐鎮(zhèn)深厚的歷史底蘊及豐富的人文民俗對于生活在現(xiàn)代城市繁華的中都市人來說具有莫大的吸引力，成為蒲岐寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，給蒲岐帶來旺盛的人氣，有力地促進了蒲岐休閑觀光經(jīng)濟的發(fā)展。 蒲岐歷史人文 在教育方面，蒲岐設有 小學、初中，高中教育在虹橋，虹橋中學在當?shù)乜诒诲e。 蒲岐 總結 通過對蒲岐經(jīng)濟、人口、城市狀況、地理交通、人文歷史等各方面的調(diào)查、分析，我們對蒲岐的理解總結如下： 蒲岐充滿發(fā)展的 活力，經(jīng)濟 發(fā)展的實力雄厚， 而這實力主要來自其豐富的沿海資源及蒲岐人善于經(jīng)營的頭腦，同時經(jīng)濟的興旺發(fā)達為蒲岐商業(yè)的成長注入了強大的動力。隨著 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 虹南大道的開通，蒲岐的商業(yè)必將順著旺盛的人流北上。 蒲岐正在渴望“升級”，這主要從產(chǎn)業(yè)結構和 生活 質(zhì)量兩方面來說。 一、 產(chǎn)業(yè)結構 渴望“升級” ：一方面蒲岐將繼續(xù)深化其水產(chǎn)業(yè)原有的粗放型增長模式，努力將其做大、做細，大力發(fā)展衍生產(chǎn)業(yè)，比如休閑型漁業(yè)，但就其發(fā)展規(guī)模和進程來看，需要有效的引導和空間，只有這樣才能形成規(guī)模效應、口碑效應，才能做大做強。另一方面，蒲岐的其他產(chǎn)業(yè)，特 別是以旅游、休閑娛樂為主的第三產(chǎn)業(yè)正在聚集能力，逐步成長， 盡管蒲岐本身旅游休閑資源非常豐富，潛在消費人群非常廣泛， 但是 由于其各商家相對分散，難以形成市場規(guī)?；艿桨l(fā)展限制。 二、 生活 質(zhì)量渴望“升級”： 對于蒲岐的居民來說提升生活質(zhì)量無疑成為當前首要的夢想，但是蒲岐從居住條件、生活環(huán)境、生活空間、生活配套等等各方面都不盡人意，侮慢滿足蒲岐人對高品質(zhì)生活的追求，從此在蒲岐人內(nèi)心中間就產(chǎn)生 一個問題：高品質(zhì)的生活在哪里？而這對于我們項目的運行卻以為這極大的機遇，因為為消費者解決問題、滿足需求就意味著占領市場，取得利 潤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分：剖析蒲岐的 房 地 產(chǎn) 業(yè) 一、蒲岐房產(chǎn)開發(fā)的總體狀況 通過我們調(diào)查人員對蒲岐的實地走訪調(diào)查，對蒲岐地區(qū)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 分析、 總結如下： 蒲岐是一塊正待開發(fā)的“處女地”。就地產(chǎn)開發(fā)來說，蒲岐鎮(zhèn)到目前為止沒有任何房產(chǎn)項目進行開發(fā)，這一方面意味著蒲岐鎮(zhèn)具有旺盛的房產(chǎn)品消費市場，同時也意味著蒲岐房產(chǎn)開發(fā)存在著不可預測的風險，主要是在房產(chǎn)定價從缺乏可參考的對象。 蒲岐房產(chǎn)開發(fā)后勁十足。在實地調(diào)查當中，我們得知除本項目地塊即將開發(fā)以外，另有兩大地塊將相繼開發(fā)，而且體量 都比我們的大，其中一塊位于東門村，另一塊靠近浙能電站， 從遠期來看，這兩大地塊 符合蒲岐未來住宅的開發(fā)方向，特別是在住宅環(huán)境上，具有很強的優(yōu)勢。 蒲岐地區(qū)用地緊張，房產(chǎn)品的未來升值空間較大。 由于蒲岐地區(qū)本身土地資源有限，從而使得土地的價值增長迅速，從而可以明顯預計，蒲岐的房產(chǎn)品升值空間是非常巨大的，這對于善于經(jīng)營的蒲岐及其周邊居民來說，具有強大的投資誘惑。 蒲岐人期待好住宅。 蒲岐地區(qū)目前的居住形態(tài)大豆是自行建造的單體多層，從戶型設計、居住環(huán)境等各方面都無法滿足高品質(zhì)生活的需求。當?shù)孛癖妼Ω咂焚|(zhì)商品房的需 求欲望非常強大，而且當?shù)厝溯^高的收入水平也承受地起商品房 消費，有相當部分的人都去虹橋、樂清購買商品房，而且對大戶型的住宅特別中意，所以 在蒲岐開發(fā)高品質(zhì)住宅項目的成功機遇是非常大的。 二 、 詳解蒲岐 住宅： 蒲岐住宅 分布： 就現(xiàn)狀來看，蒲岐住宅主要圍繞古城區(qū)進行擴散分布，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，基本上都屬于居民自行建造，整體布局有點雜亂擁擠。 從未來住宅發(fā)展方向來看，蒲岐的住宅區(qū)域主要分兩大方向擴散：一是沿著虹南大道向北擴散與虹橋接近；二是 依據(jù)城市總體規(guī)劃向東南方向擴散，從遠景來看東南方向?qū)霈F(xiàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 龐大的住宅群。 