【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)： ? 最大的賣(mài)點(diǎn)是，挑高 米 ,具有別墅的感覺(jué) 。 ? 周邊緊鄰泰州中學(xué) ,附屬二初中 ,以及大學(xué)城 ,人文氣息濃厚 。 ? 高綠化率 ,低建筑密度 ? 購(gòu)物 :易初蓮花 劣勢(shì)： ? 宣傳力度不夠，不重視品牌資源的累積 優(yōu)勢(shì)： ? 整體賣(mài)點(diǎn)較為突出，創(chuàng)造了幾個(gè)賣(mài)點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)者有一定的吸引力。 ? 環(huán)境有一定的吸引力 缺點(diǎn)： ? 項(xiàng)目投資太大，工程周期太長(zhǎng)； 優(yōu)勢(shì)： ? 獲得國(guó)家 2A小區(qū) ? 小區(qū)多層采用全框架結(jié)構(gòu) ? 小區(qū)周邊教育氛圍濃烈 ? 小區(qū)景觀、建筑外立面都比較有特色 缺點(diǎn)： ? 目前還未有公交通過(guò) 小結(jié)： ? 泰州西北區(qū)和中心區(qū)的新地產(chǎn)項(xiàng)目占地較小，多為 100 畝以下，只有水岸豪庭有 220 畝，東南區(qū)新區(qū)的項(xiàng)目占地面積較大，200 多畝 3000 畝；小高層、高層總量相對(duì)較多； ? 整體價(jià)位較為統(tǒng)一，住宅上，西北區(qū)的 2000 多元 3000 多元，東南區(qū)的 3000 多元，中心區(qū)的 3000 多元 4000 多元，差價(jià)主要源于開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格的高低；商鋪上，西北區(qū)商業(yè)價(jià)位從 5000 多到 12000 左右，南區(qū)商業(yè) 4000 多到 5000 多元，周邊人氣決定著商鋪價(jià)位的高低；政府對(duì)售價(jià)有控制，與拿地價(jià)格成比例； ? 南區(qū)新區(qū)臨近市政府的項(xiàng)目，客戶(hù)來(lái)源多為政府 /電信 /郵政 /公安 /電力等企事業(yè)單位，基本上為中高端客戶(hù) 。 ? 售樓部大型項(xiàng)目的建設(shè)較為注重；售樓人員一般較為規(guī)范，統(tǒng)一著裝，接待較為到位；售樓資料部分項(xiàng)目較少；銷(xiāo)售輔助工具除了必備的沙盤(pán)，部分項(xiàng)目還有樣板房；銷(xiāo)售登記較少； ? 泰州整體戶(hù)型設(shè)計(jì)較好，也較為創(chuàng)新，動(dòng)靜分區(qū)，有入戶(hù)花園、 米 LOFT 戶(hù)型等，但高層、小高層項(xiàng)目多沒(méi)有入戶(hù)大堂； ? 較多項(xiàng)目宣稱(chēng)歐式風(fēng)格，但沒(méi)有歐式的精髓； ? 品牌地產(chǎn) 公司、設(shè)計(jì)較為合理項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較快；“別墅 +多層 +小高層”的項(xiàng)目，多層與別墅銷(xiāo)售較快。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 二、泰州高港區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 (未列個(gè)案詳見(jiàn)附件 ) 府后人家 天禧玫瑰園 百年豪景 基本概況 ? 發(fā)展商：泰州新望置業(yè)有限公司 ? 全案緊靠區(qū)政府主要有聯(lián)排、獨(dú)棟、多層、小高層 ? 目前在售的為三、四期（小高層和聯(lián)排別墅），以歐洲風(fēng)格為主； ? 總結(jié)：產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)突出 ? 開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 全案緊靠大寨河，區(qū)內(nèi)引入活水 ? 