【正文】 置業(yè)的首要目的是為了解決居??； ◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據 20xx 年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數據顯示，重慶市的兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)） 25－ 35 歲的年輕人約有 22 萬人。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在 1800－ 2500元 /平米范圍，總價款在 15－ 25 萬左右。 3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 部分定向購買的公務員（投資性購買為主）： 1）主要特征描述： ◆ 年齡 25－ 45 歲左右； ◆ 家庭月收入在 4000 元以上，有一定的灰色收入來源； ◆ 已在本項目內集團購買了住宅； ◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財； 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據本項目的總體量計算， 萬平米的定向購買，將會 有 2600 戶公務員成為本項目的業(yè)主。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力較強，他們普遍能接受的價位在 2500－ 3000元 /平米范圍，總價款在 25－ 35 萬左右。 3）購買動機： ◆ 作為投資，以求保值增值； ◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房、三房為主； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 北部工業(yè)園區(qū)內的中高層人員： 1）目標客戶群主要特征描述； ◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍 34 公里范圍內； ◆ 家庭月收入約 30004000 元 /月； ◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題； ◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經濟收入； ◆ 家庭成員一般 3 人以內； ◆ 每天的來往路線和生活習慣比較固定； 2）目標客戶群總量及購買力分析 鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設立的 16 個出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積 平方公里，首期開發(fā)面積 1 平方公里，近期圍網封關運行面積 平方公里。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn) 代技術有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等 5 家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。 據悉，長安福特現(xiàn)有職工約 1800 人，明年準備擴招 1500－ 20xx 名員工，使其年生產量達到 10 萬輛。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。而在現(xiàn)有員工中，有 20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在 20xx 元 /m2(套內 )范圍內。 本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。 3）購買動機：解決居住問題； 4）目標客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內面積在 70 平米以內；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內面積在 40 和 90 平米以內； ◆ 要求總價在 1520 萬元左右； ◆ 對教育配套有一定的要求； ◆ 對價格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對公共交通的依賴度較高。 二、目標客戶群特征概括 對價格普遍較敏感。 戶型需求以二房、三房為主。 對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高； 對周邊自然環(huán)境、空氣質素及生活品質有一定要求。 客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個年齡段： 2535 歲之間和 5565 歲之間。 能接受的單價集中在 （套內） 1600－ 2500 元 /m （套內），總價款在 15－ 30 萬之間。 對公共交通要求較高。 第六部分 住宅部分發(fā)展建議 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經濟適用房，本身檔次較低。但從項目整體發(fā)展的角度看，必須將項目的檔次進行一定的提升，以提高商品房部分的價值。 主題概念設計 我司根據市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用： 山水庭院小高層親情 社區(qū) 1）詮釋： 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ 庭院式圍合便營造出這樣一個場所。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導，以設計引領。獨立主題 的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質與文化，界定了居民的歸屬感。庭院的設計能有機結合了自然和人文的優(yōu)勢。 根據本項目內主要的居住者 —— 公務員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。對于小區(qū)內部園林的文化內涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主 —— 公務員的文化和思想內涵。 2）為何要引入庭院理念？ 庭院式 社區(qū) 的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。作為住宅形式的一 種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。 庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領域感。這種庭院式設計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設計。 3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術之美。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內斂與張揚的設計，來表達該樓盤的一種生活夢想。 以層高低不一板式或 蝶式小高層為主，采用弧形設計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。 整個小區(qū)采用組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內空間開敝、通透的長處。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經過建筑設計成弧形，體現(xiàn)一種包容的內斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀， 多層次的空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質居住實間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。 在住宅的每層，設置 15~20 平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 建筑形態(tài)定位 參考以下市場數據： 從調查 數據 可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。但考慮到項目容積率較高（ 4 以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。 園林風格 在園林營造上，按照中式園林的風格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內涵。 而且可在各個庭院組團內，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。 二、 產品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅） 1） 住宅 總面積 ： 根據地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約 萬平米。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，加之有 萬平米的集團購買，僅有 萬平米可供2 0 0 3 年秋交會購房者選擇建筑形態(tài)調查數據小區(qū)小高層35%小區(qū)多層44%單體高層2%單體小高層7%小區(qū)高層12%銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調整。 2）商業(yè)面積： ? 本項目未來 規(guī)劃戶數約 2800 戶，按照： 人 /每戶、 平米 /人的商業(yè)需求面積計算，本項目應設置配套的商業(yè)面積： 2800 X X =6860平米。 ? 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。因此，可以在臨街面設置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。 ? 本項目的商業(yè)面積在初步設想的 15000 平米左右。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色： 1） 商品房戶型定位： 根據我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： a) 建筑面積在 85 平方米以內的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。 b) 建筑面積在 100120 平方米的小三房單位。 三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比贏得客戶。 c) 少量建筑面積在 130 平米以內的大三房單位。舒適型大三房，以較高品質贏得客戶。 d) 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍 （平方米） 套內面積范圍 （平方米） 客廳面寬 （米） 套數比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙 衛(wèi) 130 以內 110120 ≥ 5% e) 戶型空間類型建議：根據目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。 2） 定向購買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購買方，未能進行深入調查，故不能提出配比建議，以免給項目整體定位帶來誤導和影響。 3） 戶型特色建議： ? 底樓私家花園： 可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。 ? 空中露臺花園設計： 在頂樓住宅設置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向實現(xiàn)了與大自然的親密接觸 ，無私家花園之名有私家花園之實。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 明晰的功能布局和戶型設計： 公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。 2 0 0 3 年秋交會購房者選擇空間類型調查數據平層 5 0 %錯層 3 8 %躍層 1 1 %別墅 1 %出來做個性化活動、舉辦派對的場所。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。 ? 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設置： 將普通的外陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質。 ? 主臥室 配置 270 度觀景窗： 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉角飄窗升級為 270 度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 ? 人性化的公共衛(wèi)生間設計： 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習慣和使用上的便利性。直接對外采光通風，保證了室內空氣的清新和室內的干爽、整潔。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。 ? 直線型穿堂風組織： 針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風 設計，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內氣溫，在不需要一定要開空調的日子里能讓室內有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調費用，又提高使用的舒適性。 ? 明亮的采光環(huán)境： 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內采光，使各個空間光線充沛，室內明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。 ? 入口玄關設置： 在入戶處設置玄關，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實際使用中大大便利主人生活，玄關的氛圍營造，更提高了主人的生活質量。 商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高 的物業(yè)形態(tài)。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標。 圍繞這個目標，我司認為可將商業(yè)按照其經營特征分為兩類，即： 配套型商業(yè)和經營型商業(yè)。 其主要特征分別如下： 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主