【文章內(nèi)容簡介】 —9000元/,同一區(qū)域巨大的推盤量(預(yù)計年底武昌高檔大盤的住宅推盤量預(yù)計超過100萬平方)使各樓盤謹(jǐn)慎入市,市場尤其是高端住宅版塊,將硝煙四起. 中心區(qū)年規(guī)?；l(fā)展城市建設(shè)與招商,:項目集中在武漢內(nèi)環(huán)濱江及濱湖地帶,及亞核心圈內(nèi)。且由單體樓宇走向規(guī)?；?出現(xiàn)更多的高層住宅群,將提升品質(zhì),萬科的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整,通過公開市場在武漢城市中心區(qū)域(楊園)拿得50畝用地.此外,對比武昌中心城區(qū)2008年高端樓盤集中發(fā)展的情況,漢口中心濱江土地的供應(yīng),作為武漢發(fā)展相對滯后的漢陽,漢陽中心(兩江沿線濱水地帶)(長江沿線)轉(zhuǎn)移. 第3章 建設(shè)方案 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 武漢市規(guī)劃局已對東湖區(qū)沿線做過控制性詳細劃，以高新產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、高檔住宅、休閑旅游為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則a. 高綠化低密度；b. 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；c. 戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求； d. 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 總平面布局總平面略呈“一中心三組團”形布局，由3個不同風(fēng)格的建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)西、南兩個出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與東湖風(fēng)景區(qū)周圍建筑視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)西面主出人口，緊接40米寬市政主干道。 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“東湖康城國際”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表附表 規(guī)劃用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡3萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡ 建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊鄰沙湖 ，背靠武漢長江二橋，位置居?xùn)|湖區(qū)中央?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與東湖風(fēng)景區(qū)相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。 平面設(shè)計a. 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表. 附表 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶1852居住人數(shù)人4630戶均人口人總建筑面積萬㎡ 萬㎡萬㎡容積率綠地率%b. 公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)西面出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與東湖風(fēng)景區(qū)和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)“東湖康城國際”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理a. 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。b. 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 上部結(jié)構(gòu) “東湖康城國際”建筑群地上部分由高層住宅、多層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架剪力墻結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第4章 產(chǎn)品方案 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析（S）1） 地域地理優(yōu)勢a. 占據(jù)東湖的核心地位位于青山區(qū)的中心地段，是武漢未來發(fā)展的黃金區(qū)域，是城市發(fā)展的“經(jīng)濟與科技中心”的前沿。b. 交通便利，路網(wǎng)發(fā)達前臨東湖路和徐東路，瞬時可抵武漢市中心；到武昌核心地區(qū)都在半小時車程之內(nèi)。c. 高校環(huán)擁，環(huán)境優(yōu)美武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)等學(xué)校近在咫尺，在帶來良好的文化氣息的同時也帶來秀美的風(fēng)光和清新的空氣；東湖風(fēng)景區(qū)等觸手可及的完美自然景觀，還有酒店及關(guān)山完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。2） 規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢a. 市政配套設(shè)施完備，使用方便b. 產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做60100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選.c. 戶型間隔方正實用，通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計，實用率高達90%以上；戶型開闊，空氣對流，采光效果佳。d. 面積分布合理，市場承受力度大主要以中小戶型為主，總價不高，市場容易接受。3） 其他優(yōu)勢a. 小區(qū)配套設(shè)施齊全b. 成熟生態(tài)園林舉目可見 劣勢分析（W）1） 遠期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。2） 部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。3）項目成本較高導(dǎo)致售價偏高a. 本項目地處較為繁華地段，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。b. 項目地塊的基礎(chǔ)地價相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費用不扉，造成項目土地部分支出較大。c. 對原居民的安置，需要投入相當(dāng)一筆資金。4) 外部整體配套設(shè)施有待改善本項目周圍建筑分布分散，周圍基本上沒有規(guī)模型的娛樂、休閑等場所，只有一家較為大型的超市即中百倉儲，還有若干大小不一的飯店，部分小路段周圍環(huán)境比較差，需要很好地整頓。 市場機會（O）1) 戶型面積的優(yōu)勢項目戶型面積類型齊全，為目前市場的空白點，有利于迅速搶占市場。2) 新穎獨特的戶型設(shè)計，為武漢之最專為白領(lǐng)設(shè)計的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場的熱點。3) 坐擁東湖風(fēng)景區(qū)，擁有潛力客戶本項目周邊匯聚大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為項目的發(fā)展提供良好的機會。4) 找對路線，迎合目標(biāo)消費群5) 房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整今年的房地產(chǎn)市場處于低糜狀態(tài)，給房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，國家出臺了各項幫扶政策，旨在恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，這給曾經(jīng)從房地產(chǎn)獲取暴力和投機者斷了后路，有助于房地產(chǎn)市場朝著健康有序的方向發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，盡管會使得房地產(chǎn)開發(fā)公司之前的競爭更加激烈，但正因為如此，有助于開發(fā)商更加注重自身建設(shè)，開發(fā)出優(yōu)質(zhì)樓盤，更好的為消費者提供服務(wù)，使消費者和開發(fā)商互利。6) 武漢房地產(chǎn)發(fā)展的潛力武漢房地產(chǎn)近5年來發(fā)展迅猛，作為中部特大城市，武漢有得天獨厚的地理條件，但相對沿海部分城市和直轄市，其房地產(chǎn)起步較晚，居民居住意識也是近幾年才得以提升。大部分武漢原地居民還住在老房子里，愿意為下一代買房或有意買房的人口較多。加之外來人口的增多，住房需求量將長期處于增長狀態(tài)，對于所有開發(fā)商而言，武漢市場是個急待瓜分的大肥肉。7) 隨著武漢城市建設(shè)的推進，武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民生活質(zhì)量也是在日益提高。對商品房的要求也會越來越高，新的社區(qū)將會是消費者的首選。武漢市政府為了壯大武漢，在各方面積極采取措施，營造繁榮、美麗新武漢形象。“1＋8”城市圈的建立，則是武漢向沿海發(fā)達地區(qū)叫板的第一步。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也大大得到武漢政府的重視。各項政策不斷優(yōu)化，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供快捷的服務(wù)。 市場威脅（T）1） 武漢樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。2） 競爭對手多，其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商。3） 重要競爭對手為準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。4） 主要競爭對手項目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計、園林設(shè)計均有自己的特色。5） 目前全國房地產(chǎn)市場的低糜，開發(fā)商和消費者陷入僵持。消費者希望房價繼續(xù)下降，大都持觀望態(tài)度。房地產(chǎn)銷售陷入困境。6） 國家、社會對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整需要一定時間，恢復(fù)房地產(chǎn)火熱局面需要等待，故短時間房價不會上升， 新開發(fā)商品房的地產(chǎn)上必須認(rèn)清形勢、遠見卓識。7） 盡管市場低糜，但房地產(chǎn)之間競爭依舊存在，甚至更加激烈。在東湖康城國際周圍，新建項目就不4下家，短時間內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量過多。8） 消費者心里越加成熟，對商品房的要求也更加謹(jǐn)慎和精細，如此給開發(fā)商提出了更高的要求。 發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略1——走差異化競爭，提高素質(zhì)以提高性價比。 戰(zhàn)略2——提升單一產(chǎn)品開發(fā)量，降低開發(fā)風(fēng)險；控制商業(yè)供給，以街鋪形式開發(fā)。戰(zhàn)略3——城市白領(lǐng)的泛定位。 產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。根據(jù)地段的優(yōu)勢，建議臨街單位規(guī)劃商鋪，并使群樓控制在兩層以內(nèi)。 戶型定位東湖康城國際提供不同種戶型，供消費者選用，小區(qū)樓盤主要分為兩種樓，一個為七層，每戶建筑面積為90－140平米，見戶型D2（三室兩廳兩衛(wèi)），沿中央花園而建；另一種為18層的小高層，10層以上為復(fù)式樓，見戶型D1（210㎡四室兩廳兩衛(wèi)），十層以下為小戶型，見戶型XAX2（~㎡一室一衛(wèi)）、X3（一室一廳一位），小戶型都帶有陽臺，可以供剛就業(yè)者、考研學(xué)生使用等其他需要小戶型的業(yè)主購買和租賃。戶型平面圖如下圖：X1X2X3D1D2結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目結(jié)合市場實際以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：首層以40100多平方米的2房、3房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費人氣。物業(yè)類型戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例2房60起37544%3房80起36643%1房40起11113%小計852100％商業(yè)街鋪5000 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內(nèi)：a. 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。b. 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。c. 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。d. 窗：戶外窗用彩鋁窗。e. 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。f. 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。g. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。h. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：a. 電梯：各樓棟均配置高檔名牌電梯。b. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。c. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。d. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。e. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。f. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：a. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。b. “一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。c. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、三個組團和幼托在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)建筑小品a. 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場b. 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。c. 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。d. 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。e. 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。f. 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。g. 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。h. 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 客戶定位根據(jù)本項目的市場定位及形象主題定位，本項目的目標(biāo)客戶定位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目標(biāo)客戶外，還將吸引受本項目形象定位的更高素質(zhì)的買家。武漢知識分子、高級白領(lǐng), 60%東湖小企業(yè), 20%投資買家10%武漢城區(qū)的原居民, 10%1）整體目標(biāo)客戶定位a. 武漢知識分子、高級白領(lǐng)，約占60%，東湖小企業(yè)等，約占20% ，武漢城