【正文】 中 國 工 商 銀 行 廣 州 大 道支行 二 OO 二年三月二十五日 。 第七章 項目貸款綜合評價 綜 上 所 述 ，評 估 認 為 ： 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景 南 苑 ”項 目 ，地 理 位 置 、環(huán) 境 良 好 ，建 設(shè) 條 件 基 本 具 備 ，投 資 估 算 合理 ，項 目 開 發(fā) 計 劃 可 行 ，資 金 來 源 有 一 定 的 保 證 ，銷 售 前 景 看 好 ，項 目財務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。 （二）管理要求 對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款專款專用。 要 求 企 業(yè) 出 具 按 揭 業(yè) 務(wù) 承 諾 ，保 證 項 目 的 全 部 按 揭 業(yè) 務(wù) 在 我 行 辦 理 ，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶， 以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。 針對貸款面臨的風(fēng)險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議： （一）貸款前提條件： 落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。 自 籌 資 金 不 足 的 風(fēng) 險 。 建 設(shè) 風(fēng) 險 。 資金挪用風(fēng)險。 本 項 目 的 周 邊 有 許 多 正 在 建 設(shè) 或 銷 售 的 樓盤 ，與 本 項 目 樓 盤 競 爭 激 烈 。 貸款風(fēng)險 評估認為，本貸款主要存在以下風(fēng)險： 市場銷售風(fēng)險。該 司 已 對 外 提 供 擔(dān) 保 1,195 萬 元，現(xiàn) 對 外 可 擔(dān) 保 額 18,751 萬元。 20xx 年度我行評定企業(yè)信用等級為 AA 級，至 20xx 年末，總資產(chǎn) 20,830 萬元，總負債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為 11,286 萬元。 擔(dān)保評價 本 次 貸 款 由 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 和 廣 東 華 景 新 城 房 地 產(chǎn)有限公司 共 同 提 供 擔(dān) 保 ， 承 擔(dān) 連 帶 償 還 責(zé) 任 。 二、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價 貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮 20%計 算 ，對 該 項 目 發(fā) 放 貸 款 ，在 還 貸 期三年內(nèi)可為我行帶來約 5929萬元的利息收入和約 3 億的按揭貸款業(yè)務(wù) 。 第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一、貸款項目風(fēng)險度測算 經(jīng)測定，借款企業(yè)信用等級綜合得分為 3 4 . 5 分，企業(yè) 信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級控制。根據(jù)本項 目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款 1 . 5 億元， 20xx 年企業(yè)尚有還貸盈余資金 2 9 , 8 5 3 萬 元 ，項 目 借 款 償 還 綜 合 保 證 比為 3 . 1，具 備 一定 的 償 債 能 力 。項目對銷售收入的變化更敏感。 二、項目敏感性分析 對 項 目 開 發(fā) 成 本 和 銷 售 收 入 兩 個 影 響 項 目 效 益 的 主 要 因 素 向 不 利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加 5%和 10%時，項目凈現(xiàn)值為 214 萬元和 2, 0 5 1 萬元，內(nèi)部收益率分別為 11 . 6%和 8. 4 %；項 目 銷 售 收 入 分 別 減 少 5%和 10%時 ， 項 目 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 為 258 萬元和 2 , 1 3 8 萬 元，內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11 . 5 %和 7 . 9 7%。項 目 可 售 面積 1 4 7 , 9 07 平 方 米（ 包括住宅和商鋪面積），平均售價定為 5 , 0 0 0 元 /平方米，另外有 382 個可售車位，售價定為 1 3 0 , 0 00 元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入 8 0 , 1 8 7 萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為9 , 4 8 8 萬 元 ，銷 售 利 潤 率為 11 . 8 5 %，投 資 利 潤率 1 4 . 0 1%，具 有 教 好 的 經(jīng)濟效益。 綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金 的落實有一定保障。 本評估預(yù)計項目 20xx 年、 20xx 年和 20xx 年分別實現(xiàn)銷售收入24,056 萬元、 24,056 萬元、 20,056 萬元。所 投 入 的 資 金 中 包 括 已 到 位 注 冊 資金 619 萬元 ,其余部分由合生公司集團內(nèi)部調(diào)撥形成。 5%計提約為 953 萬 元 ；三 通 一 平 費 按 50 元 /平方米計提約為 779 萬元；可研及開辦費用約為 250 萬元； 房屋開發(fā)費：建安工程費為 27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供取 數(shù) ；附 屬 工 程 按 300 元 /平方 米 建 筑 面 積 計 提 ，室 外 工 程 按 180元 /平方米計提； 其他直接費用：取建安工程費的 15%； 銷售費用：按銷售收入的 5%計提； 管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的 3%計提； 財務(wù)費用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息； 不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的 3%計提。 第 四章 投資估算與籌資評價 一、項目總投資估算 本 項 目 投 資 費 用 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) 的 評 估 均 是 依 據(jù) 廣 州 市 及 我 行 貸 款 評 估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際投入進行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資 6 5 , 8 77 萬元，具體明細如下列表： 單位：平方米 項目 數(shù)值（萬元） 取值 占地面積 48,340 總建筑面積 155,878 總銷售面積 147,907 135,228+15,7273,048=147,907 銷售收入 80,187 5,000 *13 5,228 +(15 727 3048)*6,0 00+ 382 *130,000=80, 一、 土地費用 13,549 1 土地出讓金 3,499 合同 2 拆遷安置補償費 10,050 規(guī)劃道路補償 + 非 規(guī) 劃 道 路 補 償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050 萬元 二、 前期工程費 1,982 1 三通一平費 779 50元 *155,878平方米 =77 9萬 元 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 953 建安工程費 27,229*%= 953萬元 3 可行性 研究費及開辦費用 250 三、 房屋開發(fā)費 34,711 1 建安工程費 27,229 27,229萬元 2 附屬工程費 4,676 300*155,878=4,676萬 元 3 室外工程費 2,806 180*155,878平方米 = 2,80 6