【正文】 3)要通過廣告本身蘊涵的文化氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚的氣質，同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風范；4)要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。 要樹立的形象1)有品位、能體現(xiàn)成就感；2)不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質的追求，對業(yè)主的尊重。3)精品物業(yè)，安全第一 分期廣告的整合策略引導試銷期：廣告原則是給信息既通過活動與立體廣告媒介告知廣大市民，特別是目標消費者，以“白領社區(qū)”為定位設計目的的“東湖康城國際”正在建設，即將推出。按“小城有大事”的標準來炒作。轉移公眾對其它樓盤的注意力。形成對“東湖康城國際”的期待心理。并可作內(nèi)部銷售，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。公開發(fā)售期：廣告原則給感覺以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。通過公關及促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為樓盤開發(fā)銷售積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。公開發(fā)售中期：廣告原則給實體 通過對“東湖康城國際”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的精品絕版印象，形成物超所值的感覺。 推廣方式市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。推廣宜在項目規(guī)劃方案確定時就開展品牌行銷,采用“集中優(yōu)勢有的放矢”的總體原則1）廣告?zhèn)鞑ィ篴. 廣告宣傳：軟硬結合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)布廣告b. 活動促進：文武雙作文作：公關活動、事件活動武斗：促銷活動c. 現(xiàn)場烘托：促進購買，包括logo、名片等設計；， 2) 媒體組合策略成功的推廣策略必然蘊含著成功的媒體策略。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復提示客戶使其產(chǎn)生購買行為。總之，媒體組合優(yōu)勢最終將形成效益最大化。堅持“優(yōu)勢互補、低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。a. 報紙媒體： 在《楚天都市報》、《楚天金報》上刊登整幅廣告，突出環(huán)境優(yōu)雅，配套功能齊全，文化氛圍濃厚，樓盤信息等內(nèi)容。b. 電視媒體： 地方電視臺，在武漢電視臺播出，為達到宣傳效果有避免觀眾的逆反心理，我們采在黃金檔播放四次的方法宣傳。c. 戶外媒體：大型戶外招牌（街道口、洪山廣場、武漢歌劇院、龜山等位置布置）。千人成本低，版面巨大適合形象展示。公交巴士數(shù)字電視傳媒廣告。區(qū)域性強，主要針對上班族客戶。奢侈品雜志。有效信息傳達到目標客戶群。d. 其他：網(wǎng)絡營銷：（矩形廣告）?？蛻籼卣骷小⒛康男詮?，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像并茂。項目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態(tài)、炒作項目熱點事件、發(fā)布即時性的優(yōu)惠信息等等。本地分展場（目標客戶集中）:客戶針對性強，廣告更具有時效性，易樹形象及傳播知名度。游戲IGN（植入式廣告）:在跑跑卡丁車等廣受玩家青睞的游戲中植入廣告。消息：和騰訊公司合作，成本低、宣傳面廣。第6章 總圖布置與公用輔助工程 總圖布置總平面略呈“一中心三組團”形布局，由3個不同風格的建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設西、南兩個出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與東湖風景區(qū)周圍建筑視覺相呼應，風格相協(xié)調。 公用輔助工程 給排水工程水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：1)用水標準和用水量。 住宅生活用水：150公升／人日； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約1425立方米。2)給水。a. 設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。b. 在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。c. 城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。a. 室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。b. 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。4)室內(nèi)外排水。a. 室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約350立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。b. 室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按武漢市地區(qū)暴雨強度公式計算。 供電工程1)供配電系統(tǒng)。a. 負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。b. 供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。c. 主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kVA。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kVA。d. 計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。2)照明及電力設計。a. 配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按5kW／戶計算。b. 照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。c. 電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。 供氣設施采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從預留口接人。 消防設施1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。 5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設置消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 通信設施1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 4)小區(qū)范圍內(nèi)設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。 6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 環(huán)境保護設施本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。第7章 環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調查東湖康城國際提出“生態(tài)節(jié)能社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。33%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和自動化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。同時設計師還將節(jié)能這一個受全社會關注的問題也給予了一種具體的解釋。不僅充分的利用了太陽能，還在房屋的空間布置上既考慮到朝向的問題還兼顧節(jié)能的方面，充分的利用自然風。 施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車908085752)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 施工期環(huán)境影響分析1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工552)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：a. 現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；b. 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；c. 施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；d. 建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 大氣污染源分析1)地下車庫廢氣東湖康城國際建有720個停車位的停車場，地下車庫面積9600平米。停車場設有兩個進出口。，排氣量約6120立方米/h2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，，1852戶居民共用天然氣2000000立方米。 水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口2829人，生活耗水量每天425立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 公眾參與東湖康城國際環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為東湖區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。第8章 管理方案 人力資源組織和管理合理、科學地確定項目組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)運營順利進行，提高勞動效率的重要條件。 1) 人力資源組織架構：2) 人員培訓