【正文】 三月二十五日 。 要 求 企 業(yè) 出 具 按 揭 業(yè) 務(wù) 承 諾 ，保 證 項 目 的 全 部 按 揭 業(yè) 務(wù) 在 我 行 辦 理 ，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶， 以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。 資金挪用風(fēng)險。 20xx 年度我行評定企業(yè)信用等級為 AA 級，至 20xx 年末，總資產(chǎn) 20,830 萬元，總負債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為 11,286 萬元。根據(jù)本項 目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款 1 . 5 億元， 20xx 年企業(yè)尚有還貸盈余資金 2 9 , 8 5 3 萬 元 ，項 目 借 款 償 還 綜 合 保 證 比為 3 . 1，具 備 一定 的 償 債 能 力 。 綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金 的落實有一定保障。 第 四章 投資估算與籌資評價 一、項目總投資估算 本 項 目 投 資 費 用 有 關(guān) 數(shù) 據(jù) 的 評 估 均 是 依 據(jù) 廣 州 市 及 我 行 貸 款 評 估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際投入進行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資 6 5 , 8 77 萬元，具體明細如下列表： 單位：平方米 項目 數(shù)值（萬元） 取值 占地面積 48,340 總建筑面積 155,878 總銷售面積 147,907 135,228+15,7273,048=147,907 銷售收入 80,187 5,000 *13 5,228 +(15 727 3048)*6,0 00+ 382 *130,000=80, 一、 土地費用 13,549 1 土地出讓金 3,499 合同 2 拆遷安置補償費 10,050 規(guī)劃道路補償 + 非 規(guī) 劃 道 路 補 償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050 萬元 二、 前期工程費 1,982 1 三通一平費 779 50元 *155,878平方米 =77 9萬 元 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 953 建安工程費 27,229*%= 953萬元 3 可行性 研究費及開辦費用 250 三、 房屋開發(fā)費 34,711 1 建安工程費 27,229 27,229萬元 2 附屬工程費 4,676 300*155,878=4,676萬 元 3 室外工程費 2,806 180*155,878平方米 = 2,80 6萬 元 四、 其他費用 4,084 建安工程費 *15%=40 84萬元 五、 銷售費用 4,009 銷售收入 80,187*5% =40 09萬 元 六、 管理費用 1,507 50,253萬元 *3%= 9萬元 七、 不可預(yù)見費 1,507 50,253萬元 *3%= 9萬元 八、 財務(wù)費用 4,528 合計 (總投入 ) 65,877 （二）測算依據(jù) 土 地 費 用 ： 土 地 出 讓 金 按 合 同 規(guī) 定 ， 本 項 目 應(yīng) 繳 3499萬 元 ；征 地 費 根 據(jù) 拆 遷 合 同 取 數(shù) ，一 部 分 根 據(jù) 須 拆 遷 的 房 改 房 面積估算，總計約為 10061 萬元。 都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。 廣州空置房數(shù)量為 560 萬 平 方 米 ，而 廣 州 市 人 口 高達 900 多萬 人 ，每 一 人 增 加 一 平 方 米 ，便 可 將 560 萬平方米的空置房消化殆盡。該 項 目 整 體 計 劃于 20xx 年中全部竣工交付使用。該公司由于所投項目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司 財務(wù)狀況在經(jīng)營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，但根據(jù)股東實力及項目條件衡 量 ，該 公 司 符 合 我 行 競 爭 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 的 條 件 ， 20xx 年我行審批認(rèn)定 該企業(yè)為未評級客戶，信用等級按 A+級掌握。 （ 2） 預(yù)付帳款 7 , 1 6 9 萬元，其中廣告宣傳費 35 萬 元 ， 工 程 款 7 , 11 4萬元，其他 20 萬元。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。 董事長蔡春萌，男， 1965 年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有 15 年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東 康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證號 ：穗 規(guī) 地 證 字（ 1999）第 332 號 。 ： 。 經(jīng)營范圍及規(guī)模 該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路 2 212 號大院地塊，原屬 廣 州 市 華 南 醫(yī) 療 器 械 廠 和 廣 州 光 學(xué) 儀 器 廠 內(nèi) 。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。該集團把控制成本放在各項工作的 首 位 ，利 用 大 批 量 生 產(chǎn) 的 優(yōu) 勢 ，從 設(shè) 計 方 案 上 大 套 用 、小 調(diào) 整 ，原 材料 大 批 量 采 購 ，加 上 采 用 標(biāo) 準(zhǔn) 化 管 理 模 式 施 工 建 設(shè) 等 方 式 ，有 效 地 降 低開 發(fā) 成 本 ，使 得 中 高 檔 的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價 格 出 售 ，從 而 取 得 價 格 優(yōu) 勢 、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司 4 , 6 14 萬元，合生集團內(nèi)部往來 1 2 , 0 9 1 萬元。 七、信用狀況評價 該司組織機構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力強的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。 20xx 年初動工建設(shè)以來該項目 A、 B 區(qū)共 7 棟已結(jié)構(gòu)封頂， C、 D、 E、 F 區(qū)已達 7—— 8 層， G 區(qū)開工現(xiàn)已 +00。 廣州市近三年商品房當(dāng)年成交量均超過同期批準(zhǔn)上市量。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費者的需求特點，無論是在地段、面積 、層 次 、居 住 環(huán) 境 、物 業(yè) 管 理 上 有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。 評 估 認(rèn) 為 ，“ 愉 景 南 苑 ” 的 地 理 位 置 、 周 邊 環(huán) 境 和 規(guī) 劃 設(shè) 計 等 均 符合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。預(yù)售款回籠可以補足項目建設(shè)資金缺口。 三、借款人償債能力評價 該項目貸款 1 . 5 億 元 ， 企 業(yè) 計 劃于 20xx 年一次性償清。 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供 1 億元的擔(dān)保。另 外 ，本 項 目 的 周 邊 環(huán) 境 尚 未 整 治 ，比 較臟 、亂 ，也 將 在 一 定 程 度 上 影 響 到 本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風(fēng)險。 要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