【正文】 （二） 主題：高品質(zhì) 水 稱(chēng) ” 即將隆重發(fā)售 ！ 》 開(kāi) 篇 。 ◎ 在 10 月 12 月份為開(kāi)盤(pán)期， 這一階段的廣告相對(duì)不應(yīng)太多。帶動(dòng)消費(fèi)。 三、 時(shí)間分布及建議 時(shí)間分布： 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用 一般在其 2％左右。演繹極致人生 領(lǐng)略三亞風(fēng)光 浪跡海角天涯 時(shí)間： 20xx 年月日 版面： 《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》半版、《油田日?qǐng)?bào)》 媒體： 《濮陽(yáng)日 報(bào)》、《油田日?qǐng)?bào)》 費(fèi)用 ：《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》 16000 元，《油田日?qǐng)?bào)》 6000 元 共計(jì) ： 220xx 元。 月日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，主要吸引地市目標(biāo)客戶。 ◎ 強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 3－ 6 個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi) 用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下： ◎ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（ 8 9 月）： 8 月、 9 月為我們的市場(chǎng)再度預(yù)熱和對(duì)二期中的一期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售。獻(xiàn)真情” 活動(dòng)，凡所有 簽單康橋水城業(yè)主均可獲門(mén)票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。 推廣內(nèi)容 展現(xiàn)建成后的“康橋水城 ”。凡在高招考試中考上上清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)的業(yè)主子女每人獎(jiǎng)金 20xx0 元。廣告費(fèi)約 6 萬(wàn)左右。 廣告表達(dá) 消費(fèi)者的心理包裝，客戶源的整體包裝。 D、通過(guò)突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營(yíng)造出項(xiàng)目的良好購(gòu)買(mǎi)熱潮，樹(shù)立品牌效應(yīng) （一） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 在這一階段是很好的市場(chǎng)預(yù)熱階段，這一階段也是我們的造勢(shì)階段，我們要充分利用各種形式以達(dá)到宣傳和造勢(shì)的目的，培養(yǎng)吸納目標(biāo)消費(fèi)群體，為后期 的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售執(zhí)行做好準(zhǔn)備。在專(zhuān)業(yè)技能上我們還要對(duì)員工進(jìn)行再培訓(xùn)，以更利于我們后期銷(xiāo)售。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒(méi)有蓄勢(shì)，沒(méi)有客戶量的積累，就正式公開(kāi)發(fā)售，造成銷(xiāo)售冷水因素之二。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)，時(shí)間持續(xù)至今原因有以下幾個(gè)方面： ⑴ 、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟，產(chǎn)品拋出過(guò)早 。 ４、在濮陽(yáng)市是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利于后期市場(chǎng)推廣，有利于節(jié)約推廣費(fèi)用。左岸 含義： “左岸” 一詞來(lái)源于法國(guó)的塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學(xué)沙龍，因此其象征文化 高雅 上層 。 使用推廣案名能夠加快銷(xiāo)售的速度，樓盤(pán)銷(xiāo)售完了，推廣案名也就不用了。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過(guò)程。 推廣主題的確定要考慮以下幾個(gè)因素： （一） ◎ 樓盤(pán)的定位 （二） ◎樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn) （三） ◎樓盤(pán)的目標(biāo)客戶 （四） ◎樓盤(pán)的地位 通過(guò)以上四個(gè)方面的分析，來(lái)確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個(gè)中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷(xiāo)售分期推廣名或推廣語(yǔ)。 現(xiàn)階段我們的售房部有三個(gè)，比較分散，從近期來(lái)看成交量并沒(méi)有明顯增加。 策略 C：景觀庭園 有條件的樓盤(pán)，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設(shè)在區(qū)內(nèi)、利用小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境，亦可達(dá)到同樣的效果。目前深圳的充氣拱門(mén)大都是紅色、黃色兩種。 －－大廈施工工地 策略 B ：入口牌樓 即在樓盤(pán)入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門(mén)也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬(wàn)科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來(lái)。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專(zhuān)業(yè)性。 現(xiàn)在 房產(chǎn)是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，已經(jīng)有賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)這一問(wèn)題也是我們下階段應(yīng)該著重考慮的問(wèn)題。（一般建筑面積超過(guò) 120 平方米的三房?jī)蓮d都設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)更合理更人性化。 價(jià)格問(wèn)題 本案自推出以來(lái)，到場(chǎng)參觀者各方面反映良好，唯獨(dú)入市價(jià)格反映偏高。像這樣的大盤(pán)操作出現(xiàn)這種情況是十分不應(yīng)該的，如果持續(xù)這種局面走下去將會(huì)嚴(yán)重影響后期的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況。 站前路商業(yè)街 此項(xiàng)目現(xiàn)為沿站前路兩側(cè)商鋪， 3 層、 4 層為住宅，但其后期有 80 畝地尚未開(kāi)發(fā)。大型房銷(xiāo)售進(jìn)度較慢。除了市區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)外，周邊的濮陽(yáng)縣、清豐縣、臺(tái)前縣等也是本小區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。 重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境 ，注重家庭生活的私密性和安全感。 （二）、本項(xiàng)目 高檔 豪華 水景 社區(qū) 本案位于 濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場(chǎng)、工人文化宮、圖書(shū)館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。 （一）、優(yōu)勢(shì)：（ Strenth） 濮陽(yáng)市房產(chǎn)管理局有過(guò)成功開(kāi)發(fā)案例 ,社會(huì)知名度 . 