【正文】 去，只有這樣本案才能在濮陽市區(qū)脫穎而出。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均開始青睞本區(qū)域。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。 綜上所述，本項目應建設成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。 （一） 對生活的品位、身心健康等高質量的生活方式有獨到的見解。 對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。他們主要是： （二） 在行政事業(yè)單位任職的中年領導 （三） 考慮孩子將來上學的中產(chǎn)階級 （四） 收入較高的私營業(yè)主及個體工商戶 為養(yǎng)老做準備將要退休的老干部 因此在以后的推廣中我們應重視這個問題。 （一） 周邊競爭對手分析 為更好的了解市場，了解近期滯銷的真正癥結所在。其地理位置在昆吾路兩側，區(qū)域較長，物業(yè)管理相對困難一點。 濮水苑 此項目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側商鋪已基本售罄。根據(jù)目前實際情況，近兩年內(nèi)濮陽建安公司不會開發(fā)，其正忙于油區(qū)綠景花園項目的開發(fā)。實際上只有三幢樓對外公開發(fā)售。這種情況的出現(xiàn)不是單方面的原因，它是諸多原因集結在一起的 癥狀。也是一個優(yōu)勢。導致前期不能很快形成旺銷，好多客戶持幣 觀望，現(xiàn)場逼定困難。 產(chǎn)品自身原因 通過現(xiàn)場銷售人員的多次會議，分析消費者來看房時提出的種種問題，以及對本產(chǎn)品的深入了解總結出現(xiàn)有戶型的一些缺陷： 戶型面積 154 ㎡ ㎡ ㎡ 133 ㎡ 開發(fā)套數(shù) 30 12 48 現(xiàn)銷套數(shù) 12 8. 13 （一） 總體戶型面積如果過大，導致總價過高，客戶的承受能力有限。） （四） 平方米的戶型，戶型設計時尚化 不夠。這就對我們的戶型設計提出了更高的要求。 （八） 售樓部形象問題 要想塑造好個案形象應該進行立體包裝， 售樓部形象問題 也是一個不容忽視的方面，本案現(xiàn)有 售樓部 視覺感染力較差，沒有旺銷的氣氛，售樓部沒有沙盤，這樣很容易讓客戶產(chǎn)生消極心理，同時也給售樓員講解帶來很大困難，不能給客戶更加直觀的感受。 （五） 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費者的眼球。因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。 工地形象建議 其實，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對樓盤的信心。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 策略 C：施工進度板 讓人看到樓在長！ 策略 D： 廣告布幅 “商業(yè)”布幅 “政治”布幅 “創(chuàng)新”布幅 廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應用得最廣泛 ，但有一點不足就是，缺乏樓宇棟座方向說明的布幅，若能掛上“ X 座 X 棟”字樣的廣告幅，會更加一目了然。設備指示牌，方便消費者參觀看樓，提醒他們注意某些事項，展示發(fā)展商的細心與誠意。 策略 G：精神堡壘 臺灣流行的說法、精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標識（ L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。嚴格來講，設置在圍墻上及售樓處預部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導作用。 景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。 策略 C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內(nèi)容如標志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域）、樓棟旗（標示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標出樓盤名稱、標識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設備、小區(qū)總體平面圖（ 指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時繪制在指示板上）等等。建議在有條件的情況下在售樓部加入沙盤，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)品自身形象又能利于銷售人員的講解。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產(chǎn)品的信服力、信賴感。 考慮到本項目的市場定位為中等偏上樓盤，目標人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進行定位，并通過與競爭個案的對比分析，確立本案推廣主題應圍繞 “ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園” 進行，聯(lián)排別墅主題詞定為： “至尊美墅，極致人生”。樓盤的名 稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一 我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院 種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個過程，至少可以吸引目標客源注意產(chǎn)品本身，進而導致購房決定的第二行為 —— 索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。 本案樓盤名稱定為“昆吾花園二期”，是以昆吾花園一期而來的，有利于開發(fā)商知名度的傳播和項目的連續(xù)性，但由于現(xiàn) 在的情形與當時有所不同，“昆吾花園二期”此案名不足以傳達樓盤的特色與地位，就必須賦予本案一推廣案名，以傳達本案的特色，以利于樓盤的市場推廣。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強，便于刺激消費者記憶。 作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學英國時寫的 的詩《再別提到法國，人們都知道那里是浪漫之都，法國巴黎的時裝 巴黎的香水。 （二） 能夠 很好地傳達一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。 三、主題口號 主題口號（一） 萬千風光康橋城 會聚天之嬌子 成就輝煌人生 主題口號（二） 至尊美墅 一個樓盤的推廣分為七個時期，即籌備期、市場預熱期、內(nèi)部認購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強銷期、收盤期。 昆吾花園二期于 20xx 年 12 月 25 號開始公開發(fā)售（內(nèi)部認購），此時離春節(jié)只有25 天正逢淡季。 昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應該是領軍市場、引導市場，占據(jù)主要角色。 ⑶ 、 入市價格定得太滿，未留操盤的余地和空間 。促使單套總價過高，影響準客戶的成交。 （二）、銷售推廣分析 營銷推廣的目的是更好的為樓盤服務，是為了提升樓盤的自身形象，擴大其知名度、美譽度，進一步為銷售做好服務，但是昆吾花園在營銷推廣方面存在以下二個問題： ⑴ 、 廣告積累的量不夠，一直以來昆吾花園的廣告力度比較薄弱、覆蓋面小、知名度不高，除了少數(shù)幾次派單以外基本上沒有特別有效的廣告投放； ⑵ 、 廣告訴求沒有吸引力。針對目前項目一期具體情況和二期正在啟動，我們建議在原有的基礎上通過從新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)品和部 分二期產(chǎn)品。 背景 項目正處于施工階段，預定工作已經(jīng)開始，需要大量的市場導入人流，以便取得一個良好的開端，為二期進入市場墊定堅實的基礎。 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤的產(chǎn)品結構與建筑風格等。 銷售目標 套 時間 暫定為 20xx 年 7 月日起 （二）、開盤熱銷期 開盤期（ 1－ 2 個月），要注意做好售點包裝（如樣板房、看板、模型、各種銷售資料的準備、售樓部陳設、人員培訓、銷售說辭等工作），同時盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場覆蓋面， 營造聲勢，引起市場追捧。 廣告表達 開盤 sp 活動吸引準客戶。（版面及廣告順序按當時情況調整） 派發(fā)小報 15000 份 加強現(xiàn)場布置與管理 保證周邊道路暢通 準備多輛看房車接送客戶 邀請有關部門領導、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開盤活動 要求保安提前進駐 準備各種贈品和宣傳道具 ◎開盤促銷活 （一） 領略三亞風光 浪跡天涯海角 兩個售樓部同時舉行促銷活動，為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購房的業(yè)主，均有機會參加“浪漫三亞之行”。進一步提高本小區(qū)子女的學習熱情?？忌锨迦A大學者開發(fā)商交四年學費。 背景 項目工程施工進展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理； 項目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應最大程度提高銷售率。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。月圓 康橋 （四）、清盤期 尾盤期（ 2－ 3 個月），此階段大 量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達到掃尾效果。傾情 推出 超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關注和厚愛，在清盤之際， 超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調一臺。主 要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進認購銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢 ，積蓄客戶消費群。所以建議，開盤時間定在 10 月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。強銷期一般要求銷售達到 60％，消化完周邊客戶。 總體分析：從具體的每階段預算時間來看，計劃在 20xx 年 9 月份左右把樓盤售罄 。 系列報紙廣告約兩周一次，具體計劃如下： ◎促銷篇 （一） 主題：康橋水城正式認購 主標： 康橋愛心水城”保留房源隆重推出 時間： 20xx 年月號 文案： 暫略 媒體： 《濮陽日報》 版面 ：半版，費用 1600 元。 ◎ 形象篇 （一） 以《 “ 水岸風情 ， 親 水 宅 邸 “ 康橋 水 城 ” ， 您 將 是一次明智的選擇。具體的的分布情況有項目實際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議： ◎ 8 月、 9 月預熱和內(nèi)部認購期，這一階段我們可以打幾篇系列報道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動性的廣告，以形象篇為主。主要以促銷篇、形象篇為主。 四、費用預算 教育投資： 10 萬元 旅游活動： 50000 元 節(jié)目活動： 50000 元 報紙廣告： 60000 元 派 單： 10000 元 開盤儀式： 50000 元 電視廣告： 30000 元 合 計： 32 萬元