評(píng)估報(bào)告工作底稿-項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)-免費(fèi)閱讀
【正文】 督促項(xiàng)目公司及時(shí)籌足注冊(cè)資金。本 項(xiàng) 目 除 取 得 了 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 外 ，土 地 使 用 權(quán) 證 、施工許可證尚未取得，報(bào)建審核書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴(yán)格遵照規(guī) 劃批復(fù)建設(shè)，項(xiàng)目存在一定的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)公司的擔(dān)保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)綜合評(píng)定得分為 7 9 . 8 分，項(xiàng)目等級(jí)為 A 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 0 . 3。 經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取 12%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值（ F N P N）為 1 , 6 2 8 萬元，全部投資內(nèi)部收益率為 1 5. 2 5 %，動(dòng)態(tài)投資回收期為 4 . 6 3 年，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 二、 籌資來源 該項(xiàng)目總投資 6 5 , 8 7 7 元， 截 止 評(píng) 估 日 ， 項(xiàng) 目 已 投 入 資 金約 1 9 , 5 2 0萬 元 ，約 占 總 投 資 的 30%。底 層 部 位架 空 結(jié) 合 布 置 ，將 室 外 鋪 地 自 然 延 伸 進(jìn) 入 架 空 層 ，避 免 架 空 層 無 人 光 顧的 情 景 ，屋 頂 部 分 作 綠 化 處 理 ，頂 蓋 弧 型 飄 板 ，局 部 漏 空 ，體 身 通 透 輕盈 的 特 點(diǎn) 。 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項(xiàng)目高達(dá) 4,000 萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于 10%； 廣州市商品房空置面積近 2,000 萬 平 方 米 ，新 開 工 面 積 增 長仍在兩位數(shù)以上，加上今年 1 萬平方米的新開發(fā)量 。 二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地 批準(zhǔn)書 》、《 商 品 房 預(yù) 售 許 可 證 》及 部 分 建 筑 面 積 的《 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 》。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。 其余兩股東 德 裕 公 司 和 聯(lián) 嘉 公 司 由于所占的股份比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。公司現(xiàn)有職工約 22 人，研究生學(xué)歷占比 5%，大學(xué)學(xué)歷占比 68%，中高 級(jí)職稱占比 15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并 聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才 。 資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí) 現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級(jí) 控 制 ，并 核 定 最 高綜合授信額度為 。由 于 在 各 方 合 作 前甲 、乙 方 已 為 本 項(xiàng) 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 600 萬元人 民 幣 資 金 ，其 中 甲 方 占 200 萬 元 人 民 幣，乙 方 占 400 萬 元 人 民 幣 ，合作各方同意該 600 萬 元 作 為 甲 、乙 方 的 注 冊(cè) 資 金 投 入 。丙 方 在 合 作 公 司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 36 個(gè)月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊(cè)資本。 該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 四、股東評(píng)價(jià) 合 生 集 團(tuán) 有 限 公 司 （ 香 港 ） 是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為 6 8 , 0 5 4 萬 元 ，總 建 樓 宇 面 積 累 計(jì) 約 為 2, 6 2 1 , 3 00 平方米。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份 項(xiàng)目 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 公司名稱 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 一、資產(chǎn)總額 19,591 446,356 486,972 流動(dòng)資產(chǎn) 18,863 207,081 227,763 預(yù)付帳款 7168 其他應(yīng)收款 10989 存貨 634 二、負(fù)債總額 18,972 流動(dòng)負(fù)債 18,972 134,965 148,229 其中短期借款 0 77,523 89,810 其他應(yīng)付款 18959 長期負(fù)債 0 82,205 104,630 其中長期借款 0 三、所有者權(quán)益 619 167,963 未分配利潤 0 68,055 60,952 資產(chǎn)負(fù)債率 % 97% 流動(dòng)比率 % 96% 速動(dòng)比率 % 96% 存貨周轉(zhuǎn)率 % 應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率 % 分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知： （ 1） 該司成立時(shí)間較短，成立時(shí)間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項(xiàng)目。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司 20xx 年建立，截至評(píng)估日，銷售收入未 結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目《國有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中 ,對(duì) 今 后 項(xiàng) 目 銷 售 及 銀 行 貸 款 抵 押 手 續(xù) 的 辦 理 將 會(huì) 造 成 影響 ，合 生 愉 景 公 司 須 盡 快 辦 理 有 關(guān) 手 續(xù) ，方 能 確 保 項(xiàng) 目 正 常 按 計(jì) 劃 運(yùn) 作 。 以上已反映供應(yīng)量高于需求量。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。標(biāo) 準(zhǔn) 層 處 理 為 標(biāo) 準(zhǔn) 凸 窗 臺(tái) ，透 空 鐵 飾 陽 臺(tái) 欄 桿 ，同 時(shí) 戶 型 之間避免視線干擾。所 投 入 的 資 金 中 包 括 已 到 位 注 冊(cè) 資金 619 萬元 ,其余部分由合生公司集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥形成。 二、項(xiàng)目敏感性分析 對(duì) 項(xiàng) 目 開 發(fā) 成 本 和 銷 售 收 入 兩 個(gè) 影 響 項(xiàng) 目 效 益 的 主 要 因 素 向 不 利方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開發(fā)成本分別增加 5%和 10%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 214 萬元和 2, 0 5 1 萬元，內(nèi)部收益率分別為 11 . 6%和 8. 4 %；項(xiàng) 目 銷 售 收 入 分 別 減 少 5%和 10%時(shí) ， 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 為 258 萬元和 2 , 1 3 8 萬 元，內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11 . 5 %和 7 . 9 7%。 二、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮 20%計(jì) 算 ，對(duì) 該 項(xiàng) 目 發(fā) 放 貸 款 ，在 還 貸 期三年內(nèi)可為我行帶來約 5929萬元的利息收入和約 3 億的按揭貸款業(yè)務(wù) 。 貸款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。 自 籌 資 金 不 足 的 風(fēng) 險(xiǎn) 。 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià) 綜 上 所 述
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