【正文】 樓標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂 天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂 墻面 大理石 +乳膠漆 地面 人造石 設(shè)施 成品不銹鋼信報(bào)箱 一樓電梯廳 天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂 墻面 白色乳膠漆 +大理石 地面 人造石 標(biāo)準(zhǔn)層 電梯廳 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 +局部造型 地面 防滑瓷磚 走廊 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 +局部造型 地面 防滑瓷磚 消防樓梯 天花 乳膠漆 墻面 乳膠漆 地面 人造大理石 三、 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理特色 引進(jìn)國際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際 ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)；如戴德梁行、英國威格斯。 樓宇配套 進(jìn)口名牌高速電梯，如進(jìn)口三菱； 車位，實(shí)際車位大于 1： ， IC 卡一卡通智能管理； 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 雙路供電系統(tǒng)； 變頻供水系統(tǒng)； 戶式中央空調(diào)系統(tǒng)； 以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套。它使人足不出戶而能領(lǐng)略到多種風(fēng)情，于潛移默化之中受到大自然的陶冶和藝術(shù)的熏染。它以自然界的山水為藍(lán)本，由曲折之水、錯(cuò)落之山、迂回之徑、參差之石、幽奇之洞所構(gòu)成的建筑環(huán)境把自然界的景物薈萃一處，以此借景生情，托物言志。 （三） 項(xiàng)目的發(fā)展建議 項(xiàng)目差異化建議 賦予社區(qū)園林中國傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵，用詩詞點(diǎn)綴、社區(qū)內(nèi)布置背景音樂； 規(guī)劃水中按摩泳池、桌球乒乓球室，突出本項(xiàng)目健 康概念； 首創(chuàng)社區(qū)小型圖書館屋頂天文觀星臺(tái)及兒童智力開發(fā)中心，強(qiáng)化本項(xiàng)目的人文特點(diǎn)； 設(shè)立樹上鴿籠，飼養(yǎng)白鴿群及建立蝴蝶生態(tài)館，促進(jìn)小區(qū)親子鄰里互動(dòng)，營造本項(xiàng)目悠雅內(nèi)涵； 高質(zhì)量的建筑用材、古典高雅的外立面風(fēng)格（參考如黃江棕櫚泉）； 國際化物業(yè)管理服務(wù)，細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化； 營造具有高雅的生活方式 程序化的貴族式服務(wù)優(yōu)雅而高貴； 高尚社交空間； 足夠體面的小區(qū)形象和入口大堂； 充分尊重隱私； 環(huán)境景觀建議 環(huán)境景觀水景庭院為主，延伸之各建筑物，設(shè)計(jì)空中花園，構(gòu)成立體化的環(huán)境景觀； 采用中國傳統(tǒng)的江南式庭院主題風(fēng)格 ，中國古典園林是風(fēng)景式園林的典型，是人們?cè)谝欢臻g內(nèi)，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，運(yùn)用各種造園手法將山、水、植物、建筑等加以構(gòu)配而組合成源于自然又高于自然的有機(jī)整體，將人工美和自然美巧妙地相結(jié)合，從而做到雖由人作，宛若天成。 2） 緊鄰民宅：對(duì)面為村民民宅，影響高層視野。 3） 城建規(guī)劃： 東部工業(yè)園的規(guī)劃，及常平鎮(zhèn)城建重心的東移。 機(jī)會(huì) 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：宏觀經(jīng)濟(jì)指針均顯示好，對(duì)整體的房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。 2） 北側(cè)舊村：影響了項(xiàng)目的整體形象，繁雜的居民影響本項(xiàng)目的治安。 7） 土地平整：建安成本低，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大，價(jià)格策略操作性強(qiáng)。 5） 發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢(shì)：中房集團(tuán)，中國最早的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，實(shí)力雄厚。 3） 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：以山水為主題，注入“水在城中、城在綠中、綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市概念，目的在于體現(xiàn)“新城、碧水、綠脈”的人文關(guān)懷及古典、高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 2） 配套優(yōu)勢(shì)：屬于成熟高尚社區(qū)，周邊生活配套齊全。 距常平鎮(zhèn)中心 20xx 米。 距五星級(jí)假日酒店 50 米。 距橫江廈菜市場(chǎng) 300 米，農(nóng)村信用社 200 米。 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在 3200 無 ~4000 元 /平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)。 常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo) 向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃將更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。