評(píng)估報(bào)告工作底稿-項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，評(píng) 估 認(rèn) 為 ： 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景 南 苑 ”項(xiàng) 目 ，地 理 位 置 、環(huán) 境 良 好 ，建 設(shè) 條 件 基 本 具 備 ，投 資 估 算 合理 ，項(xiàng) 目 開 發(fā) 計(jì) 劃 可 行 ，資 金 來 源 有 一 定 的 保 證 ，銷 售 前 景 看 好 ，項(xiàng) 目財(cái)務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。 （二）管理要求 對(duì)于其大額款項(xiàng)支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款專款專用。 建 設(shè) 風(fēng) 險(xiǎn) 。該 司 已 對(duì) 外 提 供 擔(dān) 保 1,195 萬 元，現(xiàn) 對(duì) 外 可 擔(dān) 保 額 18,751 萬元。 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算 經(jīng)測(cè)定，借款企業(yè)信用等級(jí)綜合得分為 3 4 . 5 分，企業(yè) 信用等級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級(jí)控制。項(xiàng) 目 可 售 面積 1 4 7 , 9 07 平 方 米（ 包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為 5 , 0 0 0 元 /平方米，另外有 382 個(gè)可售車位，售價(jià)定為 1 3 0 , 0 00 元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 8 0 , 1 8 7 萬元，扣除各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)總額為9 , 4 8 8 萬 元 ，銷 售 利 潤(rùn) 率為 11 . 8 5 %，投 資 利 潤(rùn)率 1 4 . 0 1%，具 有 教 好 的 經(jīng)濟(jì)效益。 5%計(jì)提約為 953 萬 元 ；三 通 一 平 費(fèi) 按 50 元 /平方米計(jì)提約為 779 萬元；可研及開辦費(fèi)用約為 250 萬元； 房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為 27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供取 數(shù) ；附 屬 工 程 按 300 元 /平方 米 建 筑 面 積 計(jì) 提 ，室 外 工 程 按 180元 /平方米計(jì)提； 其他直接費(fèi)用：取建安工程費(fèi)的 15%； 銷售費(fèi)用：按銷售收入的 5%計(jì)提； 管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的 3%計(jì)提； 財(cái)務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計(jì)，股東投入按同期銀行貸款利率計(jì)息； 不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的 3%計(jì)提。住 宅 立 面 處 理 以 具 有 現(xiàn) 代 化 氣 息 的 嶺 南 特 色 為 目 標(biāo) 。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。這樣 廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在 。 該項(xiàng)目占地面積 48,340Ｍ 2（其中凈用地面積 35,762Ｍ 2 ， 道路面積12,578Ｍ 2）總建筑面積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2該數(shù)為預(yù)測(cè) 數(shù) ，車庫(kù) 382 個(gè) 車位 ，住宅 135,228Ｍ 2，會(huì)所 3,278Ｍ 2）， 容 積 率 ，是由三種住宅類型組成，共 18 棟 ，可 售 面 積 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情況列表如下 : 建筑區(qū)域 樓層 建筑面積 Ｍ 2 客戶數(shù) A 區(qū) 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區(qū) 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區(qū) 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區(qū) 2 棟 19 層 19, 204 E 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區(qū) 2 棟 12 層 7, 80 K 區(qū) 1 棟 8 層 4, 75 合 計(jì) 139, 1,447 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)： 施工單位 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑 工 程 設(shè)計(jì)公司 廣 東 珠 江 建 設(shè) 工 程 監(jiān)理有限公司 貳級(jí)企業(yè)證書 甲級(jí)（設(shè)計(jì)證） 乙級(jí)（暫定） 設(shè) 計(jì) 、施 工 及 監(jiān) 理 單 位 均 具 有 承 攬 此 項(xiàng) 目 相 關(guān) 工 程 任 務(wù) 的 資 質(zhì) 及 能力。 （ 4） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊(cè) 資 金 為 4 , 7 25 萬 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一期資金，金額為 619 萬元占了總出資額的 15%。該 集 團(tuán) 在 發(fā) 展 過 中 ，與金 融 部 門 、合 作 單 位 建 立 了 良 好 的 信 用 關(guān) 系 ，也 取 得 了 良 好 的 社 會(huì) 信 譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià) 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9 , 5 91 萬 元 ，其 中 存 貨 6 34 萬 元 ，所 有者權(quán)益 619 萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項(xiàng)目總建筑面積約為 155878 平方米，計(jì)劃投資總額約為 65877 萬元。 合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 48,290 平方米， 總 建 筑 面 積 約為 1 5 7 , 9 11 平方米。合 生 愉 景 公 司 由 三 方 股 東 投 資 組 成 ：中 方 為 廣 州 德 裕 發(fā) 展 有 限公司 (以下簡(jiǎn)稱德裕公司，甲方 )，投 資 200 萬 元 ，占 注 冊(cè) 資 本 的 %；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱聯(lián)嘉公司，乙方 )，投 資 400 萬 元 ，占注冊(cè)資本的 %；外 方 為 合 生 集 團(tuán) 有 限 公 司（ 香 港 ） (以下簡(jiǎn)稱合生公司 ，丙 方 )，投 資 4,125 萬 元 ，占 注 冊(cè) 資 本的 %。經(jīng)廣州正德 會(huì) 計(jì) 師 事 務(wù) 所 有 限 公 司 正 驗(yàn) 字 (20xx)第 382 號(hào) 驗(yàn) 資 報(bào) 告 確 認(rèn) 20xx 年底合作公司資 金已注資 619 萬元。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià) 該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá) 6 4 , 3 0 0 萬元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣 州房地產(chǎn)界的翹楚。 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9, 5 9 1 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 9 7 % 。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出 130 多 套 ，并 且 接 受了 270 套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證。 但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析 地理位置情況 ： 本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號(hào)線貫穿整個(gè)路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共 18 棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等 6 種 戶 型 ，住 宅 面 積 從 6 6. 9 5— 140 平 方 米（ 套 內(nèi)面積 ） 周邊樓盤分析及售價(jià)定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛力） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地點(diǎn) 目前銷售均價(jià) 開發(fā)樓盤 發(fā)展商 愉景雅苑 新港西路 5,500 元 /平方米 32 棟 12 1
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