【正文】 2） 定向購(gòu)買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購(gòu)買方，未能進(jìn)行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給項(xiàng)目整體定位帶來(lái)誤導(dǎo)和影響。 三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價(jià)，以高性價(jià)比贏得客戶。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤(rùn)。由于目前市場(chǎng)對(duì)住宅的需求極其旺盛，加之有 萬(wàn)平米的集團(tuán)購(gòu)買，僅有 萬(wàn)平米可供2 0 0 3 年秋交會(huì)購(gòu)房者選擇建筑形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)小區(qū)小高層35%小區(qū)多層44%單體高層2%單體小高層7%小區(qū)高層12%銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整。但考慮到項(xiàng)目容積率較高（ 4 以上），建議項(xiàng)目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。一個(gè)花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個(gè)組團(tuán)，經(jīng)過(guò)建筑設(shè)計(jì)成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀， 多層次的空間體系形成一個(gè)文明庭院，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實(shí)間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚(yáng)的設(shè)計(jì)，來(lái)表達(dá)該樓盤的一種生活夢(mèng)想。作為住宅形式的一 種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢(mèng)想。庭院的設(shè)計(jì)能有機(jī)結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢(shì)。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。但從項(xiàng)目整體發(fā)展的角度看，必須將項(xiàng)目的檔次進(jìn)行一定的提升，以提高商品房部分的價(jià)值。 客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個(gè)年齡段： 2535 歲之間和 5565 歲之間。 3）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：解決居住問(wèn)題； 4）目標(biāo)客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內(nèi)面積在 70 平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在 40 和 90 平米以內(nèi)； ◆ 要求總價(jià)在 1520 萬(wàn)元左右； ◆ 對(duì)教育配套有一定的要求； ◆ 對(duì)價(jià)格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對(duì)公共交通的依賴度較高。 據(jù)悉，長(zhǎng)安福特現(xiàn)有職工約 1800 人，明年準(zhǔn)備擴(kuò)招 1500－ 20xx 名員工，使其年生產(chǎn)量達(dá)到 10 萬(wàn)輛。 ◆ 購(gòu)買力分析： 這一部分人群的購(gòu)買力較強(qiáng)，他們普遍能接受的價(jià)位在 2500－ 3000元 /平米范圍，總價(jià)款在 25－ 35 萬(wàn)左右。 2）目標(biāo)客戶總量和購(gòu)買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù) 20xx 年統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個(gè)主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)） 25－ 35 歲的年輕人約有 22 萬(wàn)人。 2） 通過(guò)項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足。 7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號(hào)線和六號(hào)線以及新南路即將開通的優(yōu)勢(shì)，凸顯本案未來(lái)交通的便捷性。 3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造特色園林和特色商業(yè)。 （三）機(jī)會(huì)（ O） 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好； 本案所處區(qū)域是重慶市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注 度較高； 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； 本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號(hào)線和六號(hào)線，以及新南路即將開通，將使本案未來(lái)的交通非常便捷； 北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺； 北部新區(qū)未來(lái)人口的快速增長(zhǎng)，將大大提升本案的投資價(jià)值。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。 地塊有一定的高差。 + ◆ 物業(yè)管理：龍湖物管。通過(guò)建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀。 水晶酈城 目基本概況： ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積： 22 萬(wàn)平米。 ◆ 泛會(huì)所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。 ◆ 外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺(jué)。 ◆ 獨(dú)樹一幟的賣點(diǎn)挖掘方法。 ◆ 推行東和品牌戰(zhàn)略。 ◆ 東和公司對(duì)樣板房的力打造，吸引了眾多消費(fèi)者的目光。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：目標(biāo)客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)人士、多次置業(yè)者等社會(huì) 上層人士，其目標(biāo)客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個(gè)性張揚(yáng)的成長(zhǎng)空間。 ◆ 外立面色彩搭配：采用灰色與藍(lán)色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺(jué)，從而體現(xiàn)該樓盤檔次定位的高檔性。 ◆ 該片區(qū)對(duì)外區(qū)域消費(fèi)者的吸引力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 ◆ 該片區(qū)消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)位在 2300－ 2800 元之間。 ◆ 戶型亮點(diǎn) 從戶型亮點(diǎn)分析， 270 度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽(yáng)臺(tái)以及龍華苑為三代同堂準(zhǔn)備 的一房緊鄰三房設(shè)計(jì)是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計(jì)上比較獨(dú)特的亮點(diǎn)，值得本案關(guān)注。 ◆ 價(jià)格 從價(jià)格上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)基本上處于 24002900 元 /平米范圍內(nèi)，均價(jià)最高的為水晶酈城 3300元 /平 米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價(jià)為 2400元 /平米。 四、片區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羅列： 與本案可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有：東和春天、水晶酈城、 小天鵝花園、南橋苑、光華 （四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 北部新區(qū)作為一個(gè)全新的片區(qū)，開發(fā)成本極低，在未來(lái)幾年內(nèi)其開發(fā)面積相當(dāng)大。 ? 大盤的容積率均較小。 ◆ 更多國(guó)內(nèi)知名以及國(guó)際化的專業(yè)市場(chǎng)將涌入重慶，一定程度上將促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 ? 商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì) ◆ 商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)將逐漸分離。 ? 商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)： ◆ 從 1999 年至 20xx 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，由于受到市場(chǎng)需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)速度遲緩。 