早期以香港人為主，近期購房以外地人和本地人為主，占比例的 80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，銷售不是很樂觀，導(dǎo)致滯銷原因來自發(fā)展商；麗景配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，多種戶型選擇已售八成左右，售價(jià)上升趨勢(shì)；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè) 米的高入口大堂，裝修材料采用頂 級(jí)材料，名廠潔具及廚具，推出特價(jià)單位毛胚房，搶購熱潮，二房購買 80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售一直看好。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)超前，精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，區(qū)域居住人口較旺，早期以香港人居多，售價(jià)處于一個(gè)平臺(tái)無價(jià) 3600/平方米，目前香港人購房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上 升趨勢(shì)，該區(qū)域出租率不高，適應(yīng)于居家、旅游，是心靈放飛的好地方，正是每個(gè)人夢(mèng)寐以求的理想居住環(huán)境。 麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，該我系居家型高尚物業(yè)的主要開發(fā)地。 南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買者 98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例達(dá) 20%左右，便如陽光山莊 20xx 年購房 80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi) 地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清 新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。 西北面區(qū)域 西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以二戶為主，小面積主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。 生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。規(guī)劃 20xx 年、 20xx 年和 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為 31平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。 根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。 東莞市政府關(guān)于常平（ 20xx~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)： 20xx 年、 20xx 年和 2020 年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 億元、 億元、 億元；20xx 年、 20xx 年和 2020 年城鎮(zhèn)化水平分別為 70%、 75%和 80%左右。 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)商都有足夠的信心。此次調(diào)查顯示 80%的消費(fèi)者對(duì)以前的 購房經(jīng)歷表示滿意， 10%的消費(fèi)者遇到過房地承諾與事實(shí)不符的情況，遇到房地產(chǎn)工程不合格和交樓辦證拖延情況的消費(fèi)者也分別占 5%，結(jié)果顯示東莞房地產(chǎn)商的表現(xiàn)還是令人滿意的。 居民住房購置年限分布 18%19%19%44%一年以內(nèi)1~3年3~5年5年以上 同時(shí)，從住房面積分布看，總共有 57%的居民住房面積外于 90 平方米以下水平， 32%的居民住房面積低于 70 平方米， 26%的居民住房面積大于 110 平方米， 10%的居民住房消費(fèi)水平與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比還是不夠的。這表明了居民消費(fèi)觀念的巨大改變，而隨受著住房貸款政策的進(jìn)一步放開、完善，相信將有更多的居民會(huì)在住房消費(fèi)時(shí)選擇分期付款的方式。 優(yōu)先考慮因素 提及率 價(jià)位 67% 地段 59% 環(huán)境 83% 學(xué)區(qū) 21% 戶型 19% 品質(zhì) 22% 物業(yè) 23% 社區(qū)會(huì)所 4% 品牌 4% 其它 1% 現(xiàn)在居民住房消費(fèi)非常重視個(gè)性化需要，在問及住房裝修選擇時(shí)， 84%的居民選擇自己裝 修，選擇開發(fā)商代請(qǐng)裝飾公司的占 10%，而選擇開發(fā)商統(tǒng)一裝修的只有 6%。當(dāng)然消費(fèi)者對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)水平還比較認(rèn)同的，此外也有被訪者對(duì)樓盤處觀等方面表示需進(jìn)一步改善，見下圖。 銷售價(jià)格構(gòu)成比例分析 價(jià) 格 2500 以下 2500~3000 3000~3500 3500~4000 40000 以上 比 例 8% 30% 29% 18% 15% 銷售價(jià)格構(gòu)成 比例分析（單位：元） 2500以下8%2500~300030%3000~350029%3500~400018%40000以上15% 小結(jié)： 上述數(shù)據(jù)可知， 2500~3500 元 /平方米的住宅受市場(chǎng)歡迎， 3500/平方米以上住宅變占較大的比例，顯示市民的消費(fèi)水平漸趨高。 銷售面積分析 面積（ M2） 50 以下 50~80 80~100 100~120 120~150 150 以下 比例 1% 10% 23% 32% 23% 11% 銷售面積分