【正文】 ,810 其他應付款 18959 長期負債 0 82,205 104,630 其中長期借款 0 三、所有者權(quán)益 619 167,963 未分配利潤 0 68,055 60,952 資產(chǎn)負債率 % 97% 流動比率 % 96% 速動比率 % 96% 存貨周轉(zhuǎn)率 % 應收帳款轉(zhuǎn)率 % 分析公司資產(chǎn)負債表可知： （ 1） 該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。 四、股東評價 合 生 集 團 有 限 公 司 （ 香 港 ） 是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，依靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為 6 8 , 0 5 4 萬 元 ，總 建 樓 宇 面 積 累 計 約 為 2, 6 2 1 , 3 00 平方米。 董事長蔡春萌，男， 1965 年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學，具有 15 年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東 康景物業(yè)服務公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 該司領取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證號 ：穗 規(guī) 地 證 字（ 1999）第 332 號 。丙 方 在 合 作 公 司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 36 個月內(nèi)共分六期繳付應繳注冊資本。 ： 。由 于 在 各 方 合 作 前甲 、乙 方 已 為 本 項 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 600 萬元人 民 幣 資 金 ，其 中 甲 方 占 200 萬 元 人 民 幣，乙 方 占 400 萬 元 人 民 幣 ，合作各方同意該 600 萬 元 作 為 甲 、乙 方 的 注 冊 資 金 投 入 。 經(jīng)營范圍及規(guī)模 該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路 2 212 號大院地塊，原屬 廣 州 市 華 南 醫(yī) 療 器 械 廠 和 廣 州 光 學 儀 器 廠 內(nèi) 。 資質(zhì)等級、信用等級 現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級 控 制 ，并 核 定 最 高綜合授信額度為 。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。公司現(xiàn)有職工約 22 人，研究生學歷占比 5%，大學學歷占比 68%，中高 級職稱占比 15%，公司整體經(jīng)濟技術(shù)實力較強，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并 聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售各方面的人才 。該集團把控制成本放在各項工作的 首 位 ，利 用 大 批 量 生 產(chǎn) 的 優(yōu) 勢 ，從 設 計 方 案 上 大 套 用 、小 調(diào) 整 ，原 材料 大 批 量 采 購 ，加 上 采 用 標 準 化 管 理 模 式 施 工 建 設 等 方 式 ，有 效 地 降 低開 發(fā) 成 本 ，使 得 中 高 檔 的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價 格 出 售 ，從 而 取 得 價 格 優(yōu) 勢 、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 其余兩股東 德 裕 公 司 和 聯(lián) 嘉 公 司 由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司 4 , 6 14 萬元，合生集團內(nèi)部往來 1 2 , 0 9 1 萬元。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。 七、信用狀況評價 該司組織機構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力強的領導層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。 二、項目審批手續(xù)及進度 目前項目建設已領取了《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地 批準書 》、《 商 品 房 預 售 許 可 證 》及 部 分 建 筑 面 積 的《 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 》。 20xx 年初動工建設以來該項目 A、 B 區(qū)共 7 棟已結(jié)構(gòu)封頂， C、 D、 E、 F 區(qū)已達 7—— 8 層， G 區(qū)開工現(xiàn)已 +00。 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項目高達 4,000 萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于 10%； 廣州市商品房空置面積近 2,000 萬 平 方 米 ，新 開 工 面 積 增 長仍在兩位數(shù)以上，加上今年 1 萬平方米的新開發(fā)量 。 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費者的需求特點，無論是在地段、面積 、層 次 、居 住 環(huán) 境 、物 業(yè) 管 理 上 有廣東康景物業(yè)服務有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。底 層 部 位架 空 結(jié) 合 布 置 ，將 室 外 鋪 地 自 然 延 伸 進 入 架 空 層 ，避 免 架 空 層 無 人 光 顧的 情 景 ，屋 頂 部 分 作 綠 化 處 理 ，頂 蓋 弧 型 飄 板 ，局 部 漏 空 ，體 身 通 透 輕盈 的 特 點 。 評 估 認 為 ，“ 愉 景 南 苑 ” 的 地 理 位 置 、 周 邊 環(huán) 境 和 規(guī) 劃 設 計 等 均 符合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。 二、 籌資來源 該項目總投資 6 5 , 8 7 7 元， 截 止 評 估 日 ， 項 目 已 投 入 資 金約 1 9 , 5 2 0萬 元 ，約 占 總 投 資 的 30%。預售款回籠可以補足項目建設資金缺口。 經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取 12%時，項目凈現(xiàn)值（ F N P N）為 1 , 6 2 8 萬元，全部投資內(nèi)部收益率為 1 5. 2 5 %，動態(tài)投資回收期為 4 . 6 3 年，表明項目在財務上是可行的。 三、借款人償債能力評價 該項目貸款 1 . 5 億 元 ， 企 業(yè) 計 劃于 20xx 年一次性償清。貸款項目風險等級綜合評定得分為 7 9 . 8 分，項目等級為 A 級，貸款項目綜合風險度為 0 . 3。 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供 1 億元的擔保。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。另 外 ，本 項 目 的 周 邊 環(huán) 境 尚 未 整 治 ，比 較臟 、亂 ，也 將 在 一 定 程 度 上 影 響 到 本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風險。本 項 目 除 取 得 了 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 外 ，土 地 使 用 權(quán) 證 、施工許可證尚未取得，報建審核書和建設工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴格遵照規(guī) 劃批復建設，項目存在一定的建設風險。 要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。 督促項目公司及時籌足注