【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 imate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。消費(fèi)者在購(gòu)買和使用商品房過(guò)程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實(shí)的情形是，消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的過(guò)程中常常與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒(méi)有得到及時(shí)適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問(wèn)題解決率低，以至于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢(shì)，甚至維權(quán)過(guò)程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對(duì)稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會(huì)的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實(shí)保護(hù)，是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國(guó)以及國(guó)際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國(guó)的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國(guó)家對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督管理、對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國(guó)家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭(zhēng)議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。、商品房消費(fèi)者權(quán)益 商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購(gòu)買和使用商品房過(guò)程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來(lái)應(yīng)得的利益。首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。商品三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購(gòu)買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過(guò)戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。綜上可知，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會(huì)影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問(wèn)題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國(guó)有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)，加大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購(gòu)房者在不具有專業(yè)購(gòu)房知識(shí)的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識(shí)、信息以及受開(kāi)發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識(shí)與信息，在選擇、購(gòu)買商品房過(guò)程中很大程度上依賴于經(jīng)營(yíng)者，而經(jīng)營(yíng)者往往會(huì)利用消費(fèi)者的這種依賴，對(duì)其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。近年來(lái)，我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問(wèn)題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購(gòu)房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出問(wèn)題非常困難，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象近年來(lái)，隨著商品房市場(chǎng)持續(xù)升溫，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長(zhǎng)，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過(guò)10億平方米，折合100萬(wàn)套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)中也暴露出不少問(wèn)題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè)，中消協(xié)同中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位，在全國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評(píng)選在房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評(píng)價(jià)體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問(wèn)題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問(wèn)題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見(jiàn)的主要有因房屋沉降造成的墻體開(kāi)裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開(kāi)裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來(lái)，還有很多沒(méi)被檢查出來(lái)，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。 商品房面積縮水商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。 商品房銷售廣告不真實(shí)商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說(shuō)明。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過(guò)實(shí)物，而只能通過(guò)售樓廣告了解所購(gòu)房的狀況。因此，售樓廣告對(duì)消費(fèi)者決定是否購(gòu)買商品房起著非常重要的作用。 商品房?jī)r(jià)格虛高對(duì)于我國(guó)的房?jī)r(jià)是否有泡沫的問(wèn)題，自2003年以來(lái)就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國(guó)內(nèi)和國(guó)際主要研究來(lái)看，租售比、房?jī)r(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地或者公益用地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購(gòu)買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見(jiàn)不鮮。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場(chǎng)屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對(duì)比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢(shì)地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。商品房?jī)r(jià)格過(guò)高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過(guò)度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開(kāi)，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場(chǎng)需求商定銷售價(jià)格。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬(wàn)，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購(gòu)買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無(wú)裂縫、有無(wú)傾斜、有無(wú)滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。，環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受各種因素的影響很大，房屋開(kāi)發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過(guò)許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門和勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開(kāi)發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題自2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過(guò)熱態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬(wàn)億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。，幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中