目前在開(kāi)發(fā)的為二期 ,為現(xiàn)房 ? 占地面積為 125畝，為中高檔別墅區(qū)，價(jià)格相對(duì)較低。 ? 總結(jié)：產(chǎn)品水景賣(mài)點(diǎn)突 出 ? 開(kāi)發(fā)商：泰州恒通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 全案位于高港區(qū)政府西側(cè)，主要有疊拼、聯(lián)排、多層 總結(jié)：產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)吸引力不足 傳播主題 尊貴生活非凡生活 ? 地理位置優(yōu)越 ,緊靠區(qū)政府 12萬(wàn)平米歐美水岸風(fēng)情莊園 ? 主要是以獨(dú)棟為主 ? 每戶(hù)人家有 300500平方米的花園 名流新天地公園里的家 ? 36000平米橋文化主題公園 ? 近百株原生銀杏古樹(shù) 硬件支撐： 占地規(guī)模 225畝 220畝 125畝 技術(shù)指標(biāo) 暫無(wú)資料 ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 容積率： ? 建筑密度： 29% 地段區(qū)位 ? 東大門(mén)緊靠泰高路 高港區(qū)實(shí)驗(yàn) 小學(xué) ? 西大門(mén) 緊靠 文峰 千家惠 、 KFC。 ? 大門(mén)對(duì)面是高港人民醫(yī)院 。 ? 南大門(mén)緊靠區(qū)政府 ? 位于姜高路南大寨河?xùn)| ? 北面為規(guī)劃中的園博園 ? 與中國(guó)醫(yī)藥城距離較近。 ? 位于向陽(yáng)路與春港路交匯處 ? 北面為臺(tái)灣商城和文峰千家惠 ? 南面為機(jī)關(guān)幼兒園和港城公園 ? 東面為新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格： 歐美建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 整體風(fēng)格還比較協(xié)調(diào) ? 統(tǒng)一中有變化，共性中有個(gè)性 ? 每家都有花園 ,并且有隔斷 總結(jié)：有賣(mài)點(diǎn) ? 別墅設(shè)計(jì)部分對(duì)歐風(fēng)設(shè)計(jì)理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并配合不同的房型與功能區(qū)產(chǎn)生視覺(jué)上的變化感。 總結(jié)：賣(mài)點(diǎn)不突出 ? 沒(méi)有體現(xiàn)歐 式風(fēng)格，布局規(guī)整，整體感覺(jué)較沉悶，易使視覺(jué)產(chǎn)生疲勞感。 總結(jié)：無(wú)賣(mài)點(diǎn) 園林風(fēng)格 ? 景觀規(guī)劃比較有序 ? 沒(méi)有設(shè)置中心景觀區(qū) ? 西面和南面有兩條河流 ? 聘請(qǐng)北京綠茵大地南京公司 ? 緊靠大寨河 ? 規(guī)劃有中心景觀 總結(jié)：賣(mài)點(diǎn)不突出 ? 36000平方米的橋文化主題公園 ? 近百株原生銀杏古樹(shù) 總結(jié)：景觀上賣(mài)點(diǎn)突出 社區(qū)配套 ? 會(huì)所 ? 幼兒園 ? 會(huì)所 ? 會(huì)所 ? 商業(yè)街 價(jià)格狀況 ? 聯(lián)排別墅 :總價(jià) 119萬(wàn)面積 :317㎡ ? 獨(dú)棟 :總價(jià) 120萬(wàn)面積 :370㎡ ? 獨(dú)棟 :總價(jià) 94萬(wàn)面積 :252㎡ ? 聯(lián)排 :總價(jià) 80萬(wàn)面積 :252㎡ ? 多層 :2950元 /㎡ ? 疊拼 :3700元 /㎡ ? 聯(lián)排 :4300元 /㎡ 軟件支撐： 物業(yè)管理 無(wú)相關(guān)信息 無(wú)相關(guān)信息 無(wú)相關(guān)信息 物管費(fèi)用 別墅 : /M2/月多層 : /M2/月 待定 未知 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) ? 