商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 根 據(jù)商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶體量、平均購(gòu)買力等指標(biāo)對(duì)各商圈進(jìn)行飽和度計(jì)算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營(yíng)業(yè)額普遍在 25000－ 35000 元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營(yíng)值尚有 20xx0 元－ 35000 元的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和指數(shù)。 目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在 350 萬(wàn)平米左右，以主城區(qū)常住人口500 萬(wàn)人計(jì)，人均商業(yè)面積約 平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。二手房對(duì)于消費(fèi)者的心理障礙逐漸消除，未來(lái)幾年內(nèi)二手房交易總量還將持續(xù)上升。 商品房空置狀況 ? 商品房空置面積 年份 空置面積 （萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 空置一年以上（萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 1999 % % 20xx % % 住宅銷售價(jià)格( 元/ m 2 )95010001050110011501200125013001999年 20xx年 20xx年 20xx年20xx % % 20xx % % ? 住宅空置狀況 年份 空置面積 (萬(wàn) / m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 總體上看，隨著需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)開發(fā)商把握市場(chǎng)水平不斷提高，空置率逐年下降。 ◆ 住宅市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到 %的幾乎完全商品化程度。 05001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售面積對(duì)比圖 ? 商品房銷售額 年份 商品房銷售額 （億元） 1999 20xx 20xx 20xx ? 商品房平均銷售價(jià)格 年份 商品房銷售價(jià)格 （元 / m2） 增幅 （ %） 1999 1377 — 20xx 1351 % 20xx 1443 % 20xx 1556 % 分析： 20xx 年以前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)化、商品化水平都不高，總體成交均價(jià)也呈無(wú)規(guī)律的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從 20xx 年至 20xx 年總體成交均價(jià)呈大幅度的上漲趨勢(shì)。 3）重慶住宅郊區(qū)化發(fā)展的進(jìn)程加快，這從近兩年內(nèi)大宗土地買賣成交量大，這從 重慶大量涌現(xiàn)規(guī)模化郊區(qū)大盤的現(xiàn)狀上可以看出。 重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)比圖0501001502002503001998 1999 20xx 20xx 20xx完成投資 增長(zhǎng)率住宅完成投資( 萬(wàn)元)020xx004000006000008000001000000120xx0014000001999年 20xx年 20xx年 20xx年 竣工面積 ? 房地產(chǎn)竣工面積 年份 竣工面積（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 620 % 20xx 849 % 20xx 1021 % 20xx % ? 住宅竣工面積 年份 竣工面積 (萬(wàn) m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 —— 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 1） 自 1997 年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 20xx 年的竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 20xx 年和 20xx 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右， 20xx 年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少。 1999— 20xx 年，重慶市通過(guò)各種方式完成土地購(gòu)置的總量達(dá)到了 ，除 20xx年增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)負(fù)值以外， 20xx和 20xx年較上年的平均增幅達(dá) 40%以上。 北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大大改善。 四、北部新區(qū)主要特征概括 北部新區(qū)的人口在未來(lái)幾年內(nèi)快速增長(zhǎng)。 ◆ 翠云組團(tuán)（ 5 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用 平方公里，人口 2 萬(wàn)人。 ◆ 禮嘉組團(tuán)（ 3 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 18 萬(wàn)人 。 規(guī)劃主要職能：商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、 高檔社區(qū) 。 ◆ 人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模為 65 萬(wàn)人。 區(qū)域交通狀況總結(jié)： 1） 片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以及渝合、渝長(zhǎng)、渝黔、機(jī)場(chǎng)四條高速公路線，對(duì)外交通非常便捷。 ◆ 入駐開發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 7）良好的發(fā)展前景 ◆基礎(chǔ)設(shè)施投資快速增長(zhǎng)。 5）八年實(shí)現(xiàn)全面改造 ◆三年打造基礎(chǔ)：從 20xx 年到 20xx 年，基本完成 7 個(gè)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施。 2） 廣闊的發(fā)展空間：擁有國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū) ―― 北部新區(qū)經(jīng)開園和北部新區(qū)高新園 3） 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境： ◆綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億。 6. 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車及零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以及出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。 2. 地域面積： 130 平方公里 3. 成立時(shí)間： 20xx 年 4. 現(xiàn)有人口： 萬(wàn) 5. 現(xiàn)有交通狀況： 2 31 212 三條高速公路呈 U 型在新區(qū)分布；已經(jīng)開工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過(guò)，重慶新火車客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。 1） 明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：擁有優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件 。 4） 優(yōu)惠的扶持政策：北 部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。 6）快捷的服務(wù)方式：政府采取了一系列能提供快捷服務(wù)的措施。北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園近四年共引進(jìn)項(xiàng)目 122 個(gè)，累計(jì)合同投資總額 億元，其中 20xx 年引進(jìn)項(xiàng)目 87 個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的 71%；合同投資總額 億元，占?xì)v年合同投資總額的 %。 ◆ 檢修站： 1 處（童家院子）占地 30 公頃。 1） 規(guī)劃規(guī)模： ◆ 用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，占總用地的 %。 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 20 萬(wàn)人。 規(guī)劃主要職能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 規(guī)劃主要職能：現(xiàn)代制造業(yè)。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團(tuán)和金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。 北部新區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境。 第二部分 區(qū)域及地塊房地產(chǎn)狀況分析 一、重慶市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r： （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給部分 土地供應(yīng)現(xiàn)狀（土地購(gòu)置） 年份 土地購(gòu)置（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 —— 20xx 1% 20xx 41% 20xx % 分析： 房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度（在后面的房地產(chǎn)開發(fā)投資分析中可見）。 2）從不同類型物業(yè)占商品房投資總額上分析， 1999 年至 20xx 年住宅投資所占份額