【正文】 ? 憑借十多年的市場經(jīng) 驗以及在深圳、重慶等地地產(chǎn)項目 (含住宅、寫字樓及商場 )全程操作的多年專業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過策劃中心的精心策劃，將項目準確定位并包裝以充分滿足客戶的多種需求，為項目的市場全面出線做最佳鋪墊； ? 通過客戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡及受過嚴格專業(yè)。 目前，公司設有內(nèi)部刊物《重慶地產(chǎn)市場每月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。 ? 項目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓及管理、客戶跟進、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動。 嚴謹?shù)淖鳂I(yè)架構 公司業(yè)務已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點，以銷售代理為核心的多部門有效協(xié)調(diào)，高效配合的成熟作業(yè)體系，管理以“嚴謹系統(tǒng)、團結誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為原則，企業(yè)文化以“誠信、求實、高效、創(chuàng)新”為主題以樹立優(yōu)異的企業(yè)專業(yè)服務品質(zhì)形象。陽光美地（重慶） 帝豪名都（重慶） 皇冠東和花園（重慶） 光彩大廈（重慶） 泰正花園（重慶） 南濱印象（重慶） 流金花園（重慶） 金沙國際（重慶） 香港皇洋地產(chǎn)重慶渝北項目（重慶） 上海景瑞地產(chǎn)重慶南 濱路項目（重慶） 華創(chuàng)國際商務酒店（重慶） 人和天地（重慶） 華潤帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國際商務大廈（重慶） 中天 曾主持或參與的樓盤如下： 國際文化大廈（深圳） 蔚藍海岸（深圳） 世界花園米蘭居（深圳） 星河明居（深圳） 荔園新村（深圳） 福源花園（深圳） 深南花園（深圳） 英達花園（深圳） 翠景山莊（深圳） 寶安廣場（深圳） 柏麗花園（深圳） 太平洋商貿(mào)廣場（深圳） 美加廣場（深圳） 華庭嘉園（重慶） 華庭錦園（重慶） 旭東 ? 選擇適當?shù)耐茝V時機 ? 桔生南為橘，生北為枳 ? 同樣的題材，地點不同， 效果不同 ? 一味模仿沒有出路，要結合實際 ? 因人而異，就要兼顧本地的消費文化 ? 價格要隨行就市 ? 策劃不是萬能的，是系統(tǒng)的工程 ? 做別人無法模仿的策劃 經(jīng)營目標 秉承“ 專精信誠，百年 ”的理念，以長遠的眼光建立公司在中國房地產(chǎn)服務業(yè)界的整體品牌價值，追求全面、恒久的品牌聲譽。 成立宗旨 ? 推動更為專業(yè)的全程地產(chǎn)營銷顧問服務理念； ? 提供高品質(zhì)專業(yè)化的地產(chǎn)全程營銷策劃與銷售代理服務。通過前期較低的價格，吸引市場；中后期待項目人氣和項目自身配套逐漸成型后，將價格逐漸上漲，以保證開發(fā)上的一定利潤。 書香門第 體現(xiàn)目標客戶的文化層次特征。 名稱建議： 名稱建議 解 釋 都市庭院 體現(xiàn)在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風格。所以本項目的社會形象已經(jīng)不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。人文精神的復興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復興。 ◆ 物業(yè)管理服務內(nèi)容： 代收發(fā)信件、代訂書報、上門維修、代繳費、保潔服務、鐘點工服務送餐服務、超市送貨上門服務等。 ● 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。 ● 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、 停車場出入口、設備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進行全方位的監(jiān)視。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時可以避免會所集中經(jīng)營而可能導致的虧損問題。 ◆ 合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設置部分地面車庫和半地下車庫。 ◆ 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 根據(jù)公務員的生活特點，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。 環(huán)境景觀、配套設施建議 ◆ 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與”、“娛樂”、“進入”的功能。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。依靠地段人流量吸引客戶。 經(jīng)營型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 1500018000 套內(nèi)：5080 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設上下兩層商鋪，避免對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設置商業(yè)挑廊的方式處理。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 經(jīng)營型商業(yè)： 不僅服務于社區(qū)還可對外經(jīng)營。 其主要特征分別如下： 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務為主。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標。 ? 入口玄關設置： 在入戶處設置玄關，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實際使用中大大便利主人生活，玄關的氛圍營造，更提高了主人的生活質(zhì)量。 ? 直線型穿堂風組織： 針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風 設計，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費用，又提高使用的舒適性。直接對外采光通風，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 主臥室 配置 270 度觀景窗： 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉角飄窗升級為 270 度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 ? 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設置： 將普通的外陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。 2 0 0 3 年秋交會購房者選擇空間類型調(diào)查數(shù)據(jù)平層 5 0 %錯層 3 8 %躍層 1 1 %別墅 1 %出來做個性化活動、舉辦派對的場所。 ? 空中露臺花園設計： 在頂樓住宅設置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸 ，無私家花園之名有私家花園之實。 