【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均顯示好，對(duì)整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。 2） CEPA 協(xié)議：粵、港、澳簽署的 CEPA 協(xié)議，貿(mào)易互惠一體化的推行，使三區(qū)經(jīng)濟(jì)日益趨同，而緊鄰香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早的常平將成為最大受益者。 3） 城建規(guī)劃： 東部工業(yè)園的規(guī)劃，及常平鎮(zhèn)城建重心的東移。 威脅 1） 供給集中：同片區(qū)同檔次樓盤(pán)的推出量巨大，同質(zhì)化十分嚴(yán)重。 2） 緊鄰民宅：對(duì)面為村民民宅，影響高層視野。 總結(jié)：本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)明顯，沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，易落入周邊樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)俗套，建議本項(xiàng)目走差異化道路，建立項(xiàng)目庭園造景及小區(qū)內(nèi)設(shè)施獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)主要來(lái)自于北面的常馬路及一路相隔的農(nóng)民房，建議使用雙層隔音玻璃窗規(guī)避這一劣勢(shì)。 （三） 項(xiàng)目的發(fā)展建議 項(xiàng)目差異化建議 賦予社區(qū)園林中國(guó)傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵，用詩(shī)詞點(diǎn)綴、社區(qū)內(nèi)布置背景音樂(lè)； 規(guī)劃水中按摩泳池、桌球乒乓球室，突出本項(xiàng)目健 康概念； 首創(chuàng)社區(qū)小型圖書(shū)館屋頂天文觀星臺(tái)及兒童智力開(kāi)發(fā)中心，強(qiáng)化本項(xiàng)目的人文特點(diǎn)； 設(shè)立樹(shù)上鴿籠，飼養(yǎng)白鴿群及建立蝴蝶生態(tài)館，促進(jìn)小區(qū)親子鄰里互動(dòng)，營(yíng)造本項(xiàng)目悠雅內(nèi)涵； 高質(zhì)量的建筑用材、古典高雅的外立面風(fēng)格（參考如黃江棕櫚泉）； 國(guó)際化物業(yè)管理服務(wù)，細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化； 營(yíng)造具有高雅的生活方式 程序化的貴族式服務(wù)優(yōu)雅而高貴； 高尚社交空間； 足夠體面的小區(qū)形象和入口大堂； 充分尊重隱私； 環(huán)境景觀建議 環(huán)境景觀水景庭院為主，延伸之各建筑物，設(shè)計(jì)空中花園，構(gòu)成立體化的環(huán)境景觀； 采用中國(guó)傳統(tǒng)的江南式庭院主題風(fēng)格 ，中國(guó)古典園林是風(fēng)景式園林的典型，是人們?cè)谝欢臻g內(nèi)，經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，運(yùn)用各種造園手法將山、水、植物、建筑等加以構(gòu)配而組合成源于自然又高于自然的有機(jī)整體，將人工美和自然美巧妙地相結(jié)合，從而做到雖由人作，宛若天成。這種“師法自然”的造園藝術(shù)，體現(xiàn)了人的自然化和自然的人化，使園林屬于寫(xiě)情的自然山水型。它以自然界的山水為藍(lán)本，由曲折之水、錯(cuò)落之山、迂回之徑、參差之石、幽奇之洞所構(gòu)成的建筑環(huán)境把自然界的景物薈萃一處，以此借景生情，托物言志。中國(guó)古典園林還將中華民族的性格和文化統(tǒng)統(tǒng)表現(xiàn)了出來(lái)，如端莊、含蓄、幽靜、雅致等 。它使人足不出戶(hù)而能領(lǐng)略到多種風(fēng)情，于潛移默化之中受到大自然的陶冶和藝術(shù)的熏染。 配套設(shè)施建議 小區(qū)配套 會(huì)員制雙功能會(huì)所：游泳池，包括室外大型泳池和兒童戲水池、室內(nèi)恒溫泳池；超市；考慮幼兒園的設(shè)置或聯(lián)合附近優(yōu)質(zhì)幼兒園，專(zhuān)車(chē)接送。 樓宇配套 進(jìn)口名牌高速電梯，如進(jìn)口三菱； 車(chē)位，實(shí)際車(chē)位大于 1： ， IC 卡一卡通智能管理； 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 雙路供電系統(tǒng)； 變頻供水系統(tǒng)； 戶(hù)式中央空調(diào)系統(tǒng)； 以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套。 智能化 信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入，為住戶(hù)提供便捷的 INTERNET 上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通； 安防智能化系統(tǒng)，包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表； 小區(qū)集控中心。 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理特色 引進(jìn)國(guó)際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問(wèn)，以國(guó)際 ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)；如戴德梁行、英國(guó)威格斯。 以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌； 提供真管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格； 體現(xiàn)歐洲管理特色：嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)； 突出中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等； 結(jié)合東方式人情管理。 