【正文】 會因為住宅 開發(fā)風(fēng)險不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 ◆ 經(jīng)營特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費市場的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質(zhì)化競爭顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會有明顯增長。 北部新區(qū)大盤放量 序號 項目名稱 占地面積 總建筑面積 檔次 建筑形態(tài) 物業(yè)類型 1 中體奧園 1050 畝 萬方 中高檔 多層為主 綜合型住宅 2 保利集團(tuán)項目 3000 畝 150萬方 高檔 別墅為主 住宅為主 3 重慶香江國際 576 畝 72萬方 高檔 高層、小高層 商務(wù)為主含大型商業(yè) 4 棕櫚泉花園 1280 余畝 萬方 高檔 不詳 住宅為主 5 建工集團(tuán)項目 800 畝 不詳 不詳 不詳 不詳 6 藍(lán)湖郡 1600 畝 70萬方 高檔 別墅為主 住宅為主 分析： ? 未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個項目 總量將達(dá)到約 600 萬方。 ◆ 從長期趨勢看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被 消費者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類 物業(yè)發(fā)展相對滯后。 該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場的局面初步形成。 備注：以上項目為兩公里半徑內(nèi)在售或準(zhǔn)備發(fā)售的項目。 ◆ 銷售情況 銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。 ◆ 賣點 從競爭對手的賣點分析，競爭對手所推的賣點以地塊本身所附屬的賣點為主，人為挖掘的賣點較為少見。 ◆ 該片區(qū)競爭項目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。 五、典型項目案例分析 東和春天 項目基本概況 ◆ 項目規(guī)模：占地面積： 130000 平米； 建筑面積： 300000 平米； 總戶數(shù)： 20xx 余戶。 80 畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。 ◆ 戶型定位： 房型 二房 三房 四房 五房 套內(nèi)面積（平米） 100、 105 12 139 158 15 233 其中，三房、四房占絕對比重。 項目成功之處： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 與競爭對手有差異化的目標(biāo)客戶定位。 ◆ 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略。 新城麗都 目基本概況： ◆ 項目規(guī)模：總建筑面積： 12 萬平米。 ◆ 社區(qū)配套：主要是泛會所。 項目成功之處： ◆ 外立面的色彩搭配與目標(biāo)客戶的特征相吻合。 ◆ 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖。 ◆建筑形態(tài)：由 6 棟 30 層高層和 9棟 18 層的小高層構(gòu)成。 ◆ 戶型定位 房型 二房 三房 四房 建筑面積（平米） 87 115－ 143 144－ 160 ◆ 戶型特色：動靜分區(qū)明顯、 L 型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。 對本案可借鑒之經(jīng)驗： ◆ 前期積累客戶的方法； ◆ 對戶型特色的營造； ◆ 對項目整體形象的包裝手法。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。 第四部分 項目 SWOT 分析 一、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢； 地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃； 開發(fā)商實力雄厚； 規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的配套； 小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務(wù)員為主，小區(qū)居民整體素質(zhì)較高。 二、 SWOT 矩陣策略配對 SO 策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會 1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶 動整個樓盤的銷售。 5） 利用市民對本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的機(jī)會，借機(jī)提高本案的知名度。 9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長的機(jī)會，挖掘潛在 的投資客戶群。 4） 密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機(jī)。 3）購買動機(jī)：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員： 1）目標(biāo)客戶群主要特征描述； ◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍 34 公里范圍內(nèi)； ◆ 家庭月收入約 30004000 元 /月； ◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題； ◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入； ◆ 家庭成員一般 3 人以內(nèi)； ◆ 每天的來往路線和生活習(xí)慣比較固定； 2）目標(biāo)客戶群總量及購買力分析 鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設(shè)立的 16 個出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積 平方公里，首期開發(fā)面積 1 平方公里，近期圍網(wǎng)封關(guān)運行面積 平方公里。而在現(xiàn)有員工中，有 20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在 20xx 元 /m2(套內(nèi) )范圍內(nèi)。 戶型需求以二房、三房為主。 對公共交通要求較高。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計引領(lǐng)。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主 —— 公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。這種庭院式設(shè)計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計。 整個小區(qū)采用組團(tuán)開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團(tuán)組成。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 而且可在各個庭院組團(tuán)內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。 ? 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色： 1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標(biāo)客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： a) 建筑面積在 85 平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。 ? 空中露臺花園設(shè)計： 在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸 ，無私家花園之名有私家花園之實。 ? 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設(shè)置： 將普通的外陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 入口玄關(guān)設(shè)置： 在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實際使用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營造，更提高了主人的生活質(zhì)量。 其主要特征分別如下： 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務(wù)為主。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。依靠地段人流量吸引客戶。 環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ◆ 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與”、“娛樂”、“進(jìn)入”的功能。 根據(jù)公務(wù)員的生活特點，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點。 ◆ 合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。 ● 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護(hù)欄、 停車場出入口、設(shè)備機(jī)房及其它重要區(qū)域安裝攝像機(jī)，對社區(qū)的重要區(qū)域進(jìn)行全方位的監(jiān)視。 ◆ 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 代收發(fā)信件、代訂書報、上門維修、代繳費、保潔服務(wù)、鐘點工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。所以本項目的社會形象已經(jīng)不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。 書香門第 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征。 成立宗旨 ? 推動更為專業(yè)的全程地產(chǎn)營銷顧問服務(wù)理念； ? 提供高品質(zhì)專業(yè)化的地產(chǎn)全程營銷策劃與銷售代理服務(wù)。 曾主持或參與的樓盤如下： 國際文化大廈（深圳） 蔚藍(lán)海岸（深圳） 世界花園米蘭居（深圳） 星河明居（深圳） 荔園新村（深圳） 福源花園（深圳） 深南花園（深圳） 英達(dá)花園（深圳） 翠景山莊（深圳） 寶安廣場（深圳） 柏麗花園（深圳） 太平洋商貿(mào)廣場（深圳） 美加廣場（深圳） 華庭嘉園（重慶） 華庭錦園（重慶） 旭東陽光美地（重慶） 帝豪名都（重慶） 皇冠東和花園（重慶） 光彩大廈（重慶） 泰正花園（重慶） 南濱印象（重慶） 流金花園（重慶） 金沙國際（重慶） 香港皇洋地產(chǎn)重慶渝北項目（重慶） 上海景瑞地產(chǎn)重慶南 濱路項目（重慶） 華創(chuàng)國際商務(wù)酒店（重慶） 人和天地（重慶） 華潤 ? 項目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準(zhǔn)備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓(xùn)及管理、客戶跟進(jìn)、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動。 ? 憑借十多年的市場經(jīng) 驗以及在深圳、重慶等地地產(chǎn)項目 (含住宅、寫字樓及商場 )全程操作的多年專業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過策劃中心的精心策劃，將項目準(zhǔn)確定位并包裝以充分滿足客戶的多種需求，為項目的市場全面出線做最佳鋪墊； ? 通過客戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡(luò)及受過嚴(yán)格專業(yè)。 目前，公司設(shè)有內(nèi)部刊物《重慶地產(chǎn)市場每月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 公司業(yè)務(wù)已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點，以銷售代理為核心的多部門有效協(xié)調(diào)，高效配合的成熟作業(yè)體系，管理以“嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)、團(tuán)結(jié)誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為原則，企業(yè)文化以“誠信、求實、高效、創(chuàng)新”為主題以樹立優(yōu)異的企業(yè)專業(yè)服務(wù)品質(zhì)形象。帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國際商務(wù)大廈（重慶） 中天 ? 選擇適當(dāng)?shù)耐茝V時機(jī) ? 桔生南為橘，生北為枳 ? 同樣的題材，地點不同， 效果不同 ? 一味模仿沒有出路，要結(jié)合實際 ? 因人而異，就要兼顧本地的消費文化 ? 價格要隨行就市 ? 策劃不是萬能的，是系統(tǒng)的工程 ? 做別人無法模仿的策劃 經(jīng)營目標(biāo) 秉承“ 專精信誠，百年 ”的理念，以長遠(yuǎn)的眼光建立公司在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)界的整體品牌價值，追求全面、恒久的品牌聲譽。通過前期較低的價格，吸引市場；中后期待項目人氣和項目自身配套逐漸成型后，將價格逐漸上漲，以保證開發(fā)上的一定利潤。 名稱建議： 名稱建議 解 釋 都市庭院 體現(xiàn)在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。人文精神的復(fù)興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。 ● 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時可以避免會所集中經(jīng)營而可能導(dǎo)致的虧損問題。 ◆ 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。 經(jīng)營型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 1500018000 套內(nèi)：5080 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。 經(jīng)營型商業(yè)： 不僅服務(wù)于社區(qū)還可對外經(jīng)營。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 ? 直線型穿堂風(fēng)組織： 針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng) 設(shè)計，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費用，又提高使用的舒適性。 ? 主臥室 配置 270 度觀景窗： 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級為 270 度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 2 0 0 3 年秋交會購房者選擇空間類型調(diào)查數(shù)據(jù)平層 5 0 %錯層 3 8 %躍層 1 1 %別墅 1 %出來做個性化活動、舉辦派對的場所。