2） 定向購買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購買方，未能進行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給項目整體定位帶來誤導和影響。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。 三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比贏得客戶。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色： 1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： a) 建筑面積在 85 平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。因此，可以在臨街面設置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。 ? 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，加之有 萬平米的集團購買，僅有 萬平米可供2 0 0 3 年秋交會購房者選擇建筑形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)小區(qū)小高層35%小區(qū)多層44%單體高層2%單體小高層7%小區(qū)高層12%銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整。 而且可在各個庭院組團內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。但考慮到項目容積率較高（ 4 以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經(jīng)過建筑設計成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀， 多層次的空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。 整個小區(qū)采用組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚的設計，來表達該樓盤的一種生活夢想。這種庭院式設計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設計。作為住宅形式的一 種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主 —— 公務員的文化和思想內(nèi)涵。庭院的設計能有機結合了自然和人文的優(yōu)勢。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導，以設計引領。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。當高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。但從項目整體發(fā)展的角度看，必須將項目的檔次進行一定的提升，以提高商品房部分的價值。 對公共交通要求較高。 客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個年齡段： 2535 歲之間和 5565 歲之間。 戶型需求以二房、三房為主。 3）購買動機：解決居住問題； 4）目標客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內(nèi)面積在 70 平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在 40 和 90 平米以內(nèi)； ◆ 要求總價在 1520 萬元左右； ◆ 對教育配套有一定的要求； ◆ 對價格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對公共交通的依賴度較高。而在現(xiàn)有員工中，有 20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在 20xx 元 /m2(套內(nèi) )范圍內(nèi)。 據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約 1800 人，明年準備擴招 1500－ 20xx 名員工，使其年生產(chǎn)量達到 10 萬輛。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員： 1）目標客戶群主要特征描述； ◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍 34 公里范圍內(nèi)； ◆ 家庭月收入約 30004000 元 /月； ◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題； ◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入； ◆ 家庭成員一般 3 人以內(nèi)； ◆ 每天的來往路線和生活習慣比較固定； 2）目標客戶群總量及購買力分析 鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設立的 16 個出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積 平方公里，首期開發(fā)面積 1 平方公里，近期圍網(wǎng)封關運行面積 平方公里。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力較強，他們普遍能接受的價位在 2500－ 3000元 /平米范圍，總價款在 25－ 35 萬左右。 3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù) 20xx 年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)） 25－ 35 歲的年輕人約有 22 萬人。 4） 密切關注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。 2） 通過項目自身的配套，部分彌補周邊配套的不足。 9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長的機會，挖掘潛在 的投資客戶群。 7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性。 5） 利用市民對本案所處區(qū)域關注度較高的機會，借機提高本案的知名度。 3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色園林和特色商業(yè)。 二、 SWOT 矩陣策略配對 SO 策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會 1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶 動整個樓盤的銷售。 （三）機會（ O） 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好； 本案所處區(qū)域是重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關注 度較高； 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； 本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷； 北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺； 北部新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價值。 第四部分 項目 SWOT 分析 一、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢；