【正文】 從56%至 71%逐年增大。 2）雖然國家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆娭貞c市高檔住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且 大多為外來發(fā)展商投資興建，可見外地投資商對于重慶發(fā)展的期望值很高。這也一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康地發(fā)展著。 ◆ 住宅銷售價格增幅不明顯， 1999 年和 20xx 年都呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢， 20xx 年有所回升， 20xx 年則增幅較大，達(dá)到了 %。 ◆ 今秋房交會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出 33%左右，這與拆遷居民拉動現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時也說明消費(fèi)者更加理性。 01002003004005006001999 20xx 20xx 20xx空置面積空置一年以上的面積住宅空置面積( 萬/ m 2 )0501001502002503001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 未來 23 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對中低價房的需求傾向。 二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢預(yù)測 （一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場 機(jī)會較多。 商圈未飽和，競爭尚未達(dá)到“白熱化”。 35%20%25%5%15%便民店、雜物店百貨店購物中心（商場）連鎖倉儲中心專業(yè)市場 2）從商家的構(gòu)成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。 （二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)物業(yè)供給部分 ? 商業(yè)物業(yè)投資 年份 完成投資 (萬元 ) 增長率 (%) 1999 303840 —— 20xx 311708 % 20xx 365987 % 20xx 420xx8 % ? 呈現(xiàn)特點(diǎn)分析： 商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從 33%減少至 23%。 商業(yè)物業(yè)需求部分 ? 商業(yè)物業(yè)銷售價格 年份 銷售價格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 3550 % 20xx 3275 % 20xx 3548 % 20xx 3653 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析： 商業(yè)物業(yè)銷售價格增幅緩慢， 20xx 年為負(fù)增長， 20xx 年增幅較大，達(dá)到 %，為歷年最高， 20xx 年則有所回落，僅為 %。 ◆ 商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。 ? 大盤檔次定位較高，基本上為中高檔。 3）成交金額 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 成交金額（萬元） 住宅 非住宅 住宅成交面積占總成交面積的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度 分析： 從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所 下降，這說明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場需求量較大，導(dǎo)致價格上漲較快。 住宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。 主要競爭項目列表見下頁附表 區(qū)域在售項目對比分析： 1）區(qū)域在售項目對比分析 ◆ 規(guī)模 0 20xx 4000 6000 8000 10000 120xx 140002 0 0 2 年1 季度2 0 0 2 年2 季度2 0 0 2 年3 季度2 0 0 2 年4 季度2 0 0 3 年1 季度 非住宅 住宅成交金額（萬元）從規(guī)模看，競爭項目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在 10 萬平米以下， 10萬平米以上的項目都較為少見。 ◆ 戶型定位 以上項目基本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套內(nèi)面積 70－ 80 平米范圍，三房主要集中在套內(nèi)面積 100 平米和120 平米兩個檔次。 2）區(qū)域在售項目對比分析總結(jié)： ◆ 該片區(qū)的競爭項目規(guī)模普遍較小。 ◆ 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費(fèi)者對小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足。 ◆ 樓盤廣告語：居家這邊獨(dú)好。 ◆ 社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約 1000 平米，計劃設(shè) 4 個班，并專設(shè)少兒才藝館。 ◆ 戶型特色： 270 度觀景飄窗、 米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺。 ◆ 賣點(diǎn)挖掘獨(dú)樹一幟（情侶陽臺、會呼吸的窗戶等都是競爭對手所沒有的）。 ◆ 建筑外立面色彩搭配與樓盤檔次相結(jié)合。 可 借鑒之經(jīng)驗： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 形象定位語：純正大型園林生態(tài)社區(qū)。 ◆ 戶型定位 房型 一房 二房 三房 套內(nèi)面積（平米） 42 73－ 78 85－ 109 ◆ 戶型特色： 270 度落地式園弧窗、跳高 12 米公共空中花園。 ◆ 中小戶型定位策略。 對本案可借鑒之經(jīng)驗或應(yīng)吸取的教訓(xùn)： ◆ 泛會所的設(shè)計。 ◆ 園林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，保留豐富的原生地貌，運(yùn)用獨(dú)特的條形景觀設(shè)計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)者 為主。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、地形地貌概況 本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團(tuán)。 二、地塊周邊配套設(shè)施 公園：體育公園，緊鄰本案。 （二）劣勢（ W） 目前交通不方便； 地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高； 容積率較高，居住舒適度較差； 短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。 2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美。 6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機(jī)會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標(biāo)客戶群。 WT 策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅 1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。 