【正文】 ? 憑借十多年的市場經(jīng) 驗(yàn)以及在深圳、重慶等地地產(chǎn)項(xiàng)目 (含住宅、寫字樓及商場 )全程操作的多年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過策劃中心的精心策劃，將項(xiàng)目準(zhǔn)確定位并包裝以充分滿足客戶的多種需求，為項(xiàng)目的市場全面出線做最佳鋪墊； ? 通過客戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡(luò)及受過嚴(yán)格專業(yè)。 目前，公司設(shè)有內(nèi)部刊物《重慶地產(chǎn)市場每月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。 ? 項(xiàng)目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項(xiàng)目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準(zhǔn)備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓(xùn)及管理、客戶跟進(jìn)、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 公司業(yè)務(wù)已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點(diǎn)，以銷售代理為核心的多部門有效協(xié)調(diào)，高效配合的成熟作業(yè)體系，管理以“嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)、團(tuán)結(jié)誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為原則，企業(yè)文化以“誠信、求實(shí)、高效、創(chuàng)新”為主題以樹立優(yōu)異的企業(yè)專業(yè)服務(wù)品質(zhì)形象。陽光美地（重慶） 帝豪名都（重慶） 皇冠東和花園（重慶） 光彩大廈（重慶） 泰正花園（重慶） 南濱印象（重慶） 流金花園（重慶） 金沙國際（重慶） 香港皇洋地產(chǎn)重慶渝北項(xiàng)目（重慶） 上海景瑞地產(chǎn)重慶南 濱路項(xiàng)目（重慶） 華創(chuàng)國際商務(wù)酒店（重慶） 人和天地（重慶） 華潤帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國際商務(wù)大廈（重慶） 中天 曾主持或參與的樓盤如下： 國際文化大廈（深圳） 蔚藍(lán)海岸（深圳） 世界花園米蘭居（深圳） 星河明居（深圳） 荔園新村（深圳） 福源花園（深圳） 深南花園（深圳） 英達(dá)花園（深圳） 翠景山莊（深圳） 寶安廣場（深圳） 柏麗花園（深圳） 太平洋商貿(mào)廣場（深圳） 美加廣場（深圳） 華庭嘉園（重慶） 華庭錦園（重慶） 旭東 ? 選擇適當(dāng)?shù)耐茝V時(shí)機(jī) ? 桔生南為橘，生北為枳 ? 同樣的題材，地點(diǎn)不同， 效果不同 ? 一味模仿沒有出路，要結(jié)合實(shí)際 ? 因人而異，就要兼顧本地的消費(fèi)文化 ? 價(jià)格要隨行就市 ? 策劃不是萬能的，是系統(tǒng)的工程 ? 做別人無法模仿的策劃 經(jīng)營目標(biāo) 秉承“ 專精信誠，百年 ”的理念，以長遠(yuǎn)的眼光建立公司在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)界的整體品牌價(jià)值，追求全面、恒久的品牌聲譽(yù)。 成立宗旨 ? 推動更為專業(yè)的全程地產(chǎn)營銷顧問服務(wù)理念； ? 提供高品質(zhì)專業(yè)化的地產(chǎn)全程營銷策劃與銷售代理服務(wù)。通過前期較低的價(jià)格，吸引市場；中后期待項(xiàng)目人氣和項(xiàng)目自身配套逐漸成型后，將價(jià)格逐漸上漲，以保證開發(fā)上的一定利潤。 書香門第 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征。 名稱建議： 名稱建議 解 釋 都市庭院 體現(xiàn)在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。所以本項(xiàng)目的社會形象已經(jīng)不僅僅是一個(gè)單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。人文精神的復(fù)興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項(xiàng)目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。 ◆ 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 代收發(fā)信件、代訂書報(bào)、上門維修、代繳費(fèi)、保潔服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。 ● 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。 ● 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護(hù)欄、 停車場出入口、設(shè)備機(jī)房及其它重要區(qū)域安裝攝像機(jī)，對社區(qū)的重要區(qū)域進(jìn)行全方位的監(jiān)視。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時(shí)可以避免會所集中經(jīng)營而可能導(dǎo)致的虧損問題。 ◆ 合理組織交通，以實(shí)現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。 ◆ 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 根據(jù)公務(wù)員的生活特點(diǎn)，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點(diǎn)。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。 環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ◆ 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與”、“娛樂”、“進(jìn)入”的功能。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。依靠地段人流量吸引客戶。 經(jīng)營型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 1500018000 套內(nèi)：5080 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 經(jīng)營型商業(yè)： 不僅服務(wù)于社區(qū)還可對外經(jīng)營。 其主要特征分別如下： 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務(wù)為主。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價(jià)值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 ? 入口玄關(guān)設(shè)置： 在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實(shí)際使用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營造，更提高了主人的生活質(zhì)量。 ? 直線型穿堂風(fēng)組織： 針對重慶特定的氣候特點(diǎn)，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng) 設(shè)計(jì)，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費(fèi)用，又提高使用的舒適性。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 主臥室 配置 270 度觀景窗： 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級為 270 度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 ? 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設(shè)置： 將普通的外陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。 2 0 0 3 年秋交會購房者選擇空間類型調(diào)查數(shù)據(jù)平層 5 0 %錯(cuò)層 3 8 %躍層 1 1 %別墅 1 %出來做個(gè)性化活動、舉辦派對的場所。 ? 空中露臺花園設(shè)計(jì)： 在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸 ，無私家花園之名有私家花園之實(shí)。 