【正文】 劃設(shè) 30 余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實驗中學(xué)的成功經(jīng)驗，使孩子就近接受名校教育。 ◆ 教育先行的開發(fā)理念。 ◆ 建筑外立面形象與樓盤檔次相結(jié)合。 ◆ 物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理有限公司。 ◆ 形象定位語： 20xx 年 重慶首家高層低密度大型社區(qū) 。 項目成功之處： ◆ 強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略； ◆ 原始地貌與景觀設(shè)計相結(jié)合； ◆ 前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶； ◆ 通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象； ◆ 戶型特色的營造； ◆ 通過會員俱樂部積累前期客戶。 三、地塊現(xiàn)有交通狀況 公交：本案有 多路公交車可直達(dá)主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便； 465 路：龍湖 解放碑 405 路：龍湖 — 解放碑 113 路：龍湖 — 沙坪壩 411 路：龍湖 楊家坪 133 路：龍湖 沙坪壩 125 路：人 和 南坪 606 路：人和 袁家崗 四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達(dá)本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。 4） 發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。 3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。 3）購買動機： ◆ 作為投資，以求保值增值； ◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房、三房為主； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 二、目標(biāo)客戶群特征概括 對價格普遍較敏感。 主題概念設(shè)計 我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用： 山水庭院小高層親情 社區(qū) 1）詮釋： 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者 —— 公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。 以層高低不一板式或 蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。 園林風(fēng)格 在園林營造上，按照中式園林的風(fēng)格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。 ? 本項目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的 15000 平米左右。 3） 戶型特色建議： ? 底樓私家花園： 可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。 ? 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計： 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習(xí)慣和使用上的便利性。 圍繞這個目標(biāo)，我司認(rèn)為可將商業(yè)按照其經(jīng)營特征分為兩類，即： 配套型商業(yè)和經(jīng)營型商業(yè)。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營內(nèi)容不限。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來； ◆ 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。 ◆ 設(shè)置以下成本低，參與性強的景觀或設(shè)施： ● 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成） ● 可踩踏的綠地、草坪 ● 兒童游 樂沙地 ● 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結(jié)合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ● 兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ● 假日文化廣場（供社區(qū)居民會聚、交流） ● 名人雕塑 ● 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ● 按摩步道 ● 晨跑道 ● 其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機、扭搖器等） ◆ 智能系統(tǒng)配套內(nèi)容： ● 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護(hù)攔上安裝進(jìn)口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。 五、 物業(yè)銷售收入核算 住宅部分 萬平米 *2100 元 /平米 =5040 萬元 商業(yè)部分 1）社區(qū)內(nèi)商業(yè) 萬平米 *5000 元 /平米 =400 萬元 2）外部商業(yè) 萬平米 *6500 元 /平米 =11700 萬元 會所（可售部分） 萬平米 *4000 元 /平米 =160 萬元 總計 =5040 萬 +400 萬 +11700 萬 +160 萬 元 =17300 萬元 第七部分 公司簡介 摘要： 生存的本質(zhì)與價值觀 成立宗旨 服務(wù)理念與策劃思想 經(jīng)營目標(biāo) 專業(yè)成就 國際視野 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目銷售代理 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 對營銷策劃在房地產(chǎn)項目整體運作中的功能描述 企業(yè)品牌建設(shè)情況生存的本質(zhì)與價值觀 全面提升房地產(chǎn)策劃與銷售作業(yè)的運行質(zhì)量與效率，發(fā)掘并實現(xiàn) 項目最大的潛在價值，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績并為客戶積累豐厚的品牌資產(chǎn)， 從而實現(xiàn)“發(fā)展商與購房客戶、與購房客戶以及與發(fā)展商“雙贏”的地產(chǎn)服務(wù)理念。香悅?cè)A府（重慶） 中天 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 為使代理項目在當(dāng)前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出、一枝 獨秀，地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司憑借以下各項專業(yè)功能發(fā)揮其優(yōu)勢： ? 通過定期細(xì)致深入的市場調(diào)查研究掌握最新市場信息，準(zhǔn)確把握現(xiàn)時并預(yù)測未來的市場狀況及需求動態(tài)，及時調(diào)整并完善項目的市場定位策略、整體建筑規(guī)劃設(shè)計方案與營銷推廣策略； ? 通過龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)和信息資料庫了解分析客戶的有效需求，制定完善且行之有效的營銷推廣策略； ? 憑借由多名優(yōu)秀規(guī)劃師及建筑師、環(huán)境師組建的城市與建筑規(guī)劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目的前期規(guī)劃與建筑策劃及產(chǎn)品研發(fā)等環(huán)節(jié)發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃的優(yōu)勢與效能最大化。 四大分工體制： ? 銷售 中心：二級市場銷售代理部、三級市場銷售代理部 ? 策劃中心：項目策劃部、城市與建筑規(guī)劃設(shè)計研究室、客戶服務(wù)部 ? 市場研究中心：市場調(diào)研部、信息管理部 ? 后勤中心：行政人事部、財務(wù)部、合同管理部 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目立項可行性研究： ? 項目市場可行性研究： 投資經(jīng)濟效益可行性研究； 建筑規(guī)劃設(shè)計可行性研究； ? 市場調(diào)查研究： 市場總況分析；區(qū)域市場分析；競爭對手分析；消費者研究； ? 市場定位分析： 目標(biāo)客戶群分析；市場細(xì)分；并確立目標(biāo)市場； ? 項目前期策劃 [1]： 項目市場定位與概念設(shè)計； ? 項目前期策 劃 [2]： 戶型設(shè)計建議；建筑外觀風(fēng)格建議；建筑與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議；項目配套設(shè)施規(guī)劃； ? 營銷推廣策劃： 根據(jù)各銷售階段提供項目銷售策略與計劃（包括價格策略、促銷策略、公關(guān)策略等）；廣告宣傳策略方案（含廣告思路、媒介策略等）建議； ? 銷售組織與管理： 人力資源開發(fā)（招募與培訓(xùn)）；銷售制度與規(guī)定；管理與控制； ? 統(tǒng)籌、指導(dǎo)銷售推廣執(zhí)行工作： 廣告平面設(shè)計監(jiān)控；樓書折頁等；設(shè)計監(jiān)控；地盤形象包裝；推廣活動；配合媒介新聞推廣；代擬定合約。 專業(yè)成就 主要創(chuàng)辦人長期以來在深圳、重慶與成都等地有過成功操作 40 多個地產(chǎn)項目豐富經(jīng)驗，使其成為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)典案例。 都市院景 庭院景觀與高素質(zhì)知識精英所帶來的人文氣息相結(jié)合，形成靚麗 的風(fēng)景。 ● 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； ● 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進(jìn)行信息發(fā)布通知和音樂播放。 將具有“文化內(nèi)涵”、“休閑”和極富 “情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活服務(wù)的目標(biāo)，也達(dá)到會所盈利的目的。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。 ? 明亮的采光環(huán)境： 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內(nèi)采光，使各個空間光線充沛，室內(nèi)明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。 c) 少量建筑面積在 130 平米以內(nèi)的大三房單位。 2）商業(yè)面積： ? 本項目未來 規(guī)劃戶數(shù)約 2800 戶，按照： 人 /每戶、 平米 /人的商業(yè)需求面積計算，本項目應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積： 2800 X X =6860平米。 在住宅的每層，設(shè)置 15~20 平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領(lǐng)域感。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠(yuǎn)珍藏于記憶的相冊。 能接受的單價集中在 （套內(nèi)） 1600－ 2500 元 /m （套內(nèi)），總價款在 15－ 30 萬之間。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在 1800－ 2500元 /平米范圍，總價款在 15－ 25 萬左右。 8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。 （四）威脅（ T） 項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質(zhì)的提升； 周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多； 開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。 地塊形狀呈規(guī)則的 L 形。 ◆ 社區(qū)配套： 100 畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。 項目不足之處 ◆ 對項目自身的形象包裝不夠。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結(jié)合，采用圍合式布局，并將泛會所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計中。 不足之處： ◆ 局部有些戶型私密性較差。 ◆ 物業(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理公司。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認(rèn)同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，和諧對稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間 200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟 18 層及 24 層建筑圍合而成，分為東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。 ◆ 該片區(qū)目前供應(yīng)的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房基本在套內(nèi)70－ 80 平米左右，三房大都 在套內(nèi) 100 平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏。 ◆ 檔次 以上項目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位。 由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場具有較大的自然資源優(yōu)勢。 三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 土地供應(yīng)市場分析 商業(yè)物業(yè)銷售價格( 元/ m 2 )300031003200330034003500360037001999年 20xx年 20xx年 20xx年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對比： 土地總數(shù)（個） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。 %%% %%%%%%市內(nèi)普通商家 市內(nèi)品牌商家 外地背景商家 外資背景商家商業(yè)物業(yè)完成投資( 萬元)010000020xx003000004000005000001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 進(jìn)入 20xx 年，隨著政府加大城市建設(shè)速度，各區(qū)擴大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將在未來的 23 年內(nèi)增長速度迅猛。 商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型