建議提供服務(wù) 聯(lián)合服務(wù)中心 ：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)； 家政服務(wù)：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆服務(wù)、縫紉和其它便民服務(wù)； 日常生活服務(wù)：申報(bào)戶(hù)口、申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；家庭水電設(shè)施維修； 商務(wù)服務(wù)：代理住戶(hù)打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢(xún)； 小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其它網(wǎng)絡(luò)服務(wù)； 托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管； 保安 24 小時(shí)巡更； 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 精裝修廚、衛(wèi) +戶(hù)內(nèi)空調(diào) +戶(hù)內(nèi)熱水器 +環(huán)保型輕質(zhì)隔墻 項(xiàng)目 內(nèi)容 室內(nèi)地面 復(fù)合地板 室內(nèi)天花 涂 ICI 室內(nèi)墻面 涂 ICI，環(huán)保型輕質(zhì)隔墻 廚房（地面） （墻面） （廚柜） 高級(jí)防滑地磚 瓷片到頂 高級(jí)廚柜、廚具 洗手間（地面） （墻面） （潔具） 防滑地磚 瓷片到頂 進(jìn)口名牌潔具（洗手臺(tái)、抽水馬桶、淋浴間、按摩浴缸）毛玻璃淋浴隔屏 門(mén)（大門(mén)） 防水防盜門(mén) （室內(nèi)） 無(wú) 陽(yáng)臺(tái) 防滑地磚 窗臺(tái) 花崗石臺(tái)面 電 安全暗線(xiàn)、電插座、開(kāi)關(guān)、預(yù)留燈位 水 衛(wèi)生間、廚房、洗衣機(jī)位給水（冷熱水管）及排水管道、水喉安裝到位，戶(hù)內(nèi)熱水器 通訊 客廳及每個(gè)房間專(zhuān)配電話(huà)線(xiàn)路出口 客廳及主臥室均配智能化網(wǎng)絡(luò)插口 冷氣 戶(hù)內(nèi)中央空調(diào) 電視 客廳及主臥室均留有有線(xiàn)電視插口 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 項(xiàng)目 發(fā)展商的交樓標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂 天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂 墻面 大理石 +乳膠漆 地面 人造石 設(shè)施 成品不銹鋼信報(bào)箱 一樓電梯廳 天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂 墻面 白色乳膠漆 +大理石 地面 人造石 標(biāo)準(zhǔn)層 電梯廳 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 +局部造型 地面 防滑瓷磚 走廊 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 +局部造型 地面 防滑瓷磚 消防樓梯 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 地面 人造大理石 三、 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和條件，其次是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表： 影響因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅附 加說(shuō)明 A、對(duì)公共交通的 依賴(lài)性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線(xiàn)等。 C、對(duì)大氣環(huán)境的要求 低 不高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求 高 很高 較弱 弱 不宜商場(chǎng)上加住宅 E、對(duì)周邊自然及人文景低 一般 高 很高 觀之要求 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) H、容積率、覆蓋率要求 無(wú) 一般 低 低 I、對(duì)休閑空間、綠化要求 無(wú) 一般 高 很高 J、景觀要求 無(wú) 一般 高 很高 從上表來(lái)看，本項(xiàng)目地塊 具備絕大部分中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子 ，但如何挖掘中高檔住宅和豪宅、別墅等所需要的最重要的因素 —— 區(qū)域景觀資源，是我們?cè)谖飿I(yè)市場(chǎng)定位中最為重要的一個(gè)問(wèn)題。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位原則 —— 最大化的發(fā)掘旅游風(fēng)景區(qū)地段唯一性的價(jià)值 —— 最大化建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) —— 最大化突出本項(xiàng)目營(yíng)造的水景園林，賦予中國(guó)傳統(tǒng)的江南文化內(nèi)涵 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：常平首席健康、生態(tài)、人文、網(wǎng)路社區(qū) 定 位詮釋?zhuān)? （ 1）、健康、生態(tài)、人文社區(qū)主要是兩方面的含義。一方面我們不拒絕選擇豪宅的人們，因?yàn)樯鷳B(tài)社區(qū)的定位是具有包容性的；另一方面我們的最終用戶(hù)包含了租戶(hù)，買(mǎi)家買(mǎi)到的是一種可自住可保值的產(chǎn)品，本項(xiàng)目周邊的人文特征是具有投資性的或第二居所性質(zhì)的。 （ 2）、雖然目前部分樓盤(pán)在推廣中帶出生態(tài)人文的概念，但是我們發(fā)現(xiàn)所有的推廣都沒(méi)有真正的落到實(shí)處，且缺乏實(shí)在的價(jià)值支撐，本項(xiàng)目的地塊在“人文”這個(gè)方面是最有發(fā)言權(quán)的，是本項(xiàng)目地段的價(jià)值體現(xiàn)，五星級(jí)酒店及隱賢山莊吸引眾多的商客，容易建立起差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)規(guī)避了來(lái)周 邊普通歐陸風(fēng)住宅的直接競(jìng)爭(zhēng)。 （ 3）、與東莞市打造生態(tài)名城，文化新城的宏觀戰(zhàn)略保持一致，迎合了常平的“綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市規(guī)劃目標(biāo)。 （ 4）、“常平首席的”說(shuō)明我們是游戲規(guī)則的制定者，在部分程序上可以彌補(bǔ)產(chǎn)品的不足。給了我們機(jī)會(huì)賺取超額利潤(rùn)，但推出時(shí)機(jī)的不成熟性要求我們繼續(xù)保持理性。 （ 5）、在迎接網(wǎng)際網(wǎng)路普遍登陸每個(gè)家庭的同時(shí)，我們預(yù)知未來(lái)網(wǎng)路將是生活中不可或缺的一項(xiàng)必修課程。因此，建議打造常平首創(chuàng)網(wǎng)路社區(qū)。 綜合以上，本項(xiàng)目的此項(xiàng)目定位其實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)占位策略，她不同