2） 定向購買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購買方，未能進(jìn)行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給項(xiàng)目整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。 三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價(jià)，以高性價(jià)比贏得客戶。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色： 1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標(biāo)客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： a) 建筑面積在 85 平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價(jià)而贏得客戶。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。 ? 本項(xiàng)目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，加之有 萬平米的集團(tuán)購買，僅有 萬平米可供2 0 0 3 年秋交會購房者選擇建筑形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)小區(qū)小高層35%小區(qū)多層44%單體高層2%單體小高層7%小區(qū)高層12%銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整。 而且可在各個(gè)庭院組團(tuán)內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。但考慮到項(xiàng)目容積率較高（ 4 以上），建議項(xiàng)目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。一個(gè)花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個(gè)組團(tuán)，經(jīng)過建筑設(shè)計(jì)成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀， 多層次的空間體系形成一個(gè)文明庭院，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實(shí)間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。 整個(gè)小區(qū)采用組團(tuán)開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團(tuán)組成。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚(yáng)的設(shè)計(jì)，來表達(dá)該樓盤的一種生活夢想。這種庭院式設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計(jì)。作為住宅形式的一 種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項(xiàng)目的主題概念，以表現(xiàn)本項(xiàng)目和主要的業(yè)主 —— 公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。庭院的設(shè)計(jì)能有機(jī)結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。但從項(xiàng)目整體發(fā)展的角度看，必須將項(xiàng)目的檔次進(jìn)行一定的提升，以提高商品房部分的價(jià)值。 對公共交通要求較高。 客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個(gè)年齡段： 2535 歲之間和 5565 歲之間。 戶型需求以二房、三房為主。 3）購買動機(jī)：解決居住問題； 4）目標(biāo)客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內(nèi)面積在 70 平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在 40 和 90 平米以內(nèi)； ◆ 要求總價(jià)在 1520 萬元左右； ◆ 對教育配套有一定的要求； ◆ 對價(jià)格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對公共交通的依賴度較高。而在現(xiàn)有員工中，有 20%有購房傾向，其普遍能接受的價(jià)位在 20xx 元 /m2(套內(nèi) )范圍內(nèi)。 據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約 1800 人，明年準(zhǔn)備擴(kuò)招 1500－ 20xx 名員工，使其年生產(chǎn)量達(dá)到 10 萬輛。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員： 1）目標(biāo)客戶群主要特征描述； ◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項(xiàng)目周圍 34 公里范圍內(nèi)； ◆ 家庭月收入約 30004000 元 /月； ◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題； ◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入； ◆ 家庭成員一般 3 人以內(nèi)； ◆ 每天的來往路線和生活習(xí)慣比較固定； 2）目標(biāo)客戶群總量及購買力分析 鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設(shè)立的 16 個(gè)出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積 平方公里，首期開發(fā)面積 1 平方公里，近期圍網(wǎng)封關(guān)運(yùn)行面積 平方公里。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力較強(qiáng)，他們普遍能接受的價(jià)位在 2500－ 3000元 /平米范圍，總價(jià)款在 25－ 35 萬左右。 3）購買動機(jī)：解決居住問題，或因房價(jià)飛漲，為將來居住提前購買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 2）目標(biāo)客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù) 20xx 年統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個(gè)主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)） 25－ 35 歲的年輕人約有 22 萬人。 4） 密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機(jī)。 2） 通過項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足。 9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長的機(jī)會，挖掘潛在 的投資客戶群。 7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性。 5） 利用市民對本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的機(jī)會，借機(jī)提高本案的知名度。 3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色園林和特色商業(yè)。 二、 SWOT 矩陣策略配對 SO 策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會 1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶 動整個(gè)樓盤的銷售。 （三）機(jī)會（ O） 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好； 本案所處區(qū)域是重慶市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注 度較高； 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； 本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷； 北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺； 北部新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價(jià)值。 第四部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢；