【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2014年前11個(gè)月成交面積占比漲幅已接近2倍，%。而200平方米以上各面積段別墅成交占比同比去年同期全線下滑，特別是300平米以上大戶型別墅跌勢(shì)更為顯著。從各線城市來(lái)看，由于限購(gòu)松綁，二線城市200平方米以下小戶型別墅成交占比漲勢(shì)更為明顯，其中120140平方米戶型成交占比漲幅更是表現(xiàn)得鶴立雞群。而一線城市200平方米以下戶型別墅成交占比漲勢(shì)稍弱，且改善型需求相對(duì)集中的120140平米戶型占比由于限購(gòu)影響上漲也較為有限。2015年展望一、新開工面積持續(xù)下與土地成交減少，多數(shù)城市新增供應(yīng)量整體偏緊 鑒于今年以來(lái)持續(xù)下滑的新開工面積和土地成交規(guī)模，預(yù)計(jì)來(lái)年我國(guó)樓市供應(yīng)面整體將是偏緊的狀態(tài)。不過(guò)分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市預(yù)期仍能予以謹(jǐn)慎樂(lè)觀，一方面一線城市充足的需求和項(xiàng)目的高溢價(jià)能力，為房企帶來(lái)了更強(qiáng)的開盤入市動(dòng)力；另一方面從成交總量上看，今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交尚可，依然維持在4000萬(wàn)平方米以上的水平，來(lái)年供應(yīng)面有望繼續(xù)穩(wěn)定，并且諸如華嘉胡同、董家渡、前灘等地王相繼出讓，也顯示了企業(yè)對(duì)于一線城市的信心。二、三線城市方面相對(duì)看淡，與一線城市相比，今年二、三線城市土地出讓下滑幅度更大，進(jìn)入開發(fā)階段的項(xiàng)目更少，來(lái)年供應(yīng)量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武漢等供求狀況較好的城市，土地流拍也是屢見不鮮，大體量宅地流拍亦有個(gè)案，如武漢光谷102號(hào)、肥東FD145號(hào)均是如此。二、行業(yè)供過(guò)于求基本面未變，2015年成交量保持與2014年水平相當(dāng) 雖然國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)已經(jīng)開始降速，但上升的趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生改變，每年新增的城鎮(zhèn)人口仍能為市場(chǎng)帶來(lái)大量的需求，在一二線主要城市，更是有大量的首置需求有待釋放；更何況隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，城市更新還將帶來(lái)大量的新增需求，因此在我們看來(lái)，來(lái)年房地產(chǎn)行業(yè)基本面并不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化。再考慮到政策面的穩(wěn)定，我們認(rèn)為2015年整體銷售應(yīng)該仍能保持在今年水平。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市雖仍受到限購(gòu)政策約束，但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力和經(jīng)濟(jì)水平，京滬穗深的市場(chǎng)購(gòu)買力仍無(wú)需擔(dān)憂，以上海為例，即便目前只有20%的常住人口有能力購(gòu)房，那也是180萬(wàn)戶的客戶總量，足以覆蓋目前上海的成交規(guī)模，并且今年前三季度市場(chǎng)的低迷，也為來(lái)年市場(chǎng)留下了上行空間，因此我們預(yù)計(jì)來(lái)年一線城市成交量?jī)r(jià)也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。二、三線城市方面，我們認(rèn)為會(huì)延續(xù)2014年的態(tài)勢(shì)，分化將進(jìn)一步加劇，在合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等市場(chǎng)需求旺盛、消化周期較低的城市，成交有望企穩(wěn)回升，不過(guò)合肥部分土地存量較高的區(qū)域，如濱湖、新站、高新應(yīng)警惕供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而消化周期較高的城市，面對(duì)高企的庫(kù)存壓力，來(lái)年市場(chǎng)去化壓力仍然巨大，市場(chǎng)成交也不容樂(lè)觀。三、去庫(kù)存仍將是上半年主旋律，預(yù)計(jì)2015年樓市價(jià)格先降后穩(wěn) 得益于調(diào)控的解綁、貨幣政策的推動(dòng)以及房企的營(yíng)銷力度的加強(qiáng)，2014年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)需求再現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，不過(guò)考慮到依然處于高位庫(kù)存壓力，我們認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)仍應(yīng)是先降后穩(wěn)：一方面，目前很多城市庫(kù)存還處于高位，諸如寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、杭州、無(wú)錫等市消化周期均超過(guò)18個(gè)月，在巨大的去化壓力面前，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間；另一方面，從銷售目標(biāo)完成情況來(lái)看，今年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo)，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫(kù)存也處于高位，因此在2015年上半年的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。就具體城市來(lái)看，我們認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定，或有小幅上漲，雖然一線城市市場(chǎng)需求充足、購(gòu)買力旺盛，但是鑒于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，限購(gòu)令也并沒(méi)有放松，未來(lái)房?jī)r(jià)大幅上探的可能性不大；在二、三線城市中，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較低、供求相對(duì)平衡的城市，房?jī)r(jià)或有一定上漲可能，不過(guò)對(duì)于部分供過(guò)于求、存量顯著高企的二三線城市來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，如若不能尋求足夠的需求入場(chǎng)，面對(duì)日益逼仄的市場(chǎng)需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑻崆暗絹?lái)，對(duì)于這些城市而言，以價(jià)換量仍很可能是來(lái)年市場(chǎng)的主旋律。