【正文】 新 重慶融澤房地產營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 14 頁 共 22 頁 第三篇：項目定位 一、 項目市場定位 根據項目自身特 點和綜合品質的因素，我司將本項目市場定位為： “新城中心高性價比實用美宅先鋒” 元素：新城中心暗示了區(qū)域發(fā)展前景； 高性價比將是本項目的最大購買動機； 先鋒既是項目差異化的最好詮釋，也是本項目在新城中心代表性和唯一性的特殊表現(xiàn)。求實但我司認為本項目有較好的外部因素現(xiàn)況，只有強有力的結合項目外部環(huán)境現(xiàn)況，形成本項目特有的競爭因素，提練差異化競爭條件。結合我司針對“鈺馨居”的前期工作及對目前整個壁山在售和待售樓盤的市場調查所得出的結果，我司認為： 雖然本項目存在著一定的劣勢和銷售抗性，但也有值得欣喜的方面，因此，只要能夠做到揚長避短，有效利用自身的 優(yōu)勢，充分把握和挖掘既定的目標客戶群，最終順利完成本項目所剩部分的銷售任務是非常樂觀的。卓越 融澤機構 誠信 ? 來自競爭市場的壓力 在本項目的銷售高峰期的今年下半年將有眾多競爭樓盤相繼入市，勢必將加劇壁山下半年房地產市場的競爭局面，且這些樓盤中大部分的綜合品質都高于本案，因此，本項目將面臨來自整個供給市場的競爭壓力。卓越 融澤機構 誠信 ? 目前體育中心 區(qū)域內除本項目外暫無其他新項目在近內期推出，之前僅有的蔚藍水岸也已進入銷售收官階段，在局部區(qū)域內實際上暫無競爭樓盤與本項目短兵相接，因此只要能把握好屬于該區(qū)域內的客戶群，并盡可能挖掘更多的認可該區(qū)域的客戶，那么本項目的銷售難題將迎刃而解了。創(chuàng)新 重慶融澤房地產營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 11 頁 共 22 頁 O（機會）： ? 宏觀環(huán)境的改善所帶來的利好因素 隨著壁山與重慶主城間的聯(lián)系日異緊密，壁山經濟和社會發(fā)展的提速將快速提高壁山消費者的住房購買力，甚至吸引部分重慶主城消費者來該地置業(yè)，從而給該區(qū)域的房地產業(yè)帶來更多的發(fā)展機遇。求實 ? 項目所處區(qū)域的發(fā)展、成熟還需要時間，雖然周邊擁有大型休閑配套及其他設施，但該區(qū)域的人氣、繁華程度的提高還需要大量基本生活和商業(yè)配套設施的完善來實現(xiàn)，而對于規(guī)模較小、走“短、平、快”路線的本項 目來說，這無疑是一種銷售抗性。 ? 雖然項目戶型內部功能設計較好，但單位面積普遍偏大的弊端將流失較大部分客戶群，再加上之前的銷售過程中未進行有效的銷售控制，即已銷售了大部分小戶型和樓層較好的單位，這給后期的銷售帶來了一定的難度。 ? 本項目戶型功能設計較好，通透明亮的采光、動靜合理的分布、干濕分區(qū)的設計以及大陽臺、大飄窗、大客廳等符合了現(xiàn)代都市生活的設計要求。創(chuàng)新 重慶融澤房地產營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 10 頁 共 22 頁 決了后顧之憂。求實 ? 項目所處區(qū)域交通非常便捷，可通過壁青路和金劍路通往縣城中心及青杠等周邊城鎮(zhèn)，由此沿高速路到重慶只需 50 分鐘的路程。 項目目前尚未動工，預計今年 8 月份將開工建設，由于本項目為全多層建筑形態(tài)，施工進度 相比小高層和高層要快，因此務必抓緊時間保證工程進度，盡可能地在交房時間上與其他競爭樓盤產生差異化，形成局部優(yōu)勢。卓越 根據項目銷控數據統(tǒng)計分析，項目所剩可售面積為 16600 平方米左右，可售總單位數為 115 戶，所剩單位中以大戶型為主，建筑面積融澤機構 誠信各競爭樓盤的主要賣點列表分 析如下： 項目名稱 主要賣點 瀚恩陽光 小區(qū)景觀環(huán)境、規(guī)?；l(fā)展、準現(xiàn)房發(fā)售 遠林一期 占據城市繁華地段、享受完善的生活配套 遠林二期 小區(qū)景觀環(huán)境、周邊配套（主要突出學校） 新世紀項目 地處都市核心區(qū)域，周邊配套設施完備、新世紀百貨入駐 怡和景苑 酒店式生活、眺望遠處水景，最高層建筑 學府居 戶型、周邊配套（主要突出學校），中庭花園 點金苑卓越 壁城大廈 融澤機構 誠信 ? 由于區(qū)域內開發(fā)商操作水平的差距，造成了房地產地段的絕對影響力在壁山沒有得到充分體現(xiàn)，即項目間的區(qū)位優(yōu)勢沒有得到充分的挖掘。 ? 壁山房地產市場仍不夠成熟，樓盤檔次參差不齊，出現(xiàn)斷層現(xiàn)象，即中低檔樓盤嚴重脫節(jié)，這對于本項目來說是有利因素。創(chuàng)新 重慶融澤房地產營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊家坪建設廣場 B 座 7— 7 電話： 68101594 68101822 第 7 頁 共 22 頁 各項目定位分析 根據項目綜合素質評估、各項目廣宣推廣及銷售價格分析，我們將所調查主要項目分為經濟適用房、中檔住宅、中高檔住宅三個檔次。求實 各競爭樓盤的銷售價格及優(yōu)惠措施 項目名稱 住宅 優(yōu)惠措施 其他 銷售起價（元 /㎡） 銷售均價（元 /㎡） 一次性付款 銀行按揭 瀚恩陽光 1320 1380左右 9． 7 9． 9 遠林一期 1060 1150左右 9． 7 無 遠林二期 （學府居旁） 1260 1360左右 9． 7 無 新世紀項目 1250 1550左右 不詳 不詳 怡和景苑 1260 1520左右 根據戶型 而定 無 另 有 其 他抽獎活動 學府居 未定 未定 未定 未定 點金苑 ? 另外，根據我司對各樓盤的調查分析發(fā)現(xiàn)，各樓盤主力戶型均以三、四室為主，建筑面積集中在 110140 ㎡，從一定角度來說這有搏于市場發(fā)展趨勢，而各在售樓盤的 80100 ㎡的戶型銷售較好，在 130 ㎡以上的戶型銷售呈滯止狀況 。卓越 ? 從項目交房時間分析，大部分在售項目或即將入市項目都將集融澤機構 誠信壁城大廈 金劍路紅宇大道轉盤處 約 3萬 2021 年上半年 202 8 正在進行場地平整 帶步行街 的雙塔式商 住綜合樓 由上表分析： ? 大部分樓盤分散在縣城中心周邊，中心地段項目總體量相對較小，上一定體量的項目主要分布在主城外圍。卓越 融澤機構 誠信創(chuàng)新 重慶融澤房地產營銷策劃有限公司 地址：重慶九龍坡區(qū)楊