【正文】 劃設 30 余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實驗中學的成功經(jīng)驗，使孩子就近接受名校教育。 ◆ 教育先行的開發(fā)理念。 ◆ 建筑外立面形象與樓盤檔次相結合。 ◆ 物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理有限公司。 ◆ 形象定位語： 20xx 年 重慶首家高層低密度大型社區(qū) 。 項目成功之處： ◆ 強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略； ◆ 原始地貌與景觀設計相結合； ◆ 前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶； ◆ 通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象； ◆ 戶型特色的營造； ◆ 通過會員俱樂部積累前期客戶。 三、地塊現(xiàn)有交通狀況 公交：本案有 多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便； 465 路：龍湖 解放碑 405 路：龍湖 — 解放碑 113 路：龍湖 — 沙坪壩 411 路：龍湖 楊家坪 133 路：龍湖 沙坪壩 125 路：人 和 南坪 606 路：人和 袁家崗 四、地塊周邊環(huán)境分析總結： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。 4） 發(fā)揮本案居民整體素質較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。 3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。 3）購買動機： ◆ 作為投資，以求保值增值； ◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房、三房為主； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 二、目標客戶群特征概括 對價格普遍較敏感。 主題概念設計 我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用： 山水庭院小高層親情 社區(qū) 1）詮釋： 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 根據(jù)本項目內主要的居住者 —— 公務員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。 以層高低不一板式或 蝶式小高層為主，采用弧形設計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。 園林風格 在園林營造上，按照中式園林的風格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內涵。 ? 本項目的商業(yè)面積在初步設想的 15000 平米左右。 3） 戶型特色建議： ? 底樓私家花園： 可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。 ? 人性化的公共衛(wèi)生間設計： 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習慣和使用上的便利性。 圍繞這個目標，我司認為可將商業(yè)按照其經(jīng)營特征分為兩類，即： 配套型商業(yè)和經(jīng)營型商業(yè)。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營內容不限。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來； ◆ 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。 ◆ 設置以下成本低，參與性強的景觀或設施： ● 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構成） ● 可踩踏的綠地、草坪 ● 兒童游 樂沙地 ● 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ● 兒童藝術彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ● 假日文化廣場（供社區(qū)居民會聚、交流） ● 名人雕塑 ● 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ● 按摩步道 ● 晨跑道 ● 其他戶外康體設施（太空漫步機、扭搖器等） ◆ 智能系統(tǒng)配套內容： ● 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。以超越物質的層面，滿足人們精神深處的需要。 五、 物業(yè)銷售收入核算 住宅部分 萬平米 *2100 元 /平米 =5040 萬元 商業(yè)部分 1）社區(qū)內商業(yè) 萬平米 *5000 元 /平米 =400 萬元 2）外部商業(yè) 萬平米 *6500 元 /平米 =11700 萬元 會所（可售部分） 萬平米 *4000 元 /平米 =160 萬元 總計 =5040 萬 +400 萬 +11700 萬 +160 萬 元 =17300 萬元 第七部分 公司簡介 摘要： 生存的本質與價值觀 成立宗旨 服務理念與策劃思想 經(jīng)營目標 專業(yè)成就 國際視野 嚴謹?shù)淖鳂I(yè)架構 服務范圍 ? 項目全程策劃顧問服務 ? 項目銷售代理 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司服務功能與優(yōu)勢 對營銷策劃在房地產(chǎn)項目整體運作中的功能描述 企業(yè)品牌建設情況生存的本質與價值觀 全面提升房地產(chǎn)策劃與銷售作業(yè)的運行質量與效率，發(fā)掘并實現(xiàn) 項目最大的潛在價值，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績并為客戶積累豐厚的品牌資產(chǎn)， 從而實現(xiàn)“發(fā)展商與購房客戶、與購房客戶以及與發(fā)展商“雙贏”的地產(chǎn)服務理念。香悅華府（重慶） 中天 公司服務功能與優(yōu)勢 為使代理項目在當前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出、一枝 獨秀，地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司憑借以下各項專業(yè)功能發(fā)揮其優(yōu)勢： ? 通過定期細致深入的市場調查研究掌握最新市場信息，準確把握現(xiàn)時并預測未來的市場狀況及需求動態(tài)，及時調整并完善項目的市場定位策略、整體建筑規(guī)劃設計方案與營銷推廣策略； ? 通過龐大的客戶網(wǎng)絡和信息資料庫了解分析客戶的有效需求，制定完善且行之有效的營銷推廣策略； ? 憑借由多名優(yōu)秀規(guī)劃師及建筑師、環(huán)境師組建的城市與建筑規(guī)劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目的前期規(guī)劃與建筑策劃及產(chǎn)品研發(fā)等環(huán)節(jié)發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃的優(yōu)勢與效能最大化。 