【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第一部分項(xiàng)目整體投資背景分析 關(guān)鍵詞：泰州概況高港區(qū)概況 一、泰州概況 1．泰州市地處江蘇省中部，是長(zhǎng)江下游的濱江城市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)，面積 5793 平方公里，人口 503 萬(wàn)。 2．泰州是一座具有 2100 多年悠久歷史的文化名城，自古有“鳳凰城”之美譽(yù)。泰州人杰地靈，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，中國(guó)人民解放軍海軍誕生地。 3．泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢(shì)平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城 市之一，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，已涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷售突破 10億元或利稅過(guò)億元企業(yè)。 4． 2020 年，泰州重大項(xiàng)目和沿江開(kāi)發(fā)取得新進(jìn)展。泰州電廠 1 號(hào)機(jī)組提前近一年時(shí)間并網(wǎng)發(fā)電，泰州長(zhǎng)江大橋正式開(kāi)工建設(shè)，蘇中機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目順利推進(jìn)，西氣東輸工程項(xiàng)目部進(jìn)駐泰州，沿江開(kāi)發(fā)深入推進(jìn)，近 100 公里長(zhǎng)江岸線成為推動(dòng)泰州產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的新平臺(tái)。以長(zhǎng)江岸線為主軸，已經(jīng)“騰空躍起”泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱江園區(qū)、高港永安洲工業(yè)園 區(qū)、中國(guó)精細(xì)化工 (泰興 )開(kāi)發(fā)區(qū)、江陰開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)、靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新港園區(qū)等五大工業(yè)園區(qū)。 二、高港概況 1．高港區(qū)成立于 1997 年 4 月，下轄永安洲、野徐、白馬 3 個(gè)鎮(zhèn)和口岸、刁鋪、許莊 3個(gè)街道辦，面積 223 平方公里，人口 21 萬(wàn)，南瀕長(zhǎng)江，北倚主城，是泰州市區(qū)的“南大門(mén)”，是蘇北地區(qū)出江入海的重要門(mén)戶，水陸交通十分發(fā)達(dá)，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也是聞名遐邇的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”，具有豐富的資源優(yōu)勢(shì)。 2．高港區(qū)孕育了揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、三泰啤酒等國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)，目前已引進(jìn)了國(guó)電泰州電廠、新加坡益海糧油、臺(tái)灣統(tǒng)一集 團(tuán)、海企化工倉(cāng)儲(chǔ)等一批大集團(tuán)、大企業(yè)，逐步形成了以醫(yī)藥、石化、造船、機(jī)電、物流等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。 3．高港區(qū)未來(lái)將以“濱江工貿(mào)港口城市”為發(fā)展定位，按照“東進(jìn)、南下、北接”的思路，進(jìn)一步拉開(kāi)城區(qū)布局，抓住長(zhǎng)江大橋北接線和泰高路二線規(guī)劃建設(shè)的機(jī)遇，城市 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 向東擴(kuò)張；發(fā)揮橋港優(yōu)勢(shì)，“南下”重點(diǎn)規(guī)劃啟動(dòng)濱江新城建設(shè)，形成以龍窩湖為核心，集科研開(kāi)發(fā)、文化教育、會(huì)展商務(wù)、高檔居住、休閑娛樂(lè)、生態(tài)旅游、特色餐飲為一體的多功能濱江新城區(qū)；呼應(yīng)泰州北城區(qū)重點(diǎn)向南、適度向東的定位，抓住泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和周山河街區(qū)建設(shè) 的機(jī)遇，高標(biāo)準(zhǔn)、高品位推進(jìn)白馬、野徐和許莊的城鎮(zhèn)建設(shè)。 第二部分泰州海陵、高港及泰興市地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 關(guān)鍵詞：泰州海陵區(qū)泰州高港區(qū)泰興市發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 一、 泰州海陵區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 (未列個(gè)案詳見(jiàn)附件 ) 鵬欣尚城 泰州碧桂園 盛和東方名邸 基本概況 ? 發(fā)展商： 泰州市鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 全案緊靠 大學(xué)城和泰州中學(xué)、附屬二初中等名校 ? 目前在售的為三、四期（小高層和聯(lián)排別墅），以歐洲風(fēng)格為主； ? 開(kāi)發(fā)商：碧桂園集團(tuán) ? 一期主要有花園洋房、水岸別墅、陽(yáng)光親鄰別墅、五星級(jí)鳳凰酒店、 4 萬(wàn)平方米大型商業(yè)廣場(chǎng)、基礎(chǔ)教育體系組成 ? 目前正在銷售的為全屋精裝修小高層和別墅。 ? 開(kāi)發(fā)商：泰州恒通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 全案 規(guī)劃建筑面積 為 ㎡ 其中商業(yè)建筑面積 為 2萬(wàn) ㎡ ； ? 小區(qū)嚴(yán)格按照 住宅性能認(rèn)定 2A 標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，全力建設(shè)一個(gè) “文昌、城秀、水清、綠透 ”的綜合性小區(qū)。 ? 小區(qū)住宅設(shè)計(jì) 采用 北歐建筑風(fēng)格及元素、采用淺米灰色和蘭灰色為主的色調(diào) ； 傳播主題 城市中堅(jiān)的上層生活 ? 與省中心泰州中學(xué)、泰州二中等為鄰，地處學(xué)府林立，書(shū)香門(mén)第，文風(fēng)蔚然； ? 雄踞城市主軸迎春路，盡得城市上風(fēng)上水之祥瑞，享受城市的高尚資源，便利無(wú)處不在，配套舉步可達(dá)； ? 簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)情建筑，讓建筑成為您品位的名片，職能化安保系統(tǒng)讓生活的城堡固若金湯 ? 總結(jié)：傳播主題與樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)環(huán)境相符 給您一個(gè)五星級(jí)的家 ? 鳳凰酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造； ? 大規(guī)模社區(qū) +優(yōu)美環(huán)境 +優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 +五星級(jí)服務(wù) +超級(jí)配套體系 +合理定價(jià) 成就未來(lái)的起點(diǎn) ? 與省中心泰州中學(xué)、泰州二中等為鄰 ? 泰州首席 2A社區(qū) ? 北歐風(fēng)情水景 格調(diào)社區(qū) ? 一個(gè) “文昌、城秀、水清、綠透 ”的綜合性小區(qū) 硬件支撐： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 占地規(guī)模 300畝 3000畝 158． 39畝 技術(shù)指標(biāo) ? 建筑密度： % ? 綠地率：45% ? 容積率： ◆容積率： 地段區(qū)位 ? 位于迎春東路 ? 西面是泰州中學(xué)、易初蓮花 ? 東南面緊靠大學(xué)城 ? 所在的迎春路為城市的主軸路 ? 泰東河大橋北側(cè) ? 南面為泰州火車站 ? 在春暉路與育才路向東 100米 ? 西面是泰州中學(xué)、易初蓮花 ? 東南面緊靠大學(xué)城 設(shè)計(jì)公司 無(wú)相關(guān)信息 無(wú)相關(guān)信息 上海同設(shè)建筑設(shè)計(jì)有限公司 清華大學(xué)美術(shù)學(xué)院 建筑風(fēng)格 海 派建筑風(fēng)格： ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)； ? 寬廣的樓間距 ? 戶型的突出特色是： 米躍層 (其稱為 LOFT住宅 )、挑高花園 ? 總結(jié)：有賣點(diǎn) 歐式建筑風(fēng)格 ? 別墅設(shè)計(jì)部分對(duì)歐風(fēng)設(shè)計(jì)理念進(jìn)行重新演繹，整體較為協(xié)調(diào) ? 小高層樣板間布置的也比較歐式和奢華 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)不突出 北歐建筑風(fēng)格 ? 建筑外立面已大理石為主，為三段式 ? 北歐風(fēng)情水景格調(diào)社區(qū) 園林風(fēng)格 ? 800米河流演繹水岸生活； ? 近 1/2的土地上長(zhǎng)滿綠樹(shù)鮮花； ? 戶戶有景、窗窗有景。 ? 地處原生態(tài)保護(hù)區(qū)，區(qū)外護(hù)城河環(huán)繞，區(qū)內(nèi)河湖縱橫，水杉、銀杏成林； ? 二期規(guī)劃有主題公園 銀杏公園 ? 在設(shè)計(jì) 中通過(guò)簡(jiǎn)約的手法將現(xiàn)代北歐景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來(lái)，并且融入東方元素 ? 根據(jù)不同的水的形態(tài)進(jìn)行合理組織，形成腰帶之水、繞城之水、隨龍之水、拱揖之水； 社區(qū)配套 ? 底商 ? 800米長(zhǎng) 3米寬觀景河 ? 智能化安保系統(tǒng) ? 商業(yè)廣場(chǎng) ? 五星級(jí)酒店目前已奠基開(kāi)工 ? 幼兒園 2個(gè)、小學(xué)、初中 ? 人工湖 ? 會(huì)所 ? 底商 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 價(jià)格狀況 ? 均價(jià)： 4500元 /㎡ ? 高層： 3200元 /㎡ ? 別墅：總價(jià)： 130萬(wàn) 330㎡ ? 多層：均價(jià)： 4000元 /㎡ ? 1樓： 3929元 /㎡ ? 3樓： 4293元 /㎡ ? 5樓： 3582元 /㎡ 軟件支撐： 物業(yè)管理 無(wú)相關(guān)信息 碧桂園物業(yè)管 理 南京金陵飯店物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi)用 小高層 /㎡ /月 小高層、高層： /㎡ /月 +公攤水電費(fèi) 別墅 :2元 /㎡ /月 +公攤水電費(fèi) 小高層： 1元 /㎡ /月多層： /㎡ /月 銷售現(xiàn)場(chǎng) ? 售樓處在項(xiàng)目西側(cè) 。 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)較統(tǒng)一 ,沒(méi)有特別的風(fēng)格 分區(qū)比較明確； ? 主要演示道具 沙盤(pán)模型 戶型模型 樣板房 ? 售樓部較整體布置傾向暖色系，奢華風(fēng)格使人印象深刻。 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)寬敞，功能分區(qū)齊全 ? 二樓為樣板房 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： ? 售樓部布置較好 。 ? 銷售氣氛比較濃烈 ? 主要演示道具： 1. 超大沙盤(pán) 2. 離子電視 3. 樣板房 ? 以白為底色印有開(kāi)發(fā)商標(biāo)志的紙杯裝溫開(kāi)水招待來(lái)訪者。 總結(jié) :目前銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位較為符合 . ? 售樓部在項(xiàng)目前面； ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 1 售樓處主要以古典風(fēng)格為主，布置有藤椅； 主要演示道具： 主要區(qū)域?yàn)樯潮P(pán)模型 ? 以白為底色、標(biāo)有開(kāi)發(fā)商品牌字樣的紙杯裝飲用水招待來(lái)訪者。 總結(jié) :銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位不相匹配。 售樓人員 ? 以專業(yè)人員形象出現(xiàn)，提供專業(yè)的置業(yè) ? 售樓人員較為熱情，仍以產(chǎn)品銷售為主 ? 售樓人員服裝較為統(tǒng)一，銷售較為模式 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 咨詢服務(wù)； ? 售樓人員熱情自信，對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)把握的較好； 總結(jié) :銷售人員氣質(zhì)與項(xiàng)目定位相匹配。 ? 在介紹完 在售組團(tuán)的規(guī)劃后，直接根據(jù)訪客的需求推薦相應(yīng)的戶型，并附上較詳盡的報(bào)價(jià)單。 總結(jié) :銷售人員氣質(zhì)與項(xiàng)目定位較匹配。 化，以產(chǎn)品銷售為主 ? 在介紹完在售組團(tuán)的規(guī)劃后，直接根據(jù)訪客的需求推薦相應(yīng)的戶型，并附上較詳盡的報(bào)價(jià)單。 宣傳品 ? 項(xiàng)目折頁(yè) ? 相應(yīng)戶型插頁(yè) ? 項(xiàng)目折頁(yè) ? 項(xiàng)目概念樓書(shū) ? 相應(yīng)戶型插頁(yè) ? 手提袋 ? 企業(yè)特刊 ? 項(xiàng)目概念樓書(shū) ? 項(xiàng)目 CD 主推賣點(diǎn) ? 絕版 ,相當(dāng)于買一層送一層 ,上層不算面積 。 ? 圓房子 ,外圓內(nèi)房視野開(kāi)闊 ,充分享受周邊風(fēng)光 。 ? 多層一樓送花園 ,花園挑高一米 ,另有入戶花園 ? 建筑外觀時(shí)尚大氣 ? 800米景觀河 ? 周邊教育氛圍濃重 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出實(shí)在。 ? 五星級(jí)酒店 ? 商業(yè)廣場(chǎng) ? 社區(qū)規(guī)模宏大 ? 2所幼兒園 、小學(xué)、初中 ? 東風(fēng)北路修完以后通往市中心只要 10分鐘 ? 開(kāi)發(fā)商品牌知名度高 ? 景觀規(guī)劃較好 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出。 ? 多層純框架結(jié)構(gòu)； ? 泰州市區(qū)首席 2A社區(qū)； ? 車庫(kù)為半地下車庫(kù)； ? 雙保溫； ? 緊鄰泰州中學(xué)、附屬二初中等名校； ? 開(kāi)發(fā)商品牌知名度高； ? 景觀設(shè)計(jì)較好； ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出，特別是 2A 小區(qū)是樓盤(pán)的一個(gè)很大的賣點(diǎn)。 市場(chǎng)接受度 ? 多層已銷售完畢 ,小高層 100 左右的戶型也剩下不多 ? 開(kāi)發(fā)商 的口碑較好 ,開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)可度高 。 ? 目前項(xiàng)目小高層銷售已達(dá)到 80%以上 ? 購(gòu)買投資的占大多數(shù) ? 開(kāi)發(fā)商的口碑較好 ,開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)可度高 。 ? 銷售情況也較為理想