【正文】 的吸引力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 ◆ 戶型亮點(diǎn) 從戶型亮點(diǎn)分析， 270 度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽(yáng)臺(tái)以及龍華苑為三代同堂準(zhǔn)備 的一房緊鄰三房設(shè)計(jì)是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計(jì)上比較獨(dú)特的亮點(diǎn)，值得本案關(guān)注。 四、片區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羅列： 與本案可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有：東和春天、水晶酈城、 小天鵝花園、南橋苑、光華 ? 大盤的容積率均較小。 ? 商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì) ◆ 商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)將逐漸分離。 商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在 350 萬(wàn)平米左右，以主城區(qū)常住人口500 萬(wàn)人計(jì)，人均商業(yè)面積約 平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。 商品房空置狀況 ? 商品房空置面積 年份 空置面積 （萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 空置一年以上（萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 1999 % % 20xx % % 住宅銷售價(jià)格( 元/ m 2 )95010001050110011501200125013001999年 20xx年 20xx年 20xx年20xx % % 20xx % % ? 住宅空置狀況 年份 空置面積 (萬(wàn) / m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 總體上看，隨著需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)水平不斷提高，空置率逐年下降。 05001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售面積對(duì)比圖 ? 商品房銷售額 年份 商品房銷售額 （億元） 1999 20xx 20xx 20xx ? 商品房平均銷售價(jià)格 年份 商品房銷售價(jià)格 （元 / m2） 增幅 （ %） 1999 1377 — 20xx 1351 % 20xx 1443 % 20xx 1556 % 分析： 20xx 年以前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)化、商品化水平都不高，總體成交均價(jià)也呈無(wú)規(guī)律的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從 20xx 年至 20xx 年總體成交均價(jià)呈大幅度的上漲趨勢(shì)。 重慶市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比圖0501001502002503001998 1999 20xx 20xx 20xx完成投資 增長(zhǎng)率住宅完成投資( 萬(wàn)元)020xx004000006000008000001000000120xx0014000001999年 20xx年 20xx年 20xx年 竣工面積 ? 房地產(chǎn)竣工面積 年份 竣工面積（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 620 % 20xx 849 % 20xx 1021 % 20xx % ? 住宅竣工面積 年份 竣工面積 (萬(wàn) m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 —— 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 1） 自 1997 年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 20xx 年的竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 20xx 年和 20xx 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右， 20xx 年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少。 北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大大改善。 ◆ 翠云組團(tuán)（ 5 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用 平方公里，人口 2 萬(wàn)人。 規(guī)劃主要職能：商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、 高檔社區(qū) 。 區(qū)域交通狀況總結(jié)： 1） 片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以及渝合、渝長(zhǎng)、渝黔、機(jī)場(chǎng)四條高速公路線，對(duì)外交通非常便捷。 7）良好的發(fā)展前景 ◆基礎(chǔ)設(shè)施投資快速增長(zhǎng)。 2） 廣闊的發(fā)展空間：擁有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) ―― 北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和北部新區(qū)高新園 3） 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境： ◆綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億。 2. 地域面積： 130 平方公里 3. 成立時(shí)間： 20xx 年 4. 現(xiàn)有人口： 萬(wàn) 5. 現(xiàn)有交通狀況： 2 31 212 三條高速公路呈 U 型在新區(qū)分布；已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過(guò)，重慶新火車客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。 4） 優(yōu)惠的扶持政策：北 部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園近四年共引進(jìn)項(xiàng)目 122 個(gè)，累計(jì)合同投資總額 億元，其中 20xx 年引進(jìn)項(xiàng)目 87 個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的 71%；合同投資總額 億元，占?xì)v年合同投資總額的 %。 1） 規(guī)劃規(guī)模： ◆ 用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，占總用地的 %。 規(guī)劃主要職能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團(tuán)和金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。 第二部分 區(qū)域及地塊房地產(chǎn)狀況分析 一、重慶市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r： （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給部分 土地供應(yīng)現(xiàn)狀（土地購(gòu)置） 年份 土地購(gòu)置（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 —— 20xx 1% 20xx 41% 20xx % 分析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度（在后面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析中可見(jiàn)）。 2）雖然國(guó)家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆?jiàn)重慶市高檔住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且 大多為外來(lái)發(fā)展商投資興建，可見(jiàn)外地投資商對(duì)于重慶發(fā)展的期望值很高。 ◆ 住宅銷售價(jià)格增幅不明顯， 1999 年和 20xx 年都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 20xx 年有所回升， 20xx 年則增幅較大，達(dá)到了 %。 01002003004005006001999 20xx 20xx 20xx空置面積空置一年以上的面積住宅空置面積( 萬(wàn)/ m 2 )0501001502002503001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 未來(lái) 23 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對(duì)中低價(jià)房的需求傾向。 