【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 浙江嘉華房產(chǎn) 蒲 岐 鎮(zhèn) 項(xiàng)目初步 調(diào) 查匯 告 第一部分：理解蒲岐 蒲岐概況 一、 蒲岐 經(jīng)濟(jì)與人口 二、 蒲岐 城市狀況 三、 蒲岐 地理交通 四、蒲岐?dú)v史人文與教育 蒲岐總結(jié) 第二部分：剖析蒲岐的住宅與商業(yè) 一、蒲岐房產(chǎn)開發(fā)的總體狀況 二 、 詳解蒲岐 住宅： 三 、 詳解蒲岐 商業(yè)： 四、明確蒲岐人對住宅和商鋪的需求意向： 第三部分：剖析項(xiàng)目地塊 一、項(xiàng)目選址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 三、項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及市政建設(shè)要求 四、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 第四部分：項(xiàng)目定位建議 一、社會價(jià)值定位 二、文化價(jià)值定位 三、產(chǎn)品功能定位 四、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 五、項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì) 第 五 部分： 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)預(yù)測算 一、方案一 二、方案二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 一 部分： 理解 蒲岐 蒲岐 概況 蒲岐是樂清灣北岸的一個(gè)古鎮(zhèn)，與玉環(huán)縣隔海相望，甬臺溫高速公路互通口，西距溫州機(jī)場 60 公里， 境內(nèi)有深水良港 ， 理位置得天獨(dú)厚，交通極其便利．全鎮(zhèn)面積近 13 平方公里，轄 16 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會，總?cè)丝? 萬人。 改革開放以來，全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅猛． 2020 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財(cái)政總收入 2100 萬元，農(nóng)村居民人均收入 6503 元?，F(xiàn)有 2 個(gè)工業(yè)園區(qū)，占地 240畝，工業(yè)經(jīng)濟(jì)極具潛力，全鎮(zhèn)擁有 自營出口權(quán)的企業(yè) 3 家，樂清市明星企業(yè) 4 家。 蒲岐俗稱 “海鮮王國 ”。全鎮(zhèn)有近海灘涂 萬畝，可養(yǎng)面積 萬畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖和水產(chǎn)品加工業(yè)獨(dú)占螫頭。蒲岐的海鮮品種多、產(chǎn)量大、質(zhì)量好，尤其是泥蚶、香蟶、泥螺、蝤蚌、鯉鲞、魚翅聞名遐邇。蒲岐是全國最大的鯊魚加工基地、浙江省水產(chǎn)養(yǎng)殖強(qiáng)鎮(zhèn)。近年來，蒲岐第三產(chǎn)業(yè)不斷得到發(fā)展，尤以鯊魚菜為特色的海鮮餐飲業(yè)異軍突起。 近幾年，蒲岐鎮(zhèn)以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，大力加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成了虹南大道、蒲海公路，雙嶼碼頭，四城河整治等大批重點(diǎn)項(xiàng)目，城鎮(zhèn)化程度不斷提高．科學(xué)、教育、文化 、衛(wèi)土、體育等事業(yè)也有了新的發(fā)展。教育現(xiàn)代化程度不斷提高，是浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)。 一、 蒲岐 經(jīng)濟(jì) 與人口 經(jīng)濟(jì) 總量 ： 從經(jīng)濟(jì)總量上來說，蒲岐作為沿海地區(qū)的一個(gè)小村鎮(zhèn)，充分利用其海洋資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速。 2020 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財(cái)政總收入 2100 萬元 ； 2020 年 ， 全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總收入為 ，財(cái)政總收入 2519萬元 。