美譽(yù)度較高 ,有一定的品牌影響力 本案開(kāi)發(fā)規(guī)模較大 ,可產(chǎn)生較多資源共享 本案位于城郊結(jié)合部 ,空氣質(zhì)量較好 ,噪音小 ,適宜居住 本案屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 ,口碑較好 本案邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 ,專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司介入 ,形成內(nèi)部資源互 補(bǔ)整合 本案倡導(dǎo)一種生活方式 —— 新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值 本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二 人性化、個(gè)性化、智能化物業(yè)管理 昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好 （二）、劣勢(shì)：（ Weekness） 位置較偏 ,生活配套不夠齊全 周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂(lè)觀 周邊為都市村莊 ,人文環(huán)境較差 首期開(kāi)發(fā)臨近石化路 ,開(kāi)發(fā)順序不夠合理 由于土地征用費(fèi)用問(wèn)題，開(kāi)發(fā)步驟和規(guī)模帶來(lái)不確定性 本案開(kāi)發(fā)成本相對(duì)比較高，價(jià)格彈性較小 昆吾花園開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格 應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)情況，我們的價(jià)格相對(duì)較高 （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（ Opportunity） 濮陽(yáng)市開(kāi)發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候 石化路打通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群 站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好 濮陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì) 置業(yè)者的購(gòu)房觀念轉(zhuǎn) （四）、威脅點(diǎn)：（ Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng) 住宅銀行按揭額度的降低 ,影響中低消費(fèi)群體 溫泉花園的同期入市 ,分流本案目標(biāo)客戶 站前路商業(yè)街春節(jié)后 有 80 畝的開(kāi)發(fā)量 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來(lái)開(kāi)發(fā)量較大 ,后期競(jìng)爭(zhēng)較激烈 三 、 項(xiàng) 目定位 通過(guò)對(duì)濮市區(qū)整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本案周?chē)^(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)目不少，且各樓盤(pán)目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽(yáng)的社會(huì)知名度和居民收入都在不斷提高。 2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新 ,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間。 結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷(xiāo)售過(guò)程存在的問(wèn)題。近年來(lái)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項(xiàng)目要推向市場(chǎng)并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤(pán)區(qū)別于其他樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn)，也即差異性，以實(shí)擊虛，擊敗同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)空間。 二﹑ 昆吾花園二期 的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義 1 ﹑總結(jié)前期銷(xiāo)售執(zhí)行的利弊，及時(shí)改進(jìn)﹑取其精華 ﹑棄其糟粕。 濮陽(yáng)市又先后被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)， 20xx 年又獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前 提下必能獲得滿意的成果。 收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。 中層消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢(shì)，就能吸引這部分 客源。且說(shuō)其項(xiàng)目 70℅位團(tuán)購(gòu)，對(duì)外銷(xiāo)售為 30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于 120㎡）銷(xiāo)售進(jìn)度可觀。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對(duì)狹長(zhǎng)。從公開(kāi)發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場(chǎng)的認(rèn)知度一直較低，銷(xiāo)售形勢(shì)反映冷淡，平均每月銷(xiāo)售在十套左右。 4﹑營(yíng)銷(xiāo)推廣的原因，目標(biāo)客戶群體模糊，沒(méi)有在最有效的時(shí)間、最適宜的地方實(shí)施最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，去引導(dǎo)客戶、截留客戶。 （三） 133 平方米的戶型，開(kāi)間寬度、進(jìn)深問(wèn)題不夠理想，滯銷(xiāo)的真正原因是采光問(wèn)題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)要求不夠完美。在好的產(chǎn)品沒(méi)有客戶來(lái)光顧，我們也無(wú)法達(dá)到更高的銷(xiāo)售水平。 六、二期形象建議 在對(duì)市場(chǎng)情況和近期滯銷(xiāo)原因分析基礎(chǔ)上，我們審時(shí)度勢(shì)，避實(shí)擊虛，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手況提出以下建議，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。 （ 2）手段 工地路牌：表明物業(yè)的 z 稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 ◎施工階段樓盤(pán)包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本 工 地 因 施工?????????????????? 不 便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙? 策略 F： 充氣橡膠做成的弧形拱門(mén)，商服物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用 較多，一些大型慶典活動(dòng)及表演也常用，有的也用數(shù)個(gè)充氣拱門(mén)及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)造氣氛。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、 說(shuō)明圖）、燈箱廣告樓盤(pán)模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷(xiāo)售進(jìn)度表、 售樓書(shū)、說(shuō)明頁(yè)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。 第二篇：推廣策略 一、推廣主題 本樓盤(pán)（一期末到整個(gè)二期）從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到銷(xiāo)售工作的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤(pán)銷(xiāo)售的整個(gè)推廣過(guò)程中，我們必須圍繞一條軸線來(lái)展開(kāi)工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場(chǎng)銷(xiāo)售的全過(guò)程，這條軸線就是本案的推廣主題。 更有甚者，好的樓盤(pán)名字會(huì)使客戶產(chǎn)生共鳴。 采用推廣案名可以提升樓盤(pán)的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值。 湖光 （三） 能夠提升整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標(biāo)客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。從銷(xiāo)售監(jiān) 理