評(píng)估報(bào)告工作底稿-項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)(編輯修改稿)
2024-08-26 13:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司 財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡 量 ，該 公 司 符 合 我 行 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 的 條 件 ， 20xx 年我行審批認(rèn)定 該企業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶，信用等級(jí)按 A+級(jí)掌握。 第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路 2 212 號(hào)大院，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。 該項(xiàng)目占地面積 48,340Ｍ 2（其中凈用地面積 35,762Ｍ 2 ， 道路面積12,578Ｍ 2）總建筑面積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2該數(shù)為預(yù)測(cè) 數(shù) ，車庫(kù) 382 個(gè) 車位 ，住宅 135,228Ｍ 2，會(huì)所 3,278Ｍ 2）， 容 積 率 ，是由三種住宅類型組成，共 18 棟 ，可 售 面 積 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情況列表如下 : 建筑區(qū)域 樓層 建筑面積 Ｍ 2 客戶數(shù) A 區(qū) 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區(qū) 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區(qū) 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區(qū) 2 棟 19 層 19, 204 E 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區(qū) 2 棟 12 層 7, 80 K 區(qū) 1 棟 8 層 4, 75 合 計(jì) 139, 1,447 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)： 施工單位 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑 工 程 設(shè)計(jì)公司 廣 東 珠 江 建 設(shè) 工 程 監(jiān)理有限公司 貳級(jí)企業(yè)證書 甲級(jí)（設(shè)計(jì)證） 乙級(jí)（暫定） 設(shè) 計(jì) 、施 工 及 監(jiān) 理 單 位 均 具 有 承 攬 此 項(xiàng) 目 相 關(guān) 工 程 任 務(wù) 的 資 質(zhì) 及 能力。 二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地 批準(zhǔn)書 》、《 商 品 房 預(yù) 售 許 可 證 》及 部 分 建 筑 面 積 的《 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 》。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中 ,對(duì) 今 后 項(xiàng) 目 銷 售 及 銀 行 貸 款 抵 押 手 續(xù) 的 辦 理 將 會(huì) 造 成 影響 ，合 生 愉 景 公 司 須 盡 快 辦 理 有 關(guān) 手 續(xù) ，方 能 確 保 項(xiàng) 目 正 常 按 計(jì) 劃 運(yùn) 作 。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證。 “ 愉 景 南 苑 ” 建 設(shè) 條 件 、 形 象 進(jìn) 度 良 好 ， 該 項(xiàng) 目 進(jìn) 入 主 體 及 配 套設(shè)施建設(shè)階段。 20xx 年初動(dòng)工建設(shè)以來(lái)該項(xiàng)目 A、 B 區(qū)共 7 棟已結(jié)構(gòu)封頂， C、 D、 E、 F 區(qū)已達(dá) 7—— 8 層， G 區(qū)開工現(xiàn)已 +00。該 項(xiàng) 目 整 體 計(jì) 劃于 20xx 年中全部竣工交付使用。 第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià) 一、 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析 從目前廣州市房地產(chǎn)市來(lái)看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣 廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在 。 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項(xiàng)目高達(dá) 4,000 萬(wàn)平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于 10%； 廣州市商品房空置面積近 2,000 萬(wàn) 平 方 米 ，新 開 工 面 積 增 長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年 1 萬(wàn)平方米的新開發(fā)量 。 以上已反映供應(yīng)量高于需求量。 但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 以 及 入 世 的 利 好 ,對(duì) 中 國(guó) 房 地 尤 其 是 對(duì) 廣東 樓 市 的 促 進(jìn) 作 用 是 直 接 而 實(shí) 在 的 ,雖 然 去 年 廣 東 全 省 商 品銷 售 下 降 ，但 這 是 在 廣 東 樓 市 多 年 來(lái) 銷 售 高 速 增 長(zhǎng) 后 基 數(shù) 變大而致。 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過(guò)同期批準(zhǔn)上市量。 廣州空置房數(shù)量為 560 萬(wàn) 平 方 米 ，而 廣 州 市 人 口 高達(dá) 900 多萬(wàn) 人 ，每 一 人 增 加 一 平 方 米 ，便 可 將 560 萬(wàn)平方米的空置房消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積高 35 平方米，而廣州人均住房不足 14 平方米，故且不計(jì)外 來(lái)與新增人口對(duì) 住 房 的 需 求 ，僅 是 廣 州 現(xiàn) 有 居 民 改 善 住 需 求 提 供 給 房 地 發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說(shuō)明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析 地理位置情況 ： 本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號(hào)線貫穿整個(gè)路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。 小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi) 有大型 會(huì) 所 、超 市 、農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 、公交 車 場(chǎng) 、餐 館 灑 店 、學(xué) 校 、醫(yī) 院 及 體 育 場(chǎng) 館 等 配 套 建 設(shè) ， 可滿足居民的基本生活文娛需要 加上該項(xiàng)目合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的 園 區(qū) 環(huán) 境 、專 業(yè) 的 物 業(yè) 管 理 ， 戶 型 設(shè) 計(jì) 實(shí) 用 ，住 宅 首 層 大 部 分 規(guī) 劃 為架空層等都 已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無(wú)論是在地段、面積 、層 次 、居 住 環(huán) 境 、物 業(yè) 管 理 上 有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。 都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹立了品牌形象。 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住 園 區(qū) 。住 宅 立 面 處 理 以 具 有 現(xiàn) 代 化 氣 息 的 嶺 南 特 色 為 目 標(biāo) 。底 層 部 位架 空 結(jié) 合 布 置 ，將 室 外 鋪 地 自 然 延 伸 進(jìn) 入 架 空 層 ，避 免 架 空 層 無(wú) 人 光 顧的 情 景 ，屋 頂 部 分 作 綠 化 處 理 ，頂 蓋 弧 型 飄 板 ，局 部 漏 空 ，體 身 通 透 輕盈 的 特 點(diǎn) 。標(biāo) 準(zhǔn) 層 處 理 為 標(biāo) 準(zhǔn) 凸 窗 臺(tái) ，透 空 鐵 飾 陽(yáng) 臺(tái) 欄 桿 ，同 時(shí) 戶 型 之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共 18 棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房
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