【正文】 （二） 主題：高品質 水 稱 ” 即將隆重發(fā)售 ！ 》 開 篇 。 ◎ 在 10 月 12 月份為開盤期， 這一階段的廣告相對不應太多。帶動消費。 三、 時間分布及建議 時間分布： 一個房產項目的推廣費用 一般在其 2％左右。演繹極致人生 領略三亞風光 浪跡海角天涯 時間： 20xx 年月日 版面： 《濮陽日報》半版、《油田日報》 媒體： 《濮陽日 報》、《油田日報》 費用 ：《濮陽日報》 16000 元，《油田日報》 6000 元 共計 ： 220xx 元。 月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項目賣點，主要吸引地市目標客戶。 ◎ 強銷期 （ 3－ 6 個月）：此階段要繼續(xù)擴大開盤后的熱度，推廣費 用也要相對集中使用以達到強化效果，其關鍵在于通過開盤期的客戶調查及時確認新的推廣細分，達到強銷目的。我們必須認真總結前期的教訓，合理的安排、項目的推廣時間，根據(jù)現(xiàn)階段調查情況，建議如下： ◎ 內部認購和預熱期（ 8 9 月）： 8 月、 9 月為我們的市場再度預熱和對二期中的一期產品進行認購銷售。獻真情” 活動，凡所有 簽單康橋水城業(yè)主均可獲門票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風味月餅。 推廣內容 展現(xiàn)建成后的“康橋水城 ”。凡在高招考試中考上上清華大學、北京大學、中國人民大學的業(yè)主子女每人獎金 20xx0 元。廣告費約 6 萬左右。 廣告表達 消費者的心理包裝，客戶源的整體包裝。 D、通過突出項目的高質素、低售價形成反差，營造出項目的良好購買熱潮，樹立品牌效應 （一） 內部認購階段 在這一階段是很好的市場預熱階段，這一階段也是我們的造勢階段，我們要充分利用各種形式以達到宣傳和造勢的目的，培養(yǎng)吸納目標消費群體，為后期 的開盤銷售執(zhí)行做好準備。在專業(yè)技能上我們還要對員工進行再培訓，以更利于我們后期銷售。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導階段，沒有蓄勢，沒有客戶量的積累，就正式公開發(fā)售，造成銷售冷水因素之二。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)，時間持續(xù)至今原因有以下幾個方面： ⑴ 、項目入市時機不成熟，產品拋出過早 。 ４、在濮陽市是一個市場空白點，有利于后期市場推廣，有利于節(jié)約推廣費用。左岸 含義： “左岸” 一詞來源于法國的塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學沙龍，因此其象征文化 高雅 上層 。 使用推廣案名能夠加快銷售的速度，樓盤銷售完了，推廣案名也就不用了。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過程。 推廣主題的確定要考慮以下幾個因素： （一） ◎ 樓盤的定位 （二） ◎樓盤的特色賣點 （三） ◎樓盤的目標客戶 （四） ◎樓盤的地位 通過以上四個方面的分析，來確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷售分期推廣名或推廣語。 現(xiàn)階段我們的售房部有三個，比較分散，從近期來看成交量并沒有明顯增加。 策略 C：景觀庭園 有條件的樓盤，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設在區(qū)內、利用小區(qū)內的景觀環(huán)境，亦可達到同樣的效果。目前深圳的充氣拱門大都是紅色、黃色兩種。 －－大廈施工工地 策略 B ：入口牌樓 即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門也有些是具有藝術特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產建造的專業(yè)性。 現(xiàn)在 房產是市場的競爭已經白熱化，已經有賣方市場轉向買方市場?？梢哉f這一問題也是我們下階段應該著重考慮的問題。（一般建筑面積超過 120 平方米的三房兩廳都設計為雙衛(wèi)生間，這樣設計更合理更人性化。 價格問題 本案自推出以來，到場參觀者各方面反映良好，唯獨入市價格反映偏高。像這樣的大盤操作出現(xiàn)這種情況是十分不應該的，如果持續(xù)這種局面走下去將會嚴重影響后期的開發(fā)、銷售情況。 站前路商業(yè)街 此項目現(xiàn)為沿站前路兩側商鋪， 3 層、 4 層為住宅，但其后期有 80 畝地尚未開發(fā)。大型房銷售進度較慢。除了市區(qū)的消費市場外，周邊的濮陽縣、清豐縣、臺前縣等也是本小區(qū)的中堅消費群體。 重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境 ，注重家庭生活的私密性和安全感。 （二）、本項目 高檔 豪華 水景 社區(qū) 本案位于 濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場、工人文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。 （一）、優(yōu)勢：（ Strenth） 濮陽市房產管理局有過成功開發(fā)案例 ,社會知名度 . 