四大分工體制： ? 銷售 中心：二級市場銷售代理部、三級市場銷售代理部 ? 策劃中心：項目策劃部、城市與建筑規(guī)劃設計研究室、客戶服務部 ? 市場研究中心：市場調研部、信息管理部 ? 后勤中心：行政人事部、財務部、合同管理部 服務范圍 ? 項目全程策劃顧問服務 ? 項目立項可行性研究： ? 項目市場可行性研究： 投資經(jīng)濟效益可行性研究； 建筑規(guī)劃設計可行性研究； ? 市場調查研究： 市場總況分析；區(qū)域市場分析；競爭對手分析；消費者研究； ? 市場定位分析： 目標客戶群分析；市場細分；并確立目標市場； ? 項目前期策劃 [1]： 項目市場定位與概念設計； ? 項目前期策 劃 [2]： 戶型設計建議；建筑外觀風格建議；建筑與環(huán)境規(guī)劃設計建議；項目配套設施規(guī)劃； ? 營銷推廣策劃： 根據(jù)各銷售階段提供項目銷售策略與計劃（包括價格策略、促銷策略、公關策略等）；廣告宣傳策略方案（含廣告思路、媒介策略等）建議； ? 銷售組織與管理： 人力資源開發(fā)（招募與培訓）；銷售制度與規(guī)定；管理與控制； ? 統(tǒng)籌、指導銷售推廣執(zhí)行工作： 廣告平面設計監(jiān)控；樓書折頁等；設計監(jiān)控；地盤形象包裝；推廣活動；配合媒介新聞推廣；代擬定合約。 專業(yè)成就 主要創(chuàng)辦人長期以來在深圳、重慶與成都等地有過成功操作 40 多個地產(chǎn)項目豐富經(jīng)驗，使其成為當?shù)氐慕?jīng)典案例。 都市院景 庭院景觀與高素質知識精英所帶來的人文氣息相結合，形成靚麗 的風景。 ● 電話及寬帶網(wǎng)絡接入系統(tǒng)； ● 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設進行信息發(fā)布通知和音樂播放。 將具有“文化內涵”、“休閑”和極富 “情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活服務的目標，也達到會所盈利的目的。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。 ? 明亮的采光環(huán)境： 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內采光，使各個空間光線充沛，室內明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。 c) 少量建筑面積在 130 平米以內的大三房單位。 2）商業(yè)面積： ? 本項目未來 規(guī)劃戶數(shù)約 2800 戶，按照： 人 /每戶、 平米 /人的商業(yè)需求面積計算，本項目應設置配套的商業(yè)面積： 2800 X X =6860平米。 在住宅的每層，設置 15~20 平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領域感。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。 能接受的單價集中在 （套內） 1600－ 2500 元 /m （套內），總價款在 15－ 30 萬之間。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。 ◆ 購買力分析： 這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在 1800－ 2500元 /平米范圍，總價款在 15－ 25 萬左右。 8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。 （四）威脅（ T） 項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質的提升； 周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多； 開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。 地塊形狀呈規(guī)則的 L 形。 ◆ 社區(qū)配套： 100 畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。 項目不足之處 ◆ 對項目自身的形象包裝不夠。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結合，采用圍合式布局，并將泛會所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設計中。 不足之處： ◆ 局部有些戶型私密性較差。 ◆ 物業(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理公司。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結合，采用庭院式圍合，和諧對稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間 200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟 18 層及 24 層建筑圍合而成，分為東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。 ◆ 該片區(qū)目前供應的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房基本在套內70－ 80 平米左右，三房大都 在套內 100 平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏。 ◆ 檔次 以上項目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位。 由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場具有較大的自然資源優(yōu)勢。 三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 土地供應市場分析 商業(yè)物業(yè)銷售價格( 元/ m 2 )300031003200330034003500360037001999年 20xx年 20xx年 20xx年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉讓宗數(shù)對比： 土地總數(shù)（個） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。 %%% %%%%%%市內普通商家 市內品牌商家 外地背景商家 外資背景商家商業(yè)物業(yè)完成投資( 萬元)010000020xx003000004000005000001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 進入 20xx 年，隨著政府加大城市建設速度，各區(qū)擴大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應量將在未來的 23 年內增長速度迅猛。 商業(yè)業(yè)態(tài)結構不合理，規(guī)模型