售樓處距離項(xiàng)目有一段距離。 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 1. 整體布置雜亂 ,辦公區(qū)和銷(xiāo)售區(qū)都比較雜亂 ,接待桌只有 23個(gè) 。 2. 有的客戶(hù)簽約直接在前臺(tái) 。 ? 主要演示道具 沙盤(pán)模型 總結(jié)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位有差距。 ? 售樓部在項(xiàng)目的東側(cè) ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 1. 銷(xiāo)售場(chǎng)地狹小 2. 整體感覺(jué)較為清冷。 ? 主要演示道具： 沙盤(pán)模型 ? 以普通的紙杯來(lái)接待來(lái)訪者 總結(jié) :銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位有差距。 ? 售樓部離別墅區(qū)有 500米遠(yuǎn)，正對(duì)港城花苑 。 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 1. 售樓處分區(qū)布置還比較清楚 。 ? 主要演示道具： 1. 主要區(qū)域?yàn)樯潮P(pán)模型 2. 戶(hù)型模型圖 總結(jié) :銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位不相匹配。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 售樓人員 ? 銷(xiāo)售人員服裝不統(tǒng)一； ? 接待不是很熱情主動(dòng) 。 ? 但是在介紹的過(guò)程中還比較實(shí)在 。 總結(jié) :整個(gè)售樓管理缺乏一個(gè)統(tǒng)一的流程 ? 售樓人員較為熱情，仍以產(chǎn)品銷(xiāo)售為主 ? 根據(jù)向訪客的需求推薦相關(guān)的產(chǎn)品 。 ? 但是售樓人員服裝沒(méi)有統(tǒng)一 總結(jié) :銷(xiāo)售人員與項(xiàng)目定位不匹配。 ? 售樓人員沒(méi)有統(tǒng)一著裝 ,態(tài)度極其的冷淡 ,自顧 在做自己的事情 。 ? 一問(wèn)三不答 ,讓訪客自己在那邊看資料 ,然后根據(jù)問(wèn)的回答 總結(jié) :銷(xiāo)售人員氣質(zhì)與項(xiàng)目定位有較大差距 宣傳品 ? 目前是尾盤(pán) ,沒(méi)有任何宣傳品 ? 項(xiàng)目樓書(shū) ◆項(xiàng)目折頁(yè) 市場(chǎng)接受度 ? 目前項(xiàng)目銷(xiāo)售的為三期和四期 ,三期高層由于戶(hù)型單一只有 158平方米 ,基本賣(mài)不動(dòng) 。 ? 多層剩余兩套 ? 別墅剩余一套聯(lián)排別墅總價(jià) 119萬(wàn)元 ? 一期還有一套 370 平米的獨(dú)棟別墅 ,戶(hù)型設(shè)計(jì)較差 ,沒(méi)有露臺(tái) 。 ? 據(jù)售樓人員 ? 大多數(shù)主打賣(mài)點(diǎn)處于待建狀態(tài)，同時(shí)別墅處于建設(shè)中，人氣無(wú)法得到體現(xiàn)，對(duì)訪者來(lái)說(shuō)具有不確定感。 ? 商業(yè)街目前還比較冷清 ,有較多的空鋪 。 ? 多層 140 多 ㎡ 的已經(jīng)銷(xiāo)售完畢 ,只有117㎡ 的 3房 。 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)： ◆ 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ◆ 交通便利； ◆ 周邊生活配套齊全； ◆ 每戶(hù)人家景觀規(guī)劃相對(duì)較好； 缺點(diǎn)： ? 物業(yè)沒(méi)有管理意識(shí)，門(mén)禁較差； ? 售樓部較小為租用，售樓管理比較差； ? 