經(jīng)濟(jì)總量十分可觀，并呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良好勢態(tài)，但相比其周邊的南岳、虹橋等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，卻又遜色不少， 蒲岐強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿€沒有得到很好的發(fā)揮，而這必將給未來蒲岐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造 提供強(qiáng)大的動 力支持。 產(chǎn)業(yè) 構(gòu)成： 蒲岐 全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 73家，年產(chǎn)值超 1000萬元的企業(yè)有 11家，超 5000萬元的企業(yè)有 2家，初步形成以水產(chǎn)品加工、電子元件、服裝、機(jī)電為主體的工業(yè)門類。 其中 浙江省著名商標(biāo) 1個(gè)，溫州市名牌產(chǎn)品 2個(gè)。實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口交貨值 ，有 3家企業(yè)獲得進(jìn)出口自營權(quán)。 通過對蒲岐鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查，分析得出 蒲岐鎮(zhèn) 未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進(jìn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大力發(fā)展水產(chǎn)業(yè)， 優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)值。 作為沿海古鎮(zhèn)， 蒲岐鎮(zhèn)水產(chǎn)加工歷史悠久 ，是其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 。近年來，該鎮(zhèn)積極引導(dǎo)水產(chǎn)加工企業(yè)發(fā)揮產(chǎn)品特色和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，通過優(yōu)化區(qū) 域產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品檔次，提升產(chǎn)業(yè)層次。 2000年 ，全鎮(zhèn) 25家水產(chǎn)品加工企業(yè) 就已 完成產(chǎn)值 ，僅鯊魚加工一項(xiàng)，就達(dá)到 6000 余萬元，并涌現(xiàn)了像溫州海美鮮集團(tuán)公司那樣的出口創(chuàng)匯大戶 ， “ 蒲岐鯊魚宴 ” 名聞遠(yuǎn)近，已成功取得 “ 中國鯊魚加工基地 ” 、 “ 中國泥蚶之鄉(xiāng) ” 兩張金名片。 蒲岐鎮(zhèn)還 以市級特色工業(yè)園區(qū)建設(shè)為契機(jī)， 積極 推進(jìn)蒲岐水產(chǎn)加工由量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變 ，并推動農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ，而這必將給蒲岐商業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇！ 深挖旅游資源， 加快 發(fā)展休閑 旅游 產(chǎn) 業(yè) 。 親海今山的優(yōu)越地理環(huán)境與 歷史悠久的人文風(fēng)情讓蒲岐鎮(zhèn) 發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚，近年來，蒲岐從民俗風(fēng)情、人文歷史、休閑娛樂等三大方面深挖旅游資源，并結(jié)合其自身發(fā)達(dá)的漁業(yè)創(chuàng)造出獨(dú)具特色的“海上休閑捕撈”這一休閑旅游項(xiàng)目， 讓蒲岐成為城市群體“下午經(jīng)濟(jì)和周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)”體會漁港休閑生活的理想場所，市場形勢十分火暴，常常需要游客提前預(yù)定漁船?？傮w來看，未來，隨著蒲岐鎮(zhèn)虹南大道的開通、及其它相關(guān)配套設(shè)施的日益完善，蒲岐的休閑漁業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)將迎來更廣闊的發(fā)展空間。 產(chǎn)業(yè) 特色 海鮮產(chǎn)品，特別是鯊魚制品，吸引了周邊城市的人到當(dāng)?shù)仄肺睹朗?！主要?鮮城為；浙南大酒店（專業(yè)酒樓）、古城和銀樓海鮮城（租用農(nóng)民房） 。 居民 收入 ： 2020 蒲岐 農(nóng)村居民人均收入 6503 元 ， 2020 蒲岐 農(nóng)民人均純收入 6512 元 ，居民的經(jīng)濟(jì)水平比較客觀。