第五部分 目標(biāo)客戶群分析（針對商品房） 一、目標(biāo)客戶選擇： 江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者： 1）主要特 征描述： ◆ 年齡 25－ 35 歲左右； ◆ 家庭月收入在 3500 元以上； ◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居?。? ◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。 部分定向購買的公務(wù)員（投資性購買為主）： 1）主要特征描述： ◆ 年齡 25－ 45 歲左右； ◆ 家庭月收入在 4000 元以上，有一定的灰色收入來源； ◆ 已在本項目內(nèi)集團(tuán)購買了住宅； ◆ 工作規(guī)律很強(qiáng)，沒有時間進(jìn)行投資理財； 2）目標(biāo)客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù)本項目的總體量計算， 萬平米的定向購買，將會 有 2600 戶公務(wù)員成為本項目的業(yè)主。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨(dú)資重慶風(fēng)琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn) 代技術(shù)有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等 5 家企業(yè)進(jìn)駐出口加工區(qū)以及長安福特。 本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團(tuán)購的方式，來吸引更多的客戶。 對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高； 對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。 第六部分 住宅部分發(fā)展建議 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，本身檔次較低。當(dāng)你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ 庭院式圍合便營造出這樣一個場所。獨(dú)立主題 的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。 2）為何要引入庭院理念？ 庭院式 社區(qū) 的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費(fèi)者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。 3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的長處。 建筑形態(tài)定位 參考以下市場數(shù)據(jù)： 從調(diào)查 數(shù)據(jù) 可以看出，消費(fèi)者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。 二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅） 1） 住宅 總面積 ： 根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約 萬平米。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。 b) 建筑面積在 100120 平方米的小三房單位。 d) 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍 （平方米） 套內(nèi)面積范圍 （平方米） 客廳面寬 （米） 套數(shù)比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙 衛(wèi) 130 以內(nèi) 110120 ≥ 5% e) 戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 明晰的功能布局和戶型設(shè)計： 公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機(jī)會，提升生活的品質(zhì)。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。 商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高 的物業(yè)形態(tài)。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點(diǎn)心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。 會所配套建議 1）配置原則 增強(qiáng)會所盈利水平，降低空置率 2）配置以下設(shè)施 應(yīng)配置以下盈利性強(qiáng)的會所設(shè)施。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進(jìn)入嬉戲的淺水溪等。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 ◆ 部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層內(nèi)，可以降低整個小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質(zhì)； ◆ 引入泛會所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、娛樂設(shè)施，化整為零分散到小區(qū)各個角落。 ● 非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進(jìn)戶大門，并可通過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者的安全進(jìn)出管理。 三、 形象定位： 形象定位： 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興 項目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項目給人最有吸引力的形象。 四、 價格定位及價格走勢 根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，房價的走勢，以及對本項目自身品質(zhì)和周邊配套等因素，我司建議項目： 物業(yè)類型 價格建議 建面價格 套內(nèi)價格 住宅 20xx2200 元 /平米 23002500 元 /平米 商業(yè) 40007000 元 /平米 45007500 元 /平米 如果本項目的前期工作和新南路的工程進(jìn)度順利，預(yù)計本項目將在明年 5 月左右面市，那時項目周邊仍然是一片農(nóng)田或施工工地，連最起碼的生活配套和交通問題都很難解決 ，因此，本項目在前期銷售中，價格應(yīng)采取“低開高走”的策略。 經(jīng)營服務(wù)理念與策劃思想 ? 伴隨著客戶的成長而成長，實現(xiàn)雙贏； ? 推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨； ? 整合內(nèi)外部資源為客戶創(chuàng)造有利的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境； ? 注重代理過程的完好服務(wù)意識； ? 策劃因時、因地、因人制宜。家天下（重慶） 偉映翡翠城（成都） 國際視野 與境內(nèi)外多家建筑師事務(wù)所、規(guī)劃設(shè)計院、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經(jīng)驗，從而建立了一個全面而成熟的業(yè)務(wù)合作體系。 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司以開放的信息交流為指導(dǎo)，將逐步在互聯(lián)網(wǎng)頁及專業(yè)媒體上提供重慶房地產(chǎn)業(yè)最新動態(tài)資訊，且以充備的客戶資源庫為后盾，積極引導(dǎo)重慶房地產(chǎn)市場向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化發(fā)展