【正文】 通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。 二、目標客戶群特征概括 對價格普遍較敏感。 對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高； 對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。 能接受的單價集中在 （套內(nèi)） 1600－ 2500 元 /m （套內(nèi)），總價款在 15－ 30 萬之間。 第六部分 住宅部分發(fā)展建議 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。 主題概念設(shè)計 我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用： 山水庭院小高層親情 社區(qū) 1）詮釋： 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ 庭院式圍合便營造出這樣一個場所。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。獨立主題 的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。 根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者 —— 公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。 2）為何要引入庭院理念？ 庭院式 社區(qū) 的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。 庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領(lǐng)域感。 3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。 以層高低不一板式或 蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的長處。 在住宅的每層，設(shè)置 15~20 平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 建筑形態(tài)定位 參考以下市場數(shù)據(jù)： 從調(diào)查 數(shù)據(jù) 可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。 園林風(fēng)格 在園林營造上，按照中式園林的風(fēng)格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。 二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅） 1） 住宅 總面積 ： 根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約 萬平米。 2）商業(yè)面積： ? 本項目未來 規(guī)劃戶數(shù)約 2800 戶，按照： 人 /每戶、 平米 /人的商業(yè)需求面積計算，本項目應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積： 2800 X X =6860平米。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。 ? 本項目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的 15000 平米左右。 b) 建筑面積在 100120 平方米的小三房單位。 c) 少量建筑面積在 130 平米以內(nèi)的大三房單位。 d) 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍 （平方米） 套內(nèi)面積范圍 （平方米） 客廳面寬 （米） 套數(shù)比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙 衛(wèi) 130 以內(nèi) 110120 ≥ 5% e) 戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。 3） 戶型特色建議： ? 底樓私家花園： 可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 明晰的功能布局和戶型設(shè)計： 公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質(zhì)。 ? 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計： 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習(xí)慣和使用上的便利性。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。 ? 明亮的采光環(huán)境： 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內(nèi)采光，使各個空間光線充沛，室內(nèi)明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。 商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高 的物業(yè)形態(tài)。 圍繞這個目標，我司認為可將商業(yè)按照其經(jīng)營特征分為兩類，即： 配套型商業(yè)和經(jīng)營型商業(yè)。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營內(nèi)容不限。 會所配套建議 1）配置原則 增強會所盈利水平，降低空置率 2）配置以下設(shè)施 應(yīng)配置以下盈利性強的會所設(shè)施。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活服務(wù)的目標，也達到會所盈利的目的。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進入嬉戲的淺水溪等。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來； ◆ 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 將具有“文化內(nèi)涵”、“休閑”和極富 “情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。 ◆ 部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層內(nèi)，可以降低整個小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質(zhì)； ◆ 引入泛會所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、娛樂設(shè)施，化整為零分散到小區(qū)各個角落。 ◆ 設(shè)置以下成本低，參與性強的景觀或設(shè)施： ● 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成） ● 可踩踏的綠地、草坪 ● 兒童游 樂沙地 ● 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結(jié)合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ● 兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ● 假日文化廣場（供社區(qū)居民會聚、交流） ● 名人雕塑 ● 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ● 按摩步道 ● 晨跑道 ● 其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機、扭搖器等） ◆ 智能系統(tǒng)配套內(nèi)容： ● 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。 ● 非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可通過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者的安全進出管理。 ● 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； ● 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進行信息發(fā)布通知和音樂播放。 三、 形象定位： 形象定位： 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。 項目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項目給人最有吸引力的形象。 都市院景 庭院景觀與高素質(zhì)知識精英所帶來的人文氣息相結(jié)合，形成靚麗 的風(fēng)景。 四、 價格定位及價格走勢 根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，房價的走勢，以及對本項目自身品質(zhì)和周邊配套等因素，我司建議項目： 物業(yè)類型 價格建議 建面價格 套內(nèi)價格 住宅 20xx2200 元 /平米 23002500 元 /平米 商業(yè) 40007000 元 /平米 45007500 元 /平米 如果本項目的前期工作和新南路的工程進度順利，預(yù)計本項目將在明年 5 月左右面市，那時項目周邊仍然是一片農(nóng)田或施工工地，連最起碼的生活配套和交通問題都很難解決 ，因此，本項目在前期銷售中，價格應(yīng)采取“低開高走”的策略。 五、 物業(yè)銷售收入核算 住宅部分 萬平米 *2100 元 /平米 =5040 萬元 商業(yè)部分 1）社區(qū)內(nèi)商業(yè) 萬平米 *5000 元 /平米 =400 萬元 2）外部商業(yè) 萬平米 *6500 元 /平米 =11700 萬元 會所（可售部分） 萬平米 *4000 元 /平米 =160 萬元 總計 =5040 萬 +400 萬 +11700 萬 +160 萬 元 =17300 萬元 第七部分 公司簡介 摘要： 生存的本質(zhì)與價值觀 成立宗旨 服務(wù)理念與策劃思想 經(jīng)營目標 專業(yè)成就 國際視野 嚴謹?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目銷售代理 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 對營銷策劃在房地產(chǎn)項目整體運作中的功能描述 企業(yè)品牌建設(shè)情況生存的本質(zhì)與價值觀 全面提升房地產(chǎn)策劃與銷售作業(yè)的運行質(zhì)量與效率，發(fā)掘并實現(xiàn) 項目最大的潛在價值，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績并為客戶積累豐厚的品牌資產(chǎn)， 從而實現(xiàn)“發(fā)展商與購房客戶、與購房客戶以及與發(fā)展商“雙贏”的地產(chǎn)服務(wù)理念。 經(jīng)營服務(wù)理念與策劃思想 ? 伴隨著客戶的成長而成長，實現(xiàn)雙贏； ? 推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨； ? 整合內(nèi)外部資源為客戶創(chuàng)造有利的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境； ? 注重代理過程的完好服務(wù)意識； ? 策劃因時、因地、因人制宜。 專業(yè)成就 主要創(chuàng)辦人長期以來在深圳、重慶與成都等地有過成功操作 40 多個地產(chǎn)項目豐富經(jīng)驗，使其成為當?shù)氐慕?jīng)典案例。家天下（重慶） 偉映香悅?cè)A府（重慶） 中天翡翠城（成都） 國際視野 與境內(nèi)外多家建筑師事務(wù)所、規(guī)劃設(shè)計院、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經(jīng)驗，從而建立了一個全面而成熟的業(yè)務(wù)合作體系。 四大分工體制： ? 銷售 中心：二級市場銷售代理部、三級市場銷售代理部 ? 策劃中心：項目策劃部、城市與建筑規(guī)劃設(shè)計研究室、客戶服務(wù)部 ? 市場研究中心：市場調(diào)研部、信息管理部 ? 后勤中心：行政人事部、財務(wù)部、合同管理部 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目立項可行性研究： ? 項目市場可行性研究： 投資經(jīng)濟效益可行性研究； 建筑規(guī)劃設(shè)計可行性研究； ? 市場調(diào)查研究： 市場總況分析；區(qū)域市場分析；競爭對手分析；消費者研究； ? 市場定位分析： 目標客戶群分析；市場細分；并確立目標市場； ? 項目前期策劃 [1]： 項目市場定位與概念設(shè)計； ? 項目前期策 劃 [2]： 戶型設(shè)計建議；建筑外觀風(fēng)格建議；建筑與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議；項目配套設(shè)施規(guī)劃； ? 營銷推廣策劃： 根據(jù)各銷售階段提供項目銷售策略與計劃（包括價格策略、促銷策略、公關(guān)策略等）；廣告宣傳策略方案（含廣告思路、媒介策略等）建議； ? 銷售組織與管理： 人力資源開發(fā)（招募與培訓(xùn)）；銷售制度與規(guī)定；管理與控制； ? 統(tǒng)籌、指導(dǎo)銷售推廣執(zhí)行工作： 廣告平面設(shè)計監(jiān)控；樓書折頁等；設(shè)計監(jiān)控；地盤形象包裝；推廣活動；配合媒介新聞推廣；代擬定合約。 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司以開放的信息交流為指導(dǎo)，將逐步在互聯(lián)網(wǎng)頁及專業(yè)媒體上提供重慶房地產(chǎn)業(yè)最新動態(tài)資訊，且以充備的客戶資源庫為后盾，積極引導(dǎo)重慶房地產(chǎn)市場向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化發(fā)展。 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 為使代理項目在當前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出、一枝 獨秀，地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司憑借以下各項專業(yè)功能發(fā)揮其優(yōu)勢： ? 通過定期細致深入的市場調(diào)查研究掌握最新市場信息，準確把握現(xiàn)時并預(yù)測未來的市場狀況及需求動態(tài)，及時調(diào)整并完善項目的市場定位策略、整體建筑規(guī)劃設(shè)計方案與營銷推廣策略； ? 通過龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)和信息資料庫了解分析客戶的有效需求，制定完善且行之有效的營銷推廣策略； ? 憑借由多名優(yōu)秀規(guī)劃師及建筑師、環(huán)境師組建的城市與建筑規(guī)劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目的前期規(guī)劃與建筑策劃及產(chǎn)品研發(fā)等環(huán)節(jié)發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃的優(yōu)勢與效能最大化