【正文】 主要以促銷篇、形象篇為主。 水 城 ” ， 您 將 是一次明智的選擇。水城”保留房源隆重推出 時間： 20xx 年月號 文案： 暫略 媒體： 《濮陽日報(bào)》 版面 ：半版，費(fèi)用 1600 元。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時間來看，計(jì)劃在 20xx 年 9 月份左右把樓盤售罄 。所以建議，開盤時間定在 10 月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。傾情 推出 超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際， 超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調(diào)一臺。月圓 康橋 背景 項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理； 項(xiàng)目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大程度提高銷售率。進(jìn)一步提高本小區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。 廣告表達(dá) 開盤 sp 活動吸引準(zhǔn)客戶。 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。針對目前項(xiàng)目一期具體情況和二期正在啟動，我們建議在原有的基礎(chǔ)上通過從新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)品和部 分二期產(chǎn)品。促使單套總價過高，影響準(zhǔn)客戶的成交。 昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應(yīng)屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應(yīng)該是領(lǐng)軍市場、引導(dǎo)市場，占據(jù)主要角色。 一個樓盤的推廣分為七個時期，即籌備期、市場預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、收盤期。 （二） 能夠 很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學(xué)英國時寫的 的詩《再別 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。樓盤的名 稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一 我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院 種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個過程，至少可以吸引目標(biāo)客源注意產(chǎn)品本身，進(jìn)而導(dǎo)致購房決定的第二行為 —— 索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產(chǎn)品的信服力、信賴感。 策略 C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內(nèi)容如標(biāo)志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護(hù)牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤名稱、標(biāo)識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖（ 指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時繪制在指示板上）等等。嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 工地形象建議 其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對樓盤的信心。 （五） 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費(fèi)者的眼球。這就對我們的戶型設(shè)計(jì)提出了更高的要求。 產(chǎn)品自身原因 通過現(xiàn)場銷售人員的多次會議，分析消費(fèi)者來看房時提出的種種問題，以及對本產(chǎn)品的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷： 戶型面積 154 ㎡ ㎡ ㎡ 133 ㎡ 開發(fā)套數(shù) 30 12 48 現(xiàn)銷套數(shù) 12 8. 13 （一） 總體戶型面積如果過大，導(dǎo)致總價過高，客戶的承受能力有限。也是一個優(yōu)勢。實(shí)際上只有三幢樓對外公開發(fā)售。 濮水苑 此項(xiàng)目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已基本售罄。 （一） 周邊競爭對手分析 為更好的了解市場，了解近期滯銷的真正癥結(jié)所在。 對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。 綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均開始青睞本區(qū)域。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領(lǐng)先地位。長此以往，昆吾花園二期的整個銷售態(tài)勢堪憂。房地產(chǎn)的競爭就是各方面的 綜合性的競爭。開發(fā)商為濮樣陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)。 4 ﹑按目前的銷售進(jìn)度，我們項(xiàng)目清盤需要最低 5 年的時間，作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標(biāo)提前化，把風(fēng)險最小化，把利潤最大化。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在區(qū)域、大型交易市場開始青睞本區(qū)域。 （一） 本項(xiàng)目區(qū)域定位 昆吾花園二期項(xiàng)目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間 的地段；周邊區(qū)域大體情況 項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽市火車道 項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館 項(xiàng)目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠(yuǎn)處有濮陽市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人 項(xiàng)目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域 分析總結(jié) ： 項(xiàng)目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。盡管目前小區(qū)周邊總體情況看起來相對偏一點(diǎn) ,但從未來的市政規(guī)劃藍(lán)圖看，從對濮陽市區(qū)的消費(fèi)水平調(diào)查來看，以及他們的消費(fèi)需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買房即可轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的 生活角色 —— 成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問題，也可作為一項(xiàng)投資行為，這也是廣大置業(yè)者的購房動力之一。 年齡在 25— 60 歲之間。 五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié) 房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價位高，耐用性長。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開發(fā)成熟。但其地理位置在火車站不遠(yuǎn)，隨著火車站的開發(fā)，周邊小區(qū)的成熟。分析市場、研究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問題主要集中在以下兩個方面： 1﹑一期開發(fā)的房源不夠充分，可供客戶選擇的余地不是很廣泛。而本案周邊物業(yè)價格狀況單價范圍維持在 900 元 /平方米 1150 元 /平方米之間。三個臥式門對著客廳開，應(yīng)注重生活私密性和保持一定個性空間充分發(fā)揮。 聯(lián)排別墅 此類房源共 70 多套 ，在實(shí)際銷售數(shù)量卻是屈指可數(shù)，積壓很大一 部分資金，分析原因如下： 前期市場定位不夠準(zhǔn)確，沒有進(jìn)行深入的調(diào)查，此房型的市場需求不是很內(nèi)大。一位專家這樣說過；一個樓盤的能否成功，項(xiàng)目綜合占 80℅，推廣執(zhí)行占 20℅，前者的具體價值靠后者來實(shí)現(xiàn)。 ◎工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 目的 將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。香港在這方面便做得極好。去過錦繡中華的人，大概都會記得門口那塊雕刻著“錦繡中華”字樣的漂亮石頭吧，那便是精神堡壘。 深圳一些住宅樓盤，售接處前面，往往擺幾個花盆，弄幾盆盆載，搞幾處草坪敷衍了事，顯 得很不夠誠意。 為了方便 客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房花費(fèi)路上的時間。 通過這一主題詞的確立 ，來體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 康橋 因此“左岸”又是時尚、浪漫的代言詞。極致人生 流淌的康河 寫意的人家 四、主題形象 形象的塑造來源于 主題的定位，主題口號進(jìn)行系列立體推廣， 包含： 系列平面廣告 促銷活動 媒體資源綜合運(yùn)用 電臺 電視臺 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)刊 塑造主形象： 萬千風(fēng)光康橋城 至尊美墅在既沒有得到很好的蓄勢，又沒有客戶的積累，在樓盤的旺銷階段還沒有來臨的時候拋出產(chǎn)品，將會失去銷售節(jié)奏感、打破整合推廣思路。 對于昆吾花園二期這個盤子的價格策略應(yīng)是，入市價格低得莫名其妙，使每個人“發(fā)瘋”、“爆炸”、“跳樓”，打開入市局面張揚(yáng)樓盤個性。因?yàn)槔ノ峄▓@前期廣告推廣沒有形成樓盤形象的積淀和提升，現(xiàn)在盲目的提一些訴求點(diǎn)使客戶感覺很茫然，不太切合實(shí)際。提前進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣活動，可以在消化前期積累客戶的同時，打壓他競爭樓盤。 背景 項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開提供了最具說服力的理由； 經(jīng)過前階段的廣告宣傳，將在市場上引起來強(qiáng)烈的反響，積累的許多客戶需要在該階段消化； 目 的 在塑造項(xiàng)目形象的同時，進(jìn)一步企業(yè)的形象形成熱銷，完成主力房源的銷售； 打壓其他競爭對手。 注：此促銷活動廣 告宣傳配合。并鄭重聲明： 此承諾簽入購房合同 （三） 與名人同行 作藝術(shù)人生 起步就顯與眾不同 為了進(jìn)一步提升本案樓盤形象，迎合 消費(fèi)者心理和精神需求，故建議邀請一位名人做本樓盤名譽(yù)業(yè)主： 建議人選： 理查德（著名鋼琴家） 倪寶鐸 （原梨園春節(jié)目主持人） 連續(xù) （著名河南體彩節(jié)目主持人） 注： 此促銷活動是針對聯(lián)排別墅的銷售而定。 手 段 以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場包裝、 sp 活動。 背景 銷售工作已接近尾聲 目的 對欠佳房源的突破，對未成交客戶的分析和追蹤。為開盤熱銷作準(zhǔn)備。 ◎ 平穩(wěn)期（ 3－ 6 個月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會有許多因無選擇余地而不購房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對開發(fā)開發(fā)商的忠誠度，以達(dá)到培育市場、樹立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。助學(xué)子活動全面啟動 副標(biāo) ：康橋水城正式認(rèn)購 時間： 20xx 年 7 月日 文案 ： 會聚天之嬌子 成就輝煌人生 版面 ：半版 媒體： 《濮陽日報(bào)》、 費(fèi)用： 《濮陽日報(bào)》 16000 元 共計(jì)： 16000 元