評估報告工作底稿-項目效益及償債能力評價-全文預(yù)覽
【正文】 金 來 源 有 一 定 的 保 證 ，銷 售 前 景 看 好 ，項 目財務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。 要 求 企 業(yè) 出 具 按 揭 業(yè) 務(wù) 承 諾 ，保 證 項 目 的 全 部 按 揭 業(yè) 務(wù) 在 我 行 辦 理 ，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶， 以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。 自 籌 資 金 不 足 的 風(fēng) 險 。 資金挪用風(fēng)險。 貸款風(fēng)險 評估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險： 市場銷售風(fēng)險。 20xx 年度我行評定企業(yè)信用等級為 AA 級，至 20xx 年末，總資產(chǎn) 20,830 萬元，總負(fù)債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為 11,286 萬元。 二、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價 貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮 20%計 算 ，對 該 項 目 發(fā) 放 貸 款 ，在 還 貸 期三年內(nèi)可為我行帶來約 5929萬元的利息收入和約 3 億的按揭貸款業(yè)務(wù) 。根據(jù)本項 目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款 1 . 5 億元， 20xx 年企業(yè)尚有還貸盈余資金 2 9 , 8 5 3 萬 元 ，項 目 借 款 償 還 綜 合 保 證 比為 3 . 1，具 備 一定 的 償 債 能 力 。 二、項目敏感性分析 對 項 目 開 發(fā) 成 本 和 銷 售 收 入 兩 個 影 響 項 目 效 益 的 主 要 因 素 向 不 利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加 5%和 10%時，項目凈現(xiàn)值為 214 萬元和 2, 0 5 1 萬元，內(nèi)部收益率分別為 11 . 6%和 8. 4 %；項 目 銷 售 收 入 分 別 減 少 5%和 10%時 ， 項 目 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 為 258 萬元和 2 , 1 3 8 萬 元，內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11 . 5 %和 7 . 9 7%。 綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金 的落實有一定保障。所 投 入 的 資 金 中 包 括 已 到 位 注 冊 資金 619 萬元 ,其余部分由合生公司集團內(nèi)部調(diào)撥形成。 第 四章 投資估算與籌資評價 一、項目總投資估算 本 項 目 投 資 費 用 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) 的 評 估 均 是 依 據(jù) 廣 州 市 及 我 行 貸 款 評 估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際投入進行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資 6 5 , 8 77 萬元，具體明細(xì)如下列表： 單位：平方米 項目 數(shù)值（萬元） 取值 占地面積 48,340 總建筑面積 155,878 總銷售面積 147,907 135,228+15,7273,048=147,907 銷售收入 80,187 5,000 *13 5,228 +(15 727 3048)*6,0 00+ 382 *130,000=80, 一、 土地費用 13,549 1 土地出讓金 3,499 合同 2 拆遷安置補償費 10,050 規(guī)劃道路補償 + 非 規(guī) 劃 道 路 補 償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050 萬元 二、 前期工程費 1,982 1 三通一平費 779 50元 *155,878平方米 =77 9萬 元 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 953 建安工程費 27,229*%= 953萬元 3 可行性 研究費及開辦費用 250 三、 房屋開發(fā)費 34,711 1 建安工程費 27,229 27,229萬元 2 附屬工程費 4,676 300*155,878=4,676萬 元 3 室外工程費 2,806 180*155,878平方米 = 2,80 6萬 元 四、 其他費用 4,084 建安工程費 *15%=40 84萬元 五、 銷售費用 4,009 銷售收入 80,187*5% =40 09萬 元 六、 管理費用 1,507 50,253萬元 *3%= 9萬元 七、 不可預(yù)見費 1,507 50,253萬元 *3%= 9萬元 八、 財務(wù)費用 4,528 合計 (總投入 ) 65,877 （二）測算依據(jù) 土 地 費 用 ： 土 地 出 讓 金 按 合 同 規(guī) 定 ， 本 項 目 應(yīng) 繳 3499萬 元 ；征 地 費 根 據(jù) 拆 遷 合 同 取 數(shù) ，一 部 分 根 據(jù) 須 拆 遷 的 房 改 房 面積估算，總計約為 10061 萬元。標(biāo) 準(zhǔn) 層 處 理 為 標(biāo) 準(zhǔn) 凸 窗 臺 ，透 空 鐵 飾 陽 臺 欄 桿 ，同 時 戶 型 之間避免視線干擾。 都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。 廣州空置房數(shù)量為 560 萬 平 方 米 ，而 廣 州 市 人 口 高達 900 多萬 人 ，每 一 人 增 加 一 平 方 米 ，便 可 將 560 萬平方米的空置房消化殆盡。 以上已反映供應(yīng)量高于需求量。該 項 目 整 體 計 劃于 20xx 年中全部竣工交付使用。從項目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項目《國有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中 ,對 今 后 項 目 銷 售 及 銀 行 貸 款 抵 押 手 續(xù) 的 辦 理 將 會 造 成 影響 ，合 生 愉 景 公 司 須 盡 快 辦 理 有 關(guān) 手 續(xù) ，方 能 確 保 項 目 正 常 按 計 劃 運 作 。該公司由于所投項目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司 財務(wù)狀況在經(jīng)營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，但根據(jù)股東實力及項目條件衡 量 ，該 公 司 符 合 我 行 競 爭 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 的 條 件 ， 20xx 年我行審批認(rèn)定 該企業(yè)為未評級客戶，信用等級按 A+級掌握。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司 20xx 年建立，截至評估日，銷售收入未 結(jié)轉(zhuǎn)，報表未能反映出該司的盈利能力。 （ 2） 預(yù)付帳款 7 , 1 6 9 萬元，其中廣告宣傳費 35 萬 元 ， 工 程 款 7 , 11 4萬元，其他 20 萬元。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份 項目 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 公司名稱 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 合生創(chuàng)展集團有限公司 一、資產(chǎn)總額 19,591 446,356 486,972 流動資產(chǎn) 18,863 207,081 227,763 預(yù)付帳款 7168 其他應(yīng)收款 10989 存貨 634 二、負(fù)債總額 18,972 流動負(fù)債 18,972 134,965 148,229 其中短期借款 0 77,523 89
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