【文章內(nèi)容簡介】 ，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。小高層基本為11— 12 層，樓層平面設(shè)置為一梯兩戶；高層有高達(dá) 25 層的樓盤，樓層設(shè)置除一梯兩戶外，還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。 目前，受樓盤規(guī)模和市場接受 程度的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。 從蜀山區(qū) 2020 年的建筑類型變化情況來看，自 2020 年 4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到 2020年 10 月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層 住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯的走勢，基本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（ 10 萬方以上）的樓盤項目（香 樟雅苑、丹青花園）。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽區(qū)的 元一美邦國際 和政務(wù)新區(qū)的國際花都銷售業(yè)績可以看出，合肥的高端客戶對小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 27 區(qū)域 項目名稱 項目位置 占地面積 建筑面積 建筑類型 蜀 山 區(qū) 綠城桂花園 楊振寧大道與黃山路口 480 畝 41 萬平方米 多層、小高層 新加坡花園城 長江西路 898號 1000 畝，含 400 畝生態(tài)園 70 多萬平方米 多層、小高層、高層、獨立別墅 頤和花園 合肥市安慶路 85號 40 公頃 50 萬平方米 多層、小高層、townhouse 金色池塘 長江西路與蜀新路交界處向北 300米 430 畝 35 萬平方米 多層、小高層、townhouse 香樟雅苑 東至路 22 萬㎡ 純小高層 丹青花園 休寧路與合作化南路交會處 約 公頃 約 10 萬㎡ 純小高層的大戶型景觀公寓 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 28 百協(xié)大溪地 南臨黃山路中段，北接長江路。懷寧路貫穿而過 43 萬㎡ 80 萬平方米 多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店 新華學(xué)府春天 石臺路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)） ㎡ ㎡ 高層、小高 層、多層、聯(lián)排 城市天地 望江西路與合作化南路交叉口 170 畝 多層、小高層、花園洋房 二、 規(guī)劃設(shè)計研究 目前，合肥房產(chǎn)市場已進(jìn)入了產(chǎn)品競爭階段 ,規(guī)劃景觀設(shè)計受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國際”牌。 由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動了合肥房地產(chǎn)業(yè)對項目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進(jìn)駐，更使合肥多個小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 29 上呈現(xiàn)“江南韻味”。而在景觀設(shè)計上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請了境外著名的景觀設(shè)計公司主持設(shè)計，使景觀設(shè)計上的新理念層出不窮。 項目名稱 設(shè)計單位 綠城桂花園 浙江 綠城建筑設(shè)計有限公司 美國 YPA北半球景觀設(shè)計顧問有限公司 新加坡花園城 美國 wy 國際設(shè)計顧問公司 美國 peridian景觀設(shè)計公司 頤和花園 廬陽建筑設(shè)計公司 日本井上（成都）商環(huán)境設(shè)計有限公司 金色池塘 深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院 安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 瑞典 sed西林景觀設(shè)計公司 澳大利亞 hc 公司 元一美邦國際 美國 aamp。a 規(guī)劃設(shè)計顧問公司 巴馬丹拿（香港）公司 廈門中建東北設(shè)計院 美國北半球景觀設(shè)計顧問有限公司 元一濱水城 DLN 香港劉榮廣振民建筑事物所 ADI 雅 博奧頓國際設(shè)計有限公司 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 30 百協(xié)大溪地 上海日清 香港和華 新華學(xué)府春天 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司 美國貝爾高林香港有限公司 三、戶型研究 合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。 目前合肥房產(chǎn)市場上主力戶型一般都以 100150 平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在 120160 平方米之間；頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積，一般都在 200 平方米以上。層高一般在 米之間，在 120 平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計充分借鑒了浙江與上海等地的經(jīng)典戶型，水平有了 很大的提高。 本案所在區(qū)域樓盤主力戶型 三房二廳二衛(wèi)， 面積集中在 130 平米左右。 區(qū)域 項目名稱 戶型范圍（㎡） 主力戶型 層高（米） 蜀 山 區(qū) 綠城桂花園 90200 多 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 新加坡花園城 120— 220 三房二廳二衛(wèi) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 31 頤和花園 80— 180 三房二廳二衛(wèi) 金色池塘 80— 230 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 百協(xié)大溪地 30— 260 三房二廳二衛(wèi) 新華學(xué)府春天 80— 300 三房二廳二衛(wèi) 春天花園 100— 180 三房二廳二衛(wèi) 香樟雅苑 三房二廳二衛(wèi) （ 120— 150㎡） 四、物業(yè)管理 合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營的物業(yè)管理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營或作為顧問。物業(yè)管理收費一般是多層在 元 /平方米，小高層和高層 元以上 /平方米。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費用則高出市場平均水平。 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 /發(fā)展商 物管公司 物管費用 （ 元 /平方米/月 ） (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 32 蜀 山 區(qū) 綠城桂花園 安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司 綠城物業(yè)管理公司 多層 小高層 新加坡花園城 合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 深圳恒基 多層 高層 頤和花園 中國房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司 合肥中房物業(yè)管理有限公司 丹青花園 合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司 政文物業(yè)管理有限公司 未定 新華學(xué)府春天 安徽新華集團(tuán)（新華房地產(chǎn)有限公司） 安徽天一物業(yè)管理有限公司 百協(xié)大溪地 百協(xié)資集團(tuán) 戴德梁行 金色池塘 杭州錢塘集團(tuán)＼華門集團(tuán)（投資） 合肥英泰地產(chǎn)（開發(fā)） 深圳 金地物業(yè) 多層 小高層 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 33 五、綜合指標(biāo)及價格橫向比較 區(qū)域 項目名稱 容積率 綠化率 價格 銷售情況及抗點 蜀 山 區(qū) 綠城桂花園 % 均價 3800 —3900 元 /㎡ 二期 2020 年 10 月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點集中在小高層低層房和復(fù)式。 新加坡花園城 72% 多層均價 4000元 /㎡ 小 高 層 均 價3900 元 /㎡㎡ 上下兩層價格一樣。 多層 140 ㎡以上及復(fù)式有抗性 140 ㎡以下售罄。 丹青花園 40% 二期價格 3200 復(fù)式有余房 百協(xié) 大溪地 % 小 高 層 均 價3400 元 /㎡，SOHO 均價 4300元 /㎡ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 34 新華學(xué)府春天 % 多層 34004200 小高層33003900 國際花都 40% 多層均價 2500元 /㎡，售價范圍2200— 3000 元 /㎡ 目前一期價格28003300 元 /㎡，二期價格31003900 元 /㎡；三期價格 A組團(tuán) 32004100元 /㎡。 多層僅剩復(fù)式 金色池塘 41% 二期均價 多層 3600 元 /㎡ 小高層 3400 元 /㎡ 從上表可以看出，蜀山 區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價格的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)品品質(zhì)及 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 35 企業(yè)品牌上。 六、競爭樓盤分析 樓盤名稱 黃山花園 樓盤位置 望江西路 159號（東至路口南側(cè)） 投資商 /開發(fā)商 溫州歐華房地產(chǎn)開發(fā)公司 /合肥廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑設(shè)計 /景觀設(shè)計 沈陽建工學(xué)院 周邊環(huán)境 /交通 8 路、 118路、 111路、 136路、 125路經(jīng)過 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 36 情況 建筑類型 /檔次 小高層 11 層，高層 18層 /中檔 規(guī) 劃 設(shè) 計 總占地 64188㎡ 總建面 10 萬㎡ 總戶數(shù) /可售戶數(shù) 700 戶，一期 200戶左右 綠化率 40% 樓層數(shù) 小高層 11 層，高層 18層 車庫組成 /配比 未定 戶 型 設(shè) 計 主力戶型 100 ㎡， 3*2*1； 106， 3*2*2 典型戶型 109． 5㎡， 3*2*2 面積范圍 95150㎡ 配 套 公共配 套設(shè)施 幼兒園， 17 中，商業(yè)大廈 智能化 系統(tǒng) 可視對講 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 37 樓盤售價 未開盤， 5月 1日預(yù)約，均價 3250 元 /㎡， 5月底選房 付款方式及折扣 一次性，按揭 銷售情況 未開盤 交付日期 06 年底交付 宣傳重點 城市菁英新聚落 物業(yè)管理 合肥藍(lán)馨物業(yè)，費用未定 樓盤名稱 旺城國際 樓盤位置 三里庵家樂福對面 投資商 /開發(fā)商 合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計 /景觀設(shè)計 周邊環(huán)境 /交通情況 生活設(shè)施齊全、交通便利 建筑類型 /檔次 高層公寓 /中檔 總占地 約 5000㎡ 總建面 約 30000㎡ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 38 規(guī) 劃 設(shè) 計 總戶數(shù) /可售戶數(shù) 綠化率 無綠化 樓層數(shù) 1 棟 20層挑高 車庫組成 /配比 地上，地下，配比未知 戶 型 設(shè) 計 主力戶型 50 ㎡ 、 60 ㎡、 典型戶型 120 ㎡， 面積范圍 50150㎡ 配 套 公共配 套設(shè)施 13 層商鋪 智能化 系統(tǒng) 可視對講，閉錄電視監(jiān)控 樓盤售價 預(yù)計均價 50005500元 /㎡左右 付款方式及折扣 未定 銷售情況 計劃 2020年 6月開盤 交付日期 2020 年底 宣傳重點 物業(yè)管理 未定 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 39 樓盤名稱 丹青花園 樓盤位置 懷寧路與東至路交匯處 投資商 /開發(fā)商 開發(fā)商：合肥勝凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 /景觀設(shè)計 新站綜合開發(fā)實驗區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計 院 /清華大學(xué)景觀設(shè)計院深圳分院 周邊環(huán)境 /交通情況 162 路 建筑類型 /檔次 小高層 /高層 規(guī) 劃 設(shè) 計 總占地 公頃 總建面 100000㎡ 總戶數(shù) /可售戶數(shù) 約 700