【文章內(nèi)容簡介】 計(jì)要求。 W（劣勢）： ? 地塊四周不夠理想，首先，小區(qū)被變 電站綜合樓所擋，且不利于項(xiàng)目前期現(xiàn)場形象包裝推廣。 ? 雖然項(xiàng)目戶型內(nèi)部功能設(shè)計(jì)較好，但單位面積普遍偏大的弊端將流失較大部分客戶群，再加上之前的銷售過程中未進(jìn)行有效的銷售控制，即已銷售了大部分小戶型和樓層較好的單位，這給后期的銷售帶來了一定的難度。所剩單位面積較大、樓層朝向較次，但價(jià)格較前期較高，因而后期銷售存在較大難度。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展、成熟還需要時(shí)間，雖然周邊擁有大型休閑配套及其他設(shè)施，但該區(qū)域的人氣、繁華程度的提高還需要大量基本生活和商業(yè)配套設(shè)施的完善來實(shí)現(xiàn)，而對(duì)于規(guī)模較小、走“短、平、快”路線的本項(xiàng) 目來說，這無疑是一種銷售抗性。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)卓越 創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 11 頁 共 22 頁 O（機(jī)會(huì)）： ? 宏觀環(huán)境的改善所帶來的利好因素 隨著壁山與重慶主城間的聯(lián)系日異緊密，壁山經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的提速將快速提高壁山消費(fèi)者的住房購買力，甚至吸引部分重慶主城消費(fèi)者來該地置業(yè)，從而給該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。 ? 壁山發(fā)展規(guī)劃方向?qū)υ搮^(qū)域的偏遇，政府對(duì)體育中心的重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)，如體育設(shè)施的免費(fèi)開放、市政廣場的規(guī)劃興建、周邊道路的逐步完善、部分政府事業(yè)機(jī)關(guān)的遷入無不給為該區(qū)域的發(fā)展注入了強(qiáng)心劑，自然也帶來了更多的人氣，在不久的將來會(huì)有更多的居民來此置業(yè)。 ? 目前體育中心 區(qū)域內(nèi)除本項(xiàng)目外暫無其他新項(xiàng)目在近內(nèi)期推出，之前僅有的蔚藍(lán)水岸也已進(jìn)入銷售收官階段，在局部區(qū)域內(nèi)實(shí)際上暫無競爭樓盤與本項(xiàng)目短兵相接，因此只要能把握好屬于該區(qū)域內(nèi)的客戶群，并盡可能挖掘更多的認(rèn)可該區(qū)域的客戶，那么本項(xiàng)目的銷售難題將迎刃而解了。 ? 由于項(xiàng)目到目前為止所剩單位不多，從房地產(chǎn)營銷角度來說，操作起來應(yīng)該相對(duì)較容易，銷售周期也較短，可以有針對(duì)性地進(jìn)行包裝推廣，采取靈活多變的銷售策略快速消化所剩不多的單位。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)卓越 創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 12 頁 共 22 頁 T（威脅）： ? 來自宏觀環(huán)境的影響 國家各部委陸續(xù)出臺(tái)的旨在控制房價(jià)、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展的各項(xiàng)法 律法規(guī)，開始對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，而且在不久的將來也將對(duì)一些區(qū)縣市場產(chǎn)生短時(shí)間、不同程度的震蕩作用，諸如此類不確定的政策及市場變化因素對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了一定的影響。 ? 來自競爭市場的壓力 在本項(xiàng)目的銷售高峰期的今年下半年將有眾多競爭樓盤相繼入市，勢必將加劇壁山下半年房地產(chǎn)市場的競爭局面，且這些樓盤中大部分的綜合品質(zhì)都高于本案，因此，本項(xiàng)目將面臨來自整個(gè)供給市場的競爭壓力。 ? 來自客戶總量不足的壓力 壁山目前在售項(xiàng)目由于大部分在銷售過程中都沒有進(jìn)行有效的銷售控制，造成了整個(gè)市場較大量大戶型的積壓現(xiàn)象， 而在短時(shí)間內(nèi)大戶型的需求客戶本來就有限，再加上國家對(duì)房地產(chǎn)投資性行行為的嚴(yán)格控制，第一次置業(yè)者的比例將有所提高，而這類人群對(duì)住房的需求一般以中、小戶型為主，所以本項(xiàng)目還將面臨來自客戶總量不足的壓力。