【文章內(nèi)容簡介】 市場情況和近期滯銷原因分析基礎上，我們審時度勢，避實擊虛，針對競爭對手況提出以下建議，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。 現(xiàn)在 房產(chǎn)是市場的競爭已經(jīng)白熱化，已經(jīng)有賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。一位專家這樣說過；一個樓盤的能否成功，項目綜合占 80℅，推廣執(zhí)行占 20℅，前者的具體價值靠后者來實現(xiàn)。而且，后者如果做的很好，能彌補前者部分的不足。因此在我們與競爭對手在硬件設施沒有什么大的差別下，下階段加大推廣執(zhí)行力度是很有必要的。 工地形象建議 其實，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對樓盤的信心。 ◎工地形象誘導 （ l）目標 工地作為買家最為切身關注的地方，是宣傳 最經(jīng)濟和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，而且還能夠營造銷售氣氛。 （ 2）手段 工地路牌：表明物業(yè)的 z 稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。 ◎工地環(huán)境包裝設計 目的 將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝。包裝強調(diào)項目的特色，使消費者對項目有一個整體良好的視覺形象。 手段． 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工 地立柱廣告牌制作、工地公共標牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 要求 嚴格按照 VI 設計內(nèi)容制作完成，綠化工程部按工程進度按時完成。 ◎施工階段樓盤包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本 工 地 因 施工?????????????????? 不 便之處，敬請原諒。 －－大廈施工工地 策略 B ：入口牌樓 即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門也有些是具有藝術特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。 策略 C：施工進度板 讓人看到樓在長！ 策略 D： 廣告布幅 “商業(yè)”布幅 “政治”布幅 “創(chuàng)新”布幅 廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應用得最廣泛 ，但有一點不足就是，缺乏樓宇棟座方向說明的布幅，若能掛上“ X 座 X 棟”字樣的廣告幅，會更加一目了然。香港在這方面便做得極好。 策略 E：指示牌 指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導作用。設備指示牌，方便消費者參觀看樓，提醒他們注意某些事項，展示發(fā)展商的細心與誠意。因為消費者最后之所以購買，有可能就取決于一些極細微的行為，正如俗語所說的：“于細微處見精神”。 策略 F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應用 較多，一些大型慶典活動及表演也常用，有的也用數(shù)個充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。目前深圳的充氣拱門大都是紅色、黃色兩種。 策略 G：精神堡壘 臺灣流行的說法、精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標識（ L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。去過錦繡中華的人，大概都會記得門口那塊雕刻著“錦繡中華”字樣的漂亮石頭吧，那便是精神堡壘。 顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應切合樓盤的主題與定位。 策略 H：溫柔的警告牌 如： 為了您的安全，請注意???????? 為了您和家人的幸福???????? 注意?????????????????? 通告?????????????????? ◎預售階段樓盤包裝策略 策略 A:路旗 在樓盤旁邊的主要道路兩旁設置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標識。嚴格來講，設置在圍墻上及售樓處預部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導作用。 策略 B：小彩旗 一般是三角 小彩旗，現(xiàn)在深圳也開始用一種旋轉(zhuǎn)風輪小彩旗，象東港中心、宣嘉華庭。利用小彩旗可以裝點現(xiàn)場、營造氣氛。 策略 C：景觀庭園 有條件的樓盤，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設在區(qū)內(nèi)、利用小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境，亦可達到同樣的效果。 景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。 深圳一些住宅樓盤，售接處前面，往往擺幾個花盆，弄幾盆盆載，搞幾處草坪敷衍了事，顯 得很不夠誠意。 ◎收尾階段樓盤包裝策略 策略 A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 策略 B：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門、廣告板等，注意清潔。 策略 C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內(nèi)容如標志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域）、樓棟旗（標示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標出樓盤名稱、標識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設備、小區(qū)總體平面圖（ 指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時繪制在指示板上）等等。 銷售道具 售樓處的建筑外觀風格應與樓盤的類型、檔次相吻合，顏色、 造型晝與樓盤配合，格調(diào)一致。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風、飲水機等。 現(xiàn)階段我們的售房部有三個，比較分散，從近期來看成交量并沒有明顯增加。建議在有條件的情況下在售樓部加入沙盤，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)品自身形象又能利于銷售人員的講解。 為了方便 客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房花費路上的時間。也有利于提高我們的服務，讓消費者更感親切。 建立樣板間。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產(chǎn)品的信服力、信賴感。 進一步加強對我們銷售人員的業(yè)務技能的培訓，提高客戶成交率。 第二篇：推廣策略 一、推廣主題 本樓盤（一期末到整個二期）從內(nèi)部認購到銷售工作的完結(jié)也需要一段時間，因此在樓盤銷售的整個推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題。 推廣主題的確定要考慮以下幾個因素： （一） ◎ 樓盤的定位 （二） ◎樓盤的特色賣點 （三） ◎樓盤的目標客戶 （四） ◎樓盤的地位 通過以上四個方面的分析，來確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷售分期推廣名或推廣語。 考慮到本項目的市場定位為中等偏上樓盤，目標人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進行定位，并通過與競爭個案的對比分析，確立本案推廣主題應圍繞 “ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園” 進行，聯(lián)排別墅主題詞定為： “至尊美墅，極致人生”。 通過這一主題詞的確立 ，來體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。同時要積極倡導 21 世紀的居住理念： 居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。 并且通過這一主題的推廣，達到以下目的： （一） 本項目成為濮陽市第一家有湖景的樓盤； （二） 本項目成為濮陽市第一家型設計多樣化樓盤； （三） 本項目成為濮陽市迄今為止最低起價別墅品質(zhì)樓盤； （四） 本項目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級鐘情樓盤； （五） 本項目成為濮陽市區(qū)價值飆升最具實力樓盤； （六） 本項目成為濮陽市地產(chǎn)界的樣板樓盤； 二、案名確立 今天，樓盤命名因其獨特的作用，已成為房地產(chǎn)營銷中的一個強有力的輔助工具。樓盤的名 稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一 我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院 種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個過程，至少可以吸引目標客源注意產(chǎn)品本身，進而導致購房決定的第二行為 —— 索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。在看房、選房甚至最后簽約的過程中，都會起到一種潛移默化的鼓動作用。 更有甚者，好的樓盤名字會使客戶產(chǎn)生共鳴。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過程。 本案樓盤名稱定為“昆吾花園二期”，是以昆吾花園一期而來的，有利于開發(fā)商知名度的傳播和項目的連續(xù)性，但由于現(xiàn) 在的情形與當時有所不同，“昆吾花園二期”此案名不足以傳達樓盤的特色與地位，就必須賦予本案一推廣案名，以傳達本案的特色，以利于樓盤的市場推廣。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 推廣案名的確立： 確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個出發(fā)點。 推廣案名能更好的體現(xiàn)出樓盤的特色、個性及魅力。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強，便于刺激消費者記憶。 采用推廣案名可 以節(jié)省推廣費用。 采用推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場價值。 使用推廣案名能夠加快銷售的速度，樓盤銷售完了，推廣案名也就不用了。 作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 康橋水城 康橋花園 含義 ：康橋來源于英國，是英國劍橋大學校園中建筑其地位相當于我國清華大學的未名湖畔，康橋乃是劍橋大學的代名詞，是文化和藝術的象征。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學英國時寫的 的詩《再別康橋》，又讓人引發(fā)浪漫的愛情故事。 湖光左岸 含義： “左岸” 一詞來源于法國的塞納河