蒲岐住宅 形態(tài)： 蒲岐鎮(zhèn)住宅形態(tài)主要分為兩大類：一是由四大古城門圍成一圈的老住宅形態(tài)，年代久遠，富有歷史價值，當?shù)卣畬ζ鋵嵭姓弑Ｗo，禁止隨意拆建，該地區(qū)民眾唯有另尋途徑改善住宅質(zhì)量，而商品房的出現(xiàn)將能很好地滿足其需求。二是古城區(qū)以外的新居民住宅，所謂新也僅僅相對古城老住宅而言，連成一線的單體多層，無論從居住的適宜性還是健康性上來說都已經(jīng)無法滿足需求。 蒲岐住宅 層高： 蒲岐地區(qū)住宅由于受其緊張的土地用量限制，其自建住宅以 多層為主（一般在 4~6 層，其中以 5 層居多），層高 米左右。 蒲岐住宅 面積： 蒲岐地區(qū)自行建設 的住宅 每層建筑面積在 35 平方左右，每層使用面積在 30 平方左右，其中朝南房間在 11 平方左右，朝北房間在 13 平方左右，衛(wèi)生間在 平方左右，總建筑面積在 200 平方左右， 蒲岐住宅 格局： 蒲岐地區(qū)自行建設的住宅其格局一般都為 南北各一單間，中間是樓梯和衛(wèi)生間，頂樓朝南一般帶陽臺 。 蒲岐住宅 功能分配： 蒲岐地區(qū)自行建設的住宅其功能分配為： 一樓南間 做前廳 、北間 做 車庫；二樓南間 做 客廳、北間 做 廚房和餐廳；三樓南間 做 主臥、北間 做 次臥；四樓 做 五樓一般為子女臥房。 蒲岐住宅 裝修： 蒲岐地區(qū)自行建設的住宅總體而言體現(xiàn)出明顯的 歐式 風格，內(nèi)部裝修偏向于帶有俗氣的富貴。 蒲岐住宅 外觀： 蒲岐地區(qū)自行建設的住宅在裝修上同樣 喜歡歐式風格，特別是喜歡模仿歐洲城堡式建筑，喜歡用羅馬柱，外立面顏色以偏 淡 黃色調(diào)為主，開窗較大，在 7 平米左右。 蒲岐住宅 環(huán)境： 由于整個蒲岐鎮(zhèn)缺乏整體科學規(guī)劃，以居民自行建設 為主，再加上土地本身緊缺等原因，導致整體住宅密度較大， 綠化面積缺失， 住宅環(huán)境較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蒲岐住宅 配套： 從大配套的概念來看，蒲岐地區(qū)的住宅相當不夠完善，特別是在購物消費、商業(yè)辦公、中高等教育等方面很難達到要求。 從居住小配套的概念來看，蒲岐地區(qū)的住宅基本 能滿足生活，但是在日常治安防護等方面存在相當大的隱患。 二、 詳解蒲岐 商業(yè)： 蒲岐商業(yè)布局： 主要商業(yè)街一條，老鎮(zhèn)中心的一條老街（街道寬度 4M左右），業(yè)態(tài)主要為一些日常生活用品，中低檔服飾，零售小買部等！當?shù)氐纳啼佔饨鸷艿?，沒有商品房的項目！我們的項目將成為當?shù)氐牡谝粋€商品房項目，這是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)！ 蒲岐商業(yè) 業(yè)態(tài)： 蒲岐地區(qū)商業(yè)發(fā)展不夠完善，該鎮(zhèn)主要以經(jīng)營海鮮餐飲為主 。 其中以古城、銀龍、浙南大酒店等五家大型海鮮餐飲店為 主 ，其中浙南大酒店就在本項目的西北面，其余四家主要在古城區(qū)的西北方，其經(jīng)營面積 都在 1000 平米以上，節(jié)假日是當?shù)睾ｕr餐飲消費的旺季，周圍地區(qū)人群紛紛開車前來品嘗鮮美海鮮。 蒲岐其它商業(yè)業(yè)態(tài)大體以經(jīng)營日常生活用品的小賣鋪 為主 ， 但是缺乏本土特色，檔次也較低。 有中小型的超市一家，靠近新建的虹南大道，離項目地大概一公里。 蒲岐 鎮(zhèn)只有浙南大酒店和老年招待所兩家賓館， 相對其加快發(fā)展的休閑度假產(chǎn)業(yè)來說存在極大的機遇。 其它娛樂商業(yè)也相對欠發(fā)達。 盡管蒲岐鎮(zhèn)以海鮮聞名，但是該地區(qū)卻并沒有很好利用這一資源，在海鮮產(chǎn)品零售、批發(fā)等商業(yè)形態(tài)方面缺乏有效發(fā)展。 蒲岐商業(yè) 租金： 蒲岐鎮(zhèn)店面租金以 10~15 平方計，一般在 500~1000 元 之間， 在海鮮酒樓方面，以 古城酒樓 為例，其 經(jīng)營面積 1000 平方，租金一年七萬 ，總體來看商業(yè)租金較低。 蒲岐商業(yè) 面積： 臨街小店鋪在 15 平方左右，大型酒樓在 1000 到 3000 左右。 蒲岐商業(yè) 層高： 臨街小店鋪 一般都位單層 ， 層高 米左右。 海鮮酒樓一般在 4 層左右 ，一層層高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 米左右，二層及二層以上層高在 米左右。 蒲岐商業(yè) 商業(yè)氛圍： 古城區(qū)為商業(yè)中心，商業(yè)氛圍相對濃厚，以滿足日常生活為主，其余消費一般都去虹橋；海鮮餐飲 消費 主要集中在古城區(qū)西北方向和北門村地區(qū)。 蒲岐商