商圈未飽和，競(jìng)爭(zhēng)尚未達(dá)到“白熱化”。 （二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)物業(yè)供給部分 ? 商業(yè)物業(yè)投資 年份 完成投資 (萬(wàn)元 ) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 303840 —— 20xx 311708 % 20xx 365987 % 20xx 420xx8 % ? 呈現(xiàn)特點(diǎn)分析： 商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從 33%減少至 23%。 ◆ 商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。 3）成交金額 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 成交金額（萬(wàn)元） 住宅 非住宅 住宅成交面積占總成交面積的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度 分析： 從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所 下降，這說(shuō)明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場(chǎng)需求量較大，導(dǎo)致價(jià)格上漲較快。 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表見(jiàn)下頁(yè)附表 區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析： 1）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析 ◆ 規(guī)模 0 20xx 4000 6000 8000 10000 120xx 140002 0 0 2 年1 季度2 0 0 2 年2 季度2 0 0 2 年3 季度2 0 0 2 年4 季度2 0 0 3 年1 季度 非住宅 住宅成交金額（萬(wàn)元）從規(guī)?？?，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在 10 萬(wàn)平米以下， 10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目都較為少見(jiàn)。 2）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析總結(jié)： ◆ 該片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。 ◆ 樓盤廣告語(yǔ)：居家這邊獨(dú)好。 ◆ 戶型特色： 270 度觀景飄窗、 米超寬客廳、主臥情侶觀景陽(yáng)臺(tái)。 ◆ 建筑外立面色彩搭配與樓盤檔次相結(jié)合。 ◆ 形象定位語(yǔ)：純正大型園林生態(tài)社區(qū)。 ◆ 中小戶型定位策略。 ◆ 園林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計(jì)，保留豐富的原生地貌，運(yùn)用獨(dú)特的條形景觀設(shè)計(jì)，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、地形地貌概況 本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團(tuán)。 （二）劣勢(shì)（ W） 目前交通不方便； 地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高； 容積率較高，居住舒適度較差； 短期內(nèi)無(wú)法形成完善的周邊配套。 6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機(jī)會(huì)，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標(biāo)客戶群。 第五部分 目標(biāo)客戶群分析（針對(duì)商品房） 一、目標(biāo)客戶選擇： 江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者： 1）主要特 征描述： ◆ 年齡 25－ 35 歲左右； ◆ 家庭月收入在 3500 元以上； ◆ 尚沒(méi)有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居住； ◆ 他們主要來(lái)自江北區(qū)和渝北區(qū)。目前已有中日合資重慶利時(shí)德汽車部件有限公司、日本獨(dú)資重慶風(fēng)琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn) 代技術(shù)有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實(shí)業(yè)有限公司等 5 家企業(yè)進(jìn)駐出口加工區(qū)以及長(zhǎng)安福特。 對(duì)小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會(huì)要求太高； 對(duì)周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。當(dāng)你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬(wàn)家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ 庭院式圍合便營(yíng)造出這樣一個(gè)場(chǎng)所。 2）為何要引入庭院理念？ 庭院式 社區(qū) 的開(kāi)發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會(huì)和現(xiàn)代消費(fèi)者的個(gè)性心理，是未來(lái)城市居住發(fā)展的趨勢(shì)。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢(shì)；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開(kāi)敝、通透的長(zhǎng)處。 二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅） 1） 住宅 總面積 ： 根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約 萬(wàn)平米。 b) 建筑面積在 100120 平方米的小三房單位。同時(shí)，營(yíng)造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 明晰的功能布局和戶型設(shè)計(jì)： 公共與私密、動(dòng)與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實(shí)現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點(diǎn)心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。 會(huì)所配套建議 1）配置原則 增強(qiáng)會(huì)所盈利水平，降低空置率 2）配置以下設(shè)施 應(yīng)配置以下盈利性強(qiáng)的會(huì)所設(shè)施。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂(lè)沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 ● 非可視對(duì)講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動(dòng)開(kāi)啟進(jìn)戶大門，并可通過(guò)與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)來(lái)訪者的安全進(jìn)出管理。 項(xiàng)目鮮明的建筑特色，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項(xiàng)目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛(ài)、尊重，其樂(lè)融融的歡笑情景，是本項(xiàng)目給人最有吸引力的形象。 經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念與策劃思想 ? 伴隨著客戶的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)雙贏； ? 推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨； ? 整合內(nèi)外部資源為客戶創(chuàng)造有利的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境； ? 注重代理過(guò)程的完好服務(wù)意識(shí)； ? 策劃因時(shí)、因地、因人制宜。翡翠城（成都） 國(guó)際視野 與境內(nèi)外多家建筑師事務(wù)所、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經(jīng)驗(yàn)，從而建立了一個(gè)全面而成熟的業(yè)務(wù)合作體系