并且存在相當(dāng)一批的蒲岐人以經(jīng)商為業(yè)，抓住時(shí)機(jī)，積累了十分客觀的民間資本，與蒲岐毗鄰的南岳鎮(zhèn)就是聞名中外的“溫州商人”起源地，蒲岐人民所潛在的個(gè)人資本量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均收入， 其隱含的消費(fèi)能力為蒲岐房產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了巨大消費(fèi)的空 間 ， 對樓盤的價(jià)格接受能力比較強(qiáng)，承受價(jià)在 4500— 5500！ 消費(fèi) 狀況： 整體來看 ，蒲岐居民的消費(fèi)狀況具有明顯的 “假期旺潮”，一方面，由于蒲岐有相當(dāng)部分的都常年在外經(jīng)商，一般都在過年過節(jié)的時(shí)候才回到蒲岐進(jìn)行大量消費(fèi)；另一方面，蒲岐的海鮮餐飲與漁業(yè)休閑十分發(fā)達(dá)，周邊城鎮(zhèn)的居民紛紛在節(jié)假日趕過來盡情享受。蒲岐人較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高的消費(fèi)能力與旺盛的假日消費(fèi)需求對于蒲岐商業(yè)發(fā)展，特別是以海鮮餐飲為特色的休閑 服務(wù)業(yè)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 人口 狀況 ： 蒲岐鎮(zhèn) 轄 1 個(gè)居委會和 16 個(gè)村，總?cè)丝?34038 人。日常常住人口呈現(xiàn)出明顯的“老齡化”現(xiàn)象 ，大量青壯年人口都常年在外務(wù)工經(jīng)商，但蒲岐人本土意識非常強(qiáng)烈，鄉(xiāng)土情節(jié)濃厚，熱衷與回鄉(xiāng)置業(yè)。 從從頁結(jié)構(gòu)來說， 蒲岐人主要分為三大類：一是以漁為業(yè)、二是以經(jīng)商為業(yè)、三是以打工為業(yè)，而當(dāng)?shù)毓珓?wù)員大都為外聘。 二、 蒲岐 城市 狀況 城市布局： 蒲岐 鎮(zhèn) 整體布局以古城為中心，向四周擴(kuò)散，商業(yè)主要集中在古城區(qū)，居民居住群圍繞古城擴(kuò)散建造。 蒲岐鎮(zhèn) 古城區(qū)建筑 由于 受政 府強(qiáng)制保護(hù)，一般不允許拆建改造，由此使得古城區(qū)居民必須走出古城才能改善居住環(huán)境，而整個(gè)蒲岐 土地量十分有限，這在給蒲岐整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)帶來限制的同時(shí)也提供了廣闊的市場機(jī)遇。 城市環(huán)境： 由于缺乏合理規(guī)劃與環(huán)境保護(hù)，蒲岐居住環(huán)境出現(xiàn)了大量問題： 居住擁擠 。在蒲岐，基 本上住宅都是連成一條，擠成一片，讓人生活其中，感覺透不過氣來。 生活配套設(shè)施不夠完善 。在蒲岐，基本沒有針對性地對居住群進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，無論是消費(fèi)、辦公、教育，都受到很大的制約，不得不依靠虹橋，從而給生活增添不少麻煩，但長年如此，在蒲岐人生活中去虹橋似乎成為一種習(xí)慣，對于自身環(huán)境的不便反倒有點(diǎn)忽視。 城市綠化水平較低，環(huán)境質(zhì)量差。居住在蒲岐鎮(zhèn)，很少能夠看到蒼翠的綠色，基本上是鋼精水泥土墻連成一片， 對生活健康十分不利。 城市發(fā)展方向： 從近期來看，蒲岐主要向北方和東南方向發(fā)展，隨著虹南大道的開通， 蒲岐與虹橋的關(guān)系將更加緊密，由此使得從蒲岐通向虹橋這一北部地區(qū)將迎來盛大發(fā)展，浙南大酒店、浙南水產(chǎn)加工基地等一些列兩點(diǎn)項(xiàng)目都在該地塊落成經(jīng)營，并且人氣旺盛，當(dāng)?shù)鼐用駥υ摰貐^(qū)更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 是十分開發(fā)，認(rèn)為無論從投資價(jià)值還是生活質(zhì)量都非常誘人。而東南由于靠近南岳這一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，再加上浙能電站落戶其中， 發(fā)展石頭也非常迅猛。 從遠(yuǎn)期來看 隨著臨港開發(fā)區(qū)的建設(shè)，及道路基礎(chǔ)建設(shè)的加大，將與南岳、樂清相聯(lián)，到時(shí)候，整個(gè)蒲岐的中心將向南移。 三、 蒲岐 地理交通 蒲岐鎮(zhèn)位于樂清市區(qū)東北 公里，即東經(jīng) ，北緯 。東南瀕臨 樂清灣，與玉環(huán)隔海相望，西與天成鄉(xiāng)相鄰，北與虹橋鎮(zhèn)、南岳鎮(zhèn)毗連。境內(nèi)擁有甬臺溫高速公路與通口和雙嶼碼頭，距 104 國道、南岳滾裝碼頭都只有都只有 2 公里， 離 家級風(fēng)景名勝區(qū)雁蕩山15 公里左右 ， 交通十分便捷， 對于發(fā)展休閑度假業(yè)、海鮮貿(mào)易業(yè)等產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的優(yōu)勢。 四、