小區(qū)內(nèi)沒(méi)有一個(gè)主題景觀； 優(yōu)勢(shì)： ? 為純別墅區(qū)； ? 每戶(hù)人家贈(zèng)送 300500㎡的花園； ? 緊鄰中國(guó)最大的醫(yī)藥城以及規(guī)劃中的園博園； ? 有會(huì)所； 缺點(diǎn)： ? 項(xiàng)目景觀缺少規(guī)劃，沒(méi)有主題景觀； ? 周邊生活配套還不是很方便； ? 社區(qū)戶(hù)與戶(hù)之間沒(méi)有隔斷； 引水景沒(méi)有做到位 優(yōu)勢(shì)： ? 處于高港區(qū)中心地段 ? 緊挨高 港生育公園 ? 六大科技智能小區(qū) ? 星級(jí)物管 ,99+1物業(yè)管理服務(wù) ? 社區(qū)種植百株銀杏樹(shù) 缺點(diǎn)： ? 缺乏別墅的尊貴感 ,道路規(guī)劃單一 ,沒(méi)有錯(cuò)落感 . 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 小結(jié) : ? 走訪項(xiàng)目從建筑外形上大多不夠現(xiàn)代化，且多是排式布局，較少?lài)鲜讲季郑粦?hù)型設(shè)計(jì)存在較多不足，浪費(fèi)空間較多，有些樓盤(pán)120 平方米的只做到 2 房， 150 平方米的只做到 3 房；景觀缺乏規(guī)劃，多是房前屋后簡(jiǎn)單綠化； ? 居住率總體感覺(jué)較低，口岸鎮(zhèn)附近人氣較旺，鎮(zhèn)政府附近樓盤(pán)居住率較高，購(gòu)買(mǎi)者以自住為主，但多為舊社區(qū)；區(qū)政府附近社區(qū)在大眾眼里為高檔社區(qū)，環(huán)境較好，未來(lái)升值潛力大， 但目前居住率低，人氣不旺； ? 售樓部大多租用城區(qū)門(mén)面房，裝修簡(jiǎn)陋，沙盤(pán)簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單，銷(xiāo)售資料缺乏；銷(xiāo)售人員沒(méi)有統(tǒng)一的服裝和接待流程，但態(tài)度較好；售樓管理松散，銷(xiāo)售人員較少， 銷(xiāo)售資料缺乏管理，中午休息時(shí)間值班人員較少；無(wú)銷(xiāo)售跟蹤，基本沒(méi)有留客戶(hù)的聯(lián)系方式； ? 物業(yè)管理缺乏，除了百年豪景外，其他基本對(duì)進(jìn)出社區(qū)人員沒(méi)有限制； ? 銷(xiāo)售較好的為多層和別墅，但多層頂樓銷(xiāo)售緩慢，小高層銷(xiāo)售最為緩慢； ? 售價(jià)相對(duì)于泰州海陵區(qū)和泰興市都低。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 三、泰興市地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 (未列個(gè)案詳見(jiàn)附件 ) 新能源新城市花園 新都花城逸 景園 基本概況 ? 發(fā)展商：江蘇新能源置業(yè)有限公司 ? 全案總規(guī)劃建筑面積為 26 萬(wàn)平方米 ,其中商業(yè)為 萬(wàn)平方米 ,住宅為 萬(wàn)平方米 ,主要有多層、小高層、花園洋房、商業(yè)。 ? 開(kāi)發(fā)商：寧波永大集團(tuán)泰興投資發(fā)展有限公司 ? 全案總建筑面積 60萬(wàn)平米 ,有多層、小高層、聯(lián)排、獨(dú)立公寓等多種形式 傳播主題 選擇一次和美一生 ? 新城市花園以“生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、教育”作為核心理念 ? 運(yùn)用太陽(yáng)能、水資源循環(huán)利用、環(huán)保節(jié)能等技術(shù)提升居住品位 ? 項(xiàng)目所處的區(qū)域是泰興市城市新區(qū)行政、教育、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住中心； ? 簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)情建筑，八大智能化系 統(tǒng) ? 15年更換一次電梯 泰