【正文】 音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。 （二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展狀況 商業(yè)物業(yè)供給部分 ? 商業(yè)物業(yè)投資 年份 完成投資 (萬元 ) 增長率 (%) 1999 303840 —— 20xx 311708 % 20xx 365987 % 20xx 420xx8 % ? 呈現(xiàn)特點分析： 商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從 33%減少至 23%。 %%% %%%%%%市內(nèi)普通商家 市內(nèi)品牌商家 外地背景商家 外資背景商家商業(yè)物業(yè)完成投資( 萬元)010000020xx003000004000005000001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 進入 20xx 年，隨著政府加大城市建設速度，各區(qū)擴大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應量將在未來的 23 年內(nèi)增長速度迅猛。 商業(yè)物業(yè)需求部分 ? 商業(yè)物業(yè)銷售價格 年份 銷售價格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 3550 % 20xx 3275 % 20xx 3548 % 20xx 3653 % ? 呈現(xiàn)的特點分析： 商業(yè)物業(yè)銷售價格增幅緩慢， 20xx 年為負增長， 20xx 年增幅較大，達到 %，為歷年最高， 20xx 年則有所回落，僅為 %。便于投資的小型商 業(yè)鋪面需求將逐步上升。 ◆ 商業(yè)物業(yè)的需求特點仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。 三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 土地供應市場分析 商業(yè)物業(yè)銷售價格( 元/ m 2 )300031003200330034003500360037001999年 20xx年 20xx年 20xx年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對比： 土地總數(shù)（個） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。 ? 大盤檔次定位較高，基本上為中高檔。 商品房銷售情況分析 1）成交件數(shù) 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4季度 20xx 年 1 季度 成交件數(shù) 38 166 108 68 398 住宅 29 139 101 61 370 非住宅 9 27 7 7 28 2）成交面積 20xx 年 1季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1季度 成交面積（ m2） 住宅成交件數(shù)占總成交件數(shù)的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度住宅 非住宅 分析： ◆ 從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對的比重，這說明，北部新區(qū)目前的物業(yè) 供應主要以住宅物業(yè)為主。 3）成交金額 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 成交金額（萬元） 住宅 非住宅 住宅成交面積占總成交面積的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度 分析： 從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所 下降，這說明，非住宅類物業(yè)供應在該片區(qū)較為短缺，而市場需求量較大，導致價格上漲較快。 由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場具有較大的自然資源優(yōu)勢。 住宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。 南橋人家、新城麗都、時代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。 主要競爭項目列表見下頁附表 區(qū)域在售項目對比分析： 1）區(qū)域在售項目對比分析 ◆ 規(guī)模 0 20xx 4000 6000 8000 10000 120xx 140002 0 0 2 年1 季度2 0 0 2 年2 季度2 0 0 2 年3 季度2 0 0 2 年4 季度2 0 0 3 年1 季度 非住宅 住宅成交金額（萬元）從規(guī)?？?，競爭項目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在 10 萬平米以下， 10萬平米以上的項目都較為少見。 ◆ 檔次 以上項目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位。 ◆ 戶型定位 以上項目基本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套內(nèi)面積 70－ 80 平米范圍，三房主要集中在套內(nèi)面積 100 平米和120 平米兩個檔次。 ◆ 消費者構(gòu)成 從消費者構(gòu)成看，競爭項目的消費者主要來自本區(qū)域，說明該片區(qū)目前的對外輻射能力較差。 2）區(qū)域在售項目對比分析總結(jié)： ◆ 該片區(qū)的競爭項目規(guī)模普遍較小。 ◆ 該片區(qū)目前供應的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房基本在套內(nèi)70－ 80 平米左右，三房大都 在套內(nèi) 100 平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏。 ◆ 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費者對小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過小區(qū)配套彌補周邊配套的不足。 ◆ 該片區(qū)競爭對手（除了水晶酈城）人為挖掘的賣點較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。 ◆ 樓盤廣告語：居家這邊獨好。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，和諧對稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間 200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟 18 層及 24 層建筑圍合而成，分為東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。 ◆ 社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約 1000 平米，計劃設 4 個班，并專設少兒才藝館。中小學：占地 30 多畝，計劃設 30 余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實驗中學的成功經(jīng)驗，使孩子就近接受名校教育。 ◆ 戶型特色： 270 度觀景飄窗、 米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺。 ◆ 物業(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理公司。 ◆ 賣點挖掘獨樹一幟（情侶陽臺、會呼吸的窗戶等都是競爭對手所沒有的）。 ◆ 教育先行的開發(fā)理念。 ◆ 建筑外立面色彩搭配與樓盤檔次相結(jié)合。 不足之處： ◆ 局部有些戶型私密性較差。 可 借鑒之經(jīng)驗： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 建筑外立面形象與樓盤檔次相結(jié)合。 ◆ 形象定位語：純正大型園林生態(tài)社區(qū)。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結(jié)合，采用圍合式布局，并將泛會所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設計中。 ◆ 戶型定位 房型 一房 二房 三房 套內(nèi)面積（平米） 42 73－ 78 85－ 109 ◆ 戶型特色： 270 度落地式園弧窗、跳高 12 米公共空中花園。 ◆ 物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理有限公司。 ◆ 中小戶型定位策略。 項目不足之處 ◆ 對項目自身的形象包裝不夠。 對本案可借鑒之經(jīng)驗或應吸取的教訓： ◆ 泛會所的設計。 ◆ 形象定位語： 20xx 年 重慶首家高層低密度大型社區(qū) 。 ◆ 園林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設計，保留豐富的原生地貌，運用獨特的條形景觀設計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。 ◆ 社區(qū)配套： 100 畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。 ◆ 目標客戶定位：以二次置業(yè)者 為主。 項目成功之處： ◆ 強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略； ◆ 原始地貌與景觀設計相結(jié)合； ◆ 前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶； ◆ 通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象； ◆ 戶型特色的營造； ◆ 通過會員俱樂部積累前期客戶。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、地形地貌概況 本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團。 地塊形狀呈規(guī)則的 L 形。 二、地塊周邊配套設施 公園：體育公園，緊鄰本案。 三、地塊現(xiàn)有交通狀況 公交：本案有 多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便； 465 路：龍湖 解放碑 405 路：龍湖 — 解放碑 113 路：龍湖 — 沙坪壩 411 路：龍湖 楊家坪 133 路：龍湖 沙坪壩 125 路：人 和 南坪 606 路：人和 袁家崗 四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。 （二）劣勢（ W） 目前交通不方便； 地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高； 容積率較高，居住舒適度較差； 短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。 （四）威脅（ T） 項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質(zhì)的提升； 周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多； 開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。 2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設計上做到盡善盡美。 4） 發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。 6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標客戶群。 8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。 WT 策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅 1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。 3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。 第五部分 目標客戶群分析（針對商品房） 一、目標客戶選擇： 江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者： 1）主要特 征描述： ◆ 年齡 25－ 35 歲左右； ◆ 家庭月收入在 3500 元以上； ◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居住； ◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在 1800－ 2500元 /平米范圍，總價款在 15－ 25 萬左右。 部分定向購買的公務員（投資性購買為主）： 1）主要特征描述： ◆ 年齡 25－ 45 歲左右； ◆ 家庭月收入在 4000 元以上，有一定的灰色收入來源； ◆ 已在本項目內(nèi)集團購買了住宅； ◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財； 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù)本項目的總體量計算， 萬平米的定向購買，將會 有 2600 戶公務員成為本項目的業(yè)主。 3）購買動機： ◆ 作為投資，以求保值增值； ◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房、三房為主； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn) 代技術(shù)有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等 5 家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。 本項目可考慮