美譽度較高 ,有一定的品牌影響力 本案開發(fā)規(guī)模較大 ,可產生較多資源共享 本案位于城郊結合部 ,空氣質量較好 ,噪音小 ,適宜居住 本案屬于經濟適用房項目 ,口碑較好 本案邀請專業(yè)規(guī)劃設計公司 ,專業(yè)營銷策劃公司介入 ,形成內部資源互 補整合 本案倡導一種生活方式 —— 新城市生活，在很大程度上增加產品的附加值 本案產品質量一流，園林景觀在濮陽市獨一無二 人性化、個性化、智能化物業(yè)管理 昆吾花園一期項目產品口碑很好 （二）、劣勢：（ Weekness） 位置較偏 ,生活配套不夠齊全 周邊教育環(huán)境和質量不容樂觀 周邊為都市村莊 ,人文環(huán)境較差 首期開發(fā)臨近石化路 ,開發(fā)順序不夠合理 由于土地征用費用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性 本案開發(fā)成本相對比較高，價格彈性較小 昆吾花園開發(fā)的產品屬于經濟適用房，價格 應稍為便宜，但綜合周邊樓盤競爭情況，我們的價格相對較高 （三）、機會點：（ Opportunity） 濮陽市開發(fā)量大，形成房地產消費氣候 石化路打通后，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標客戶群 站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好 濮陽市房地產產業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產生品牌的機會 置業(yè)者的購房觀念轉 （四）、威脅點：（ Threat） 本區(qū)域內大量空置物業(yè)的惡性競爭 住宅銀行按揭額度的降低 ,影響中低消費群體 溫泉花園的同期入市 ,分流本案目標客戶 站前路商業(yè)街春節(jié)后 有 80 畝的開發(fā)量 本區(qū)域內空置地塊的未來開發(fā)量較大 ,后期競爭較激烈 三 、 項 目定位 通過對濮市區(qū)整體、細致調查和深入研究，本案周圍小區(qū)新開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標客戶相對一致，競爭就顯得極為激烈。隨著社會和經濟的發(fā)展，濮陽的社會知名度和居民收入都在不斷提高。 2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴謹，勇于總結，敢于創(chuàng)新 ,搶占市場先機，占領市場空間。 結合近期市場調研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。近年來濮陽市房地產市場競爭激烈，同質化現(xiàn)象更加普遍，本項目要推向市場并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢，找準市場空白點，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色賣點，也即差異性，以實擊虛，擊敗同類競爭對手，搶占市場空間。 二﹑ 昆吾花園二期 的二次營銷推廣的意義 1 ﹑總結前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華 ﹑棄其糟粕。 濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號， 20xx 年又獲得中華人民共和國建設部“中國人居環(huán)境范例獎”。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的準備，在目前地產形勢較佳的前 提下必能獲得滿意的成果。 收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。 中層消費市場是一個巨大的消費力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產品方面有突出的優(yōu)勢，就能吸引這部分 客源。且說其項目 70℅位團購，對外銷售為 30℅，當然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點數(shù)，其目前小型房（面積小于 120㎡）銷售進度可觀。其位置位居昆吾路兩側，區(qū)域相對狹長。從公開發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場的認知度一直較低，銷售形勢反映冷淡，平均每月銷售在十套左右。 4﹑營銷推廣的原因，目標客戶群體模糊，沒有在最有效的時間、最適宜的地方實施最有效的營銷手段，去引導客戶、截留客戶。 （三） 133 平方米的戶型，開間寬度、進深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設計要求不夠完美。在好的產品沒有客戶來光顧，我們也無法達到更高的銷售水平。 六、二期形象建議 在對市場情況和近期滯銷原因分析基礎上，我們審時度勢，避實擊虛，針對競爭對手況提出以下建議，網貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。 （ 2）手段 工地路牌：表明物業(yè)的 z 稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)。 ◎施工階段樓盤包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本 工 地 因 施工?????????????????? 不 便之處，敬請原諒。 策略 F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應用 較多，一些大型慶典活動及表演也常用，有的也用數(shù)個充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。利用小彩旗可以裝點現(xiàn)場、營造氣氛。內外裝修 售樓處室內擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風、飲水機等。 第二篇：推廣策略 一、推廣主題 本樓盤（一期末到整個二期）從內部認購到銷售工作的完結也需要一段時間，因此在樓盤銷售的整個推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題。 更有甚者，好的樓盤名字會使客戶產生共鳴。 采用推廣案名可以提升樓盤的品質和市場價值。 湖光 （三） 能夠提升整個樓盤的品質、品位，并很好地滿足某些目標客戶附庸風雅的虛榮心。從銷售監(jiān) 理