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)卓越 創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 13 頁 共 22 頁 結(jié)論描述： 綜合以上壁山房地產(chǎn)市場環(huán)境、項(xiàng)目現(xiàn)狀等的分析，我司認(rèn)為壁山房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，市場消費(fèi)能力較強(qiáng)。結(jié)合我司針對(duì)“鈺馨居”的前期工作及對(duì)目前整個(gè)壁山在售和待售樓盤的市場調(diào)查所得出的結(jié)果，我司認(rèn)為： 雖然本項(xiàng)目存在著一定的劣勢和銷售抗性，但也有值得欣喜的方面，因此，只要能夠做到揚(yáng)長避短，有效利用自身的 優(yōu)勢，充分把握和挖掘既定的目標(biāo)客戶群，最終順利完成本項(xiàng)目所剩部分的銷售任務(wù)是非常樂觀的。 本項(xiàng)目自身特性與現(xiàn)市場銷售的同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，現(xiàn)況不容樂觀。但我司認(rèn)為本項(xiàng)目有較好的外部因素現(xiàn)況，只有強(qiáng)有力的結(jié)合項(xiàng)目外部環(huán)境現(xiàn)況，形成本項(xiàng)目特有的競爭因素，提練差異化競爭條件。我司認(rèn)為本項(xiàng)目接合外部環(huán)境，可提練出如下在銷售中借用的推廣條件： ? 運(yùn)動(dòng)之家 健康人生（體育配套） ? 升值潛力大（價(jià)格優(yōu)勢及項(xiàng)目所在地發(fā)展趨勢） ? 離塵不離城（優(yōu)雅的居家環(huán)境及社區(qū)配套） 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)卓越 創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 14 頁 共 22 頁 第三篇：項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目市場定位 根據(jù)項(xiàng)目自身特 點(diǎn)和綜合品質(zhì)的因素，我司將本項(xiàng)目市場定位為： “新城中心高性價(jià)比實(shí)用美宅先鋒” 元素：新城中心暗示了區(qū)域發(fā)展前景； 高性價(jià)比將是本項(xiàng)目的最大購買動(dòng)機(jī)； 先鋒既是項(xiàng)目差異化的最好詮釋，也是本項(xiàng)目在新城中心代表性和唯一性的特殊表現(xiàn)。 二、 項(xiàng)目形象定位 “體育中心旁的智能化家園” 元素：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的智能化樓宇系統(tǒng)； 突出周邊體育中心的大配套； 提倡一種享受智能化配套的健康生活方式； 整合項(xiàng)目的兩大突出賣點(diǎn)。 三、 項(xiàng)目價(jià)格定位 通過對(duì)主要競爭樓盤的綜合品質(zhì)和銷售價(jià)格 的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)和綜合品質(zhì)等因素，并根據(jù)市場比較法原則對(duì)比得出： 本項(xiàng)目所剩部分 銷售均價(jià) 為： 950 元 /㎡ ， 為了吸引更多中低端客戶群，可適當(dāng)調(diào)低銷售起價(jià)，建議 銷售起價(jià) 為： 870元 /㎡ 。 融澤機(jī)構(gòu) 誠信求實(shí)卓越 創(chuàng)新 重慶融澤房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設(shè)廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 15 頁 共 22 頁 具體各單位的銷售價(jià)格可按照不同樓層、不同戶型、不同空間形式、不同朝向等通過一定的差價(jià)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，具體價(jià)格祥表在此不予說明，待雙方進(jìn)入實(shí)質(zhì)性工作階段另行制定。 四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群范疇相對(duì)較廣，可定義為： 所有認(rèn)可體育中心區(qū)域的購房者 具體可細(xì)分為：壁城鎮(zhèn)范圍內(nèi)中老年購房者； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城購房者；