四、保障房與二手房擠占剛需市場(chǎng)，一手房成交結(jié)構(gòu)向改善型偏移近年來(lái)保障房工作的持續(xù)推進(jìn)，為中低收入者的居住條件改善做出了巨大貢獻(xiàn)，但也在客觀上對(duì)商品住宅的剛需產(chǎn)品造成了巨大沖擊。結(jié)合數(shù)據(jù)來(lái)看，從住建部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，近年來(lái)我國(guó)平均每年建成500萬(wàn)套保障房，其中棚戶區(qū)改造住房約占半數(shù)，這意味著每年會(huì)有250萬(wàn)套增量性保障房進(jìn)入住宅市場(chǎng)，而目前我國(guó)商品住宅的成交量?jī)H在1000萬(wàn)套左右，考慮到保障房的門檻和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，剛需產(chǎn)品受到的沖擊不言而喻；而從政府的最新表態(tài)來(lái)看，2014年住建部年度工作會(huì)議指出，明年我國(guó)還將基本建成480萬(wàn)套保障房，保障房工作的推進(jìn)還將持續(xù)，并且隨著自主性住房、廉租房等模式的進(jìn)一步推進(jìn)，保障房對(duì)于商品住宅剛需市場(chǎng)影響也有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入或即將進(jìn)入成熟期的城市中，越來(lái)越多的改善性需求已經(jīng)開始進(jìn)入釋放階段，并且在政策環(huán)境上，從2014年下半年以來(lái)的限貸、限購(gòu)陸續(xù)解除，以及中央的屢次表態(tài)來(lái)看，政策面對(duì)于合理的改善性需求也是持以支持態(tài)度，以此來(lái)看2015年改善性需求將迎來(lái)更多的釋放機(jī)會(huì)，并且改善性需求釋放所帶來(lái)的小戶型房屋置換需求，也將吸引更多的剛需客群去購(gòu)買“首置型“二手房，因此我們認(rèn)為在北京、上海、深圳等樓市發(fā)展程度較高的城市，未來(lái)越來(lái)越多的首置需求會(huì)由一手房流向二手房，而這些城市一手房市場(chǎng)也將更多的由中高端需求所占據(jù)?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我們認(rèn)為在成交結(jié)構(gòu)上，2014年國(guó)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)將向改善型偏移，并且對(duì)于改善性需求進(jìn)入釋放階段的城市來(lái)說(shuō)尤甚。另外需要指出的是，受到高價(jià)產(chǎn)品成交占比上升的影響，表征在一些城市統(tǒng)計(jì)局公布的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)的算術(shù)平均數(shù)上，也有可能會(huì)出現(xiàn)脫離各項(xiàng)目實(shí)際的結(jié)構(gòu)性虛增。第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析中圖分類號(hào)：：A 文章編號(hào)：房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來(lái)自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來(lái)看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過(guò)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控受發(fā)展階段和國(guó)情所決定,影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,又與廣大民眾安居樂(lè)業(yè)息息相關(guān),、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2011 年6 月16 日，中國(guó)人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起， 個(gè)百分點(diǎn)，至此，%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來(lái)央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒(méi)有明確的尺度，中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對(duì)的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無(wú)疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對(duì)銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來(lái)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無(wú)關(guān),、銀行調(diào)整信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年， 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬(wàn)億；2010 年， 萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款不減反增， 萬(wàn)億，這說(shuō)明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說(shuō)明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，過(guò)多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購(gòu)房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起， 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠。目前