【正文】 建華大廈 開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角 ，一 期即 將開 工， 近 10 萬 平方 米， 近期 在國 貿(mào)展 會正 式推 出。新城 國際 由 C BD 國 際 中心 和 C BD 國 際公 寓兩 部分 組成 。 建外 S O HO： 開發(fā) 商為 北京 紅石 企業(yè) —— 中鴻 天房 地產(chǎn)開 發(fā)公 司，位于 建外大 街第 一機(jī) 床廠 ，占 地 18 公頃 ，總 建筑 面積 55 萬 平方 米。 康堡 花園 位于 朝陽 區(qū)工 體東 路，朝 外大 街與 工體 北路 之間 ，隸屬于 C BD 商 圈、 朝外 大街 商務(wù)區(qū) 、東 二環(huán) 商務(wù) 區(qū)、 使館 區(qū)的 邊緣地 帶 。 ： ； :； 群： 第 一 章 ：項(xiàng)目區(qū)域市場研究 一 、 區(qū) 域 市場 近兩 年，隨著 亞洲 金融 風(fēng)暴影 響的 逐漸 減弱 、國 家產(chǎn) 業(yè)政 策的部 分 傾 斜 、 人 們思 想 形 態(tài) 的轉(zhuǎn) 變 及 各 種利 好 消 息 的出 臺 等 諸 多因素 的作 用，使得 北京 房地 產(chǎn)市 場呈 現(xiàn)出 建國以 來最 為活 躍的 一面 。進(jìn) 入 20xx 年 后， 第一 季度 新開 盤的 項(xiàng)目 就達(dá) 90 個(gè) ，平均 每 天 一 個(gè) 新 樓盤 出 現(xiàn) ， 市場 呈 現(xiàn) 出 一派 繁 榮 景 象， 同 時(shí) 又 孕育著 激 烈 競 爭 的 端倪 。 金地國際花園： 開發(fā) 商為 深圳 金牌 上市 公司 金地 集團(tuán)，該項(xiàng) 目東 至北 京施 工機(jī)械 廠， 西至 北京 儀表 廠， 北至 陽光 100 國 際公 寓， 南至 建國 門外大 街 ， 總 占 地 面積 7 萬 平米 ，預(yù) 計(jì)建 設(shè)規(guī) 模為 40 萬平 方米 。 它位于 原北 京開 關(guān)廠 廠址， 京廣 中心 以南 ，漢 威大 廈以 北， 占地 面積 12 公 頃， 總建 筑面 積 53 萬平 方米 。該項(xiàng)目 已于 4 月 5 日 國貿(mào) 展會 亮相 ，均價(jià) 9400 元 /平 ，展 會期 間認(rèn) 購火爆 ， 目 前 正 呈 小步 攀升 之勢 ，均 價(jià)有 望突 破 1 萬元。 城中大廈 由成 功開 發(fā)中 關(guān)村 地區(qū) 怡美 家園（ 我公 司代 理）的宏 大興 業(yè)房地 產(chǎn)股 份有 限公 司開 發(fā) ，預(yù) 計(jì)于 下半 年開 工，地處 華彬 大廈 西側(cè) ，建筑面積 7 萬 平方 米。 第 二 章 ：產(chǎn)品研究及分析 專家 普遍 認(rèn)為，北京 的房 地產(chǎn) 市場 已逐 步走 出了 概念 競爭 的怪圈 ， 伴 隨 著 市 場成 熟 的 腳 步， 已 經(jīng) 步 入了 產(chǎn) 品 競 爭時(shí) 代 。 從建 筑形 式上 屬于 圍合 型高 板和 塔連 板形式 ，規(guī) 劃方 案難 度較大 。 （ 4）、所處區(qū) 域市 政道 路狀 況良 好 、周邊 配套 設(shè)施 齊全 ，特別是 商 業(yè) 配 套 、 健身 、 餐 飲 、娛 樂 場 所 多， 并 且 整 體區(qū) 域 內(nèi) 遠(yuǎn) 景規(guī)劃 較 好 ， 對 客 戶心 理影 響會 較大 。 （ 4）、項(xiàng) 目地 處朝 外及 平安大 街延 長線 之間 ，交 通狀 況在 上下班 高峰 期擁 堵嚴(yán) 重，若 遇工 體有 大型 演出、 比賽， 則更 加不 理想 。 很 難想 象 出 ， 這里 能 夠 規(guī) 劃成純 居 住 高 尚 品 質(zhì)社 區(qū) ， 恐 怕也 難 塑 造 成高 尚 的 辦 公環(huán) 境 。 （ 3）、中小 規(guī)模 個(gè)體 經(jīng)貿(mào) 公司，業(yè)務(wù) 便利，商住 兩用 的需 求者 。 （ 3）、本 塊宗 地處 于周 邊三大 商業(yè) 、商 務(wù)核 心邊 緣的 市中 心地帶 ， 可 滿 足 一 些中 小 個(gè) 體 經(jīng)營 者 居 家 辦公 地 段 的 要求 ， 房 價(jià) 又只有 周 邊 商 務(wù) 區(qū) 寫字 樓房 價(jià)的 一半 甚至 1/3， 有一 定的 市場前 景。 （ 2）、把 兩個(gè) 樓座 的銜 接處設(shè) 計(jì)成 投資 或商 業(yè)用 房戶 型，面積不 宜 大 ， 拐 角 可適 當(dāng)進(jìn) 行功 能修 改。 （ 6）、在 陽臺 和窗 體的 表現(xiàn) 上，應(yīng) 從整 體上 考慮 細(xì)節(jié) ，局 部采用 變 化 ， 力 求 新穎 、 實(shí) 用 ，使 客 戶 從 效果 圖 上 就 有一 種 是 成 功人士 居 住 地 方 的 感覺 ； 另 外 ，在 充 分 控 制成 本 的 前 提下 ， 盡 量 注重新 材 料 、 新 工 藝的 運(yùn) 用 ， 盡量 避 免 市 場上 產(chǎn) 品 相 似化 、 趨 同 化的弊 病 ， 尋 求 獨(dú) 到將 是我 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 的第 一原 則。 緊鄰 生活 在 北京 這樣 一 個(gè)內(nèi) 陸城 市 中的 年輕 父 母及 兒 童心目 中 的 第 一 個(gè) 海洋 生 活 縮 影的 水 晶 宮 —— 富 國 海 底世 界 。 總之 ，“運(yùn) 動 廣告目標(biāo) 通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目 標(biāo) 客 戶 和 潛 在客 戶推 薦康 堡花 園的 目的 ，實(shí) 現(xiàn)預(yù)期 效果 。為 此 ， 我 們的 一 切 推 廣銷 售 計(jì) 劃 要結(jié) 合 項(xiàng) 目 自身的 情 況 圍 繞 著 他們 的這 些行 為偏 好來 進(jìn)行 。 C、 相 對 于 自 己開 車 和 開 出 租汽 車 的 司 機(jī) 來說 ， 收 聽 交通 廣播 無疑 是打 發(fā)無 聊時(shí) 間的 方法 之一 ，而 目前在 北京 收聽 率比 較高 、 相 對傳 播成 本較 低的 是“北 京交 通臺 ”和“ 北京 音樂 臺”，此 種推廣 方式 也應(yīng) 是我 們傳 遞信 息的 途徑 之一 ；我們 可選 擇時(shí) 段 30 秒套播 ，總體 計(jì) 劃 進(jìn)行 5 個(gè)月 ，時(shí)間 分別 為開盤 期 20xx 年 9 月、 11 月及 20xx 年 4 月、 5 月、 7 月 ，費(fèi) 用預(yù) 計(jì) 50 萬 元。 推廣策略 通過 項(xiàng)目 的自 身特 點(diǎn)及 市場 對物 業(yè)的 接受態(tài) 度，我們 認(rèn)為 整體上 應(yīng)把 握“ 推廣商 住兩 用房 為主， 投資 小戶 型為 輔”的 推廣 原則 ；為 此 我 們 建 議 在各 個(gè)時(shí) 間段 進(jìn)行 以下 詳細(xì) 計(jì)劃 ： （ 1）、 形 象 導(dǎo) 入 期 在客 戶的 分期 選取 上，此 時(shí)期 首先 應(yīng)把 握區(qū) 域內(nèi) 有一 定經(jīng) 濟(jì)實(shí)力 、對 該區(qū) 域有 一定認(rèn) 同感 的客 戶（ 工作、 居住 在周 邊的 人），他們 是 項(xiàng) 目 投 入 市場 前 期 最 有可 能 第 一 時(shí)間 達(dá) 成 購 買意 向 的 人 ，也是 我們 該時(shí) 間段 的主 抓客 戶群 ，因 此售 樓處 上方 的廣告 牌一 定在 7 月 中下 旬 — 賣 場建 成的 同時(shí)落 實(shí) 、安 裝，廣告 牌應(yīng) 由案 名 、 LO GO及 小區(qū) 的鳥 瞰圖 等組 成，傳達(dá) 出在 本地 點(diǎn)有本 項(xiàng)目 這樣 一條 資訊 ，并 且 朝 外 大 街 及東 三環(huán) 的廣 告牌 應(yīng)盡 早尋 找。 （ 3）、 銷 售 期 每年 的 9~ 10 月 份是 房地 產(chǎn)消 費(fèi)市 場的 黃金 季節(jié) ，多 年的 統(tǒng)計(jì)數(shù) 字 表 明 ， 此 時(shí)間 段 各 樓 盤的 銷 售 量 在全 年 中 占 較大 的 份 額 ，此段 時(shí) 機(jī) 我 們 應(yīng) 緊緊 抓 住 。 C、展位 一定要 做特 裝 ，體 現(xiàn)出產(chǎn) 品的 現(xiàn)代 時(shí)尚 風(fēng)格 ，避 免俗套 ， 吸 引 參 展 觀眾 的注 意力 。 從 整體 均價(jià) 來考 慮，項(xiàng)目 開盤 以較 低的 價(jià)格 取得 市場 的認(rèn) 同是必 要的 ；如果 各方 面均 按照 我們的 預(yù)計(jì) 進(jìn)行 ，整體 均價(jià) 應(yīng)為 11000元 /平 米左 右 —— 其中第 一階 段計(jì) 劃銷 售社區(qū) B 座 南北向 8 層 部分（約 萬 平米 ），均 價(jià)為 9600 元 /平米 ；第二 階段 計(jì)劃 銷售 社區(qū) 的 B 座 東西向 1 12 層部 分（ 約 萬 平米 ），均價(jià) 為 10300 元 /平 米； 第三 階段計(jì) 劃銷 售社 區(qū) A 座 東西 向 20 層 部分 （約 萬平米 ），均 價(jià)為 11000 元 /平米 ；第 四階 段計(jì) 劃銷售 社 區(qū) A 座南 北向（約 2 萬平米） 21 層部 分， 均價(jià) 為 120xx 元 /平 米。 近期 ，本 專案小 組將 圍繞 著 20xx 年 8 月上 旬展 開的 產(chǎn)品 包裝 、營 銷推 廣、銷 售組 織中 的內(nèi) 部認(rèn) 購登 記和 9 月 中旬 的正 式發(fā)售（具體 時(shí) 間 根 據(jù) 銷 售證 取 得 進(jìn) 行調(diào) 整 ） 兩 個(gè)時(shí) 期 開 展 各項(xiàng) 工 作 。 （ 2）、確 保于 20xx 年 8 月上 旬可 以開 始進(jìn)行 入市 推廣 的工 作計(jì) 劃 ， 以 先 期 搶占 市場 份額 。 對 可 能 形 成 “有 價(jià)無 市” 的調(diào) 整 就目 前而 言，價(jià)格 仍是 客戶所 最關(guān) 注的 因素 ，也 是一 個(gè)項(xiàng) 目能否 達(dá)到 銷售 目 的 的決 定性 因素 之一 。 廣告 的投 入必 須與銷 售掛 鉤。 在報(bào) 刊廣 告 的投 放上 ， 應(yīng)適 當(dāng)集 中 廣告 投放 資 金， 廣 告媒體 不 宜 太 多 、 時(shí)間 不宜 過長 。 銷 售 進(jìn) 程 的 調(diào)整 按 照計(jì) 劃 ，我 方打 算 在北 京的 秋 季旺 銷 期來 臨之 前 ，即 20xx年 9 月 上 中旬 開盤 銷售， 8~ 9 月 間進(jìn) 行 約 28 天 的推 廣周 期， 我們預(yù) 計(jì)開 盤后 2 個(gè) ~3 個(gè)月 內(nèi)因 為季 節(jié)和 新樓 盤的 上市 、項(xiàng) 目的 主體即 將封 頂?shù)?諸多 因素 的作 用會 形成 一個(gè) 旺銷 期（即 20xx 年 9 月中旬至 12 月 ），然后 關(guān)注 的新 鮮點(diǎn) 會逐 漸減 弱， 銷售 會漸 入平 淡；進(jìn)入 20xx 年 3 月 中旬 ，由 于季 節(jié)的 原因 和項(xiàng) 目的 現(xiàn) 房 在即 ，經(jīng)過市 場 炒 作 本 項(xiàng) 目將 進(jìn)入 第二 個(gè)旺 銷期 ，在 兩個(gè) 旺銷期 內(nèi)， 我們 計(jì) 劃完 成銷 售總 額的 50~ 60%。 工 地 包 裝 要 與產(chǎn) 品定 位相 吻合 各種 銷售 工 具要 實(shí)行 統(tǒng) 一設(shè) 計(jì)與 制 作， 確保 按 時(shí)、 保 質(zhì)、保量完成 附： 建議合作方式 一、獨(dú)家 代理，代理費(fèi)以 %為基本標(biāo)準(zhǔn)