【正文】 實(shí)力經(jīng)營(yíng)者有較大的空間。 ◆ 消費(fèi)者表現(xiàn)為對(duì)品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。 ◆ 今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長(zhǎng) 52%，但成交金額只增長(zhǎng)12%，成交均價(jià)比去年下降 120 元 /平米左 右。 4） 20xx 年土地放量巨大，并且吸引了大批外來投資商進(jìn)入重慶圈地，這無疑將加 大重慶未來幾年內(nèi)的住宅總體供應(yīng)量，并加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，不排除局部會(huì)出現(xiàn)泡 沫的可能性。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（億元） 增長(zhǎng)率（ %） 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年土地購(gòu)置面積對(duì)比圖 分析： 20xx 年以前，重慶房地產(chǎn)土地價(jià)格以及商品房?jī)r(jià)格與全國(guó)發(fā)達(dá)城市相比，明顯偏低，加之土地供應(yīng)不夠市場(chǎng)化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機(jī)會(huì)，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢(shì)， 20xx 年重慶市政府公布了新的土地價(jià)格且出讓金、配套費(fèi)都成倍上調(diào)，還加強(qiáng)了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長(zhǎng)率。 到 20xx 年，北部新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 65 萬(wàn)，而現(xiàn)有人口 萬(wàn)，這意味著未來 11 年，北部新區(qū)人口特別是就業(yè)人口將快速增長(zhǎng)。 規(guī)劃主要職能：高新技術(shù)研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。 2） 區(qū)域規(guī)劃： 六號(hào)線 三號(hào)線 軌道環(huán)線 四號(hào)線 用地形態(tài)由七個(gè)組團(tuán)構(gòu)成：人和組團(tuán) (1 號(hào) )、大竹林組團(tuán) (2 號(hào) ) 、禮嘉組團(tuán) (3 號(hào) ) 、黃茅坪組團(tuán) (4 號(hào) )、翠云組團(tuán) (5 號(hào) )、鴛鴦組團(tuán) (6 號(hào) ) 、金山組團(tuán) (7 號(hào) ) ， 各組團(tuán)之間由生態(tài)林地、市級(jí)公園等自然隔離。 20xx 年北部新區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)概況： 區(qū)域 經(jīng)開園和高新園 指標(biāo) GDP 工業(yè)總產(chǎn)值 金額 14 同比增長(zhǎng) % 230% 二、交通概況 交通設(shè)施 ? 公交客運(yùn)主樞紐站： 1 處 ? 樞紐站場(chǎng)： 5 處 ? 一般站場(chǎng) : 6 處 ? 公交保養(yǎng)場(chǎng) : 1 處 軌道交通 ◆ 軌道交通線路三條：軌道三、四、六號(hào)線。 ◆五年構(gòu)建框架：到 20xx 年，完成基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。北部新區(qū)實(shí)行 一區(qū)多園 ，開發(fā)建設(shè)汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。 7. 良好的投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。 ◆八年基本建成新區(qū)：到 20xx 年， 7 個(gè)組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的框架基本形成，現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)風(fēng)貌初步展 現(xiàn)，對(duì)外開放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭(zhēng)達(dá)到 1500 億元。 ◆ 軌道交通環(huán)線 ? 一級(jí)軌道交通樞紐站： 2 處； ? 三級(jí)軌道交通樞紐站： 4 處。 ◆ 人和組團(tuán)（ 1 號(hào)組團(tuán)）： 本項(xiàng)目所在組團(tuán)。 ◆ 黃茅坪組團(tuán)（ 4 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 萬(wàn)人。 北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。 ? 住宅開發(fā)投資 年份 完成投資 (萬(wàn)元 ) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 523357 —— 20xx 728125 % 20xx 1107126 % 20xx 1306998 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 1）截至 目前 ， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量是最大的，而每年都不同程度地呈現(xiàn)出遞增的趨勢(shì)；且每年的投資同比增長(zhǎng)速度都有所增長(zhǎng)，僅 20xx 年的同比增長(zhǎng)速度較 20xx 年有所下降。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求部分 商品房銷售狀況 ? 商品房銷售面積 年份 銷售面積（萬(wàn) m2） 20xx 580 20xx 746 20xx 1016 20xx 1645 分析： 結(jié)合商品房銷售面積以及竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長(zhǎng)，且二者的比例基本保持在 1： ，這說明供給與需求總體上是平衡的。表明低價(jià)房和二手房的需求傾向十分明顯。 ◆ 中高價(jià)位住宅需求需要態(tài)勢(shì)不很明顯。 1）從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見下圖），我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達(dá)到了 35%，而連鎖倉(cāng)儲(chǔ)中心所占比例較低，只占 5%，這說明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不是很合理。 ? 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價(jià)和相應(yīng)開發(fā)費(fèi)用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上漲，而消費(fèi)者對(duì)商品住宅的價(jià)格較為敏感，部分開發(fā)商也會(huì)因?yàn)樽≌?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 北部新區(qū)大盤放量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 檔次 建筑形態(tài) 物業(yè)類型 1 中體奧園 1050 畝 萬(wàn)方 中高檔 多層為主 綜合型住宅 2 保利集團(tuán)項(xiàng)目 3000 畝 150萬(wàn)方 高檔 別墅為主 住宅為主 3 重慶香江國(guó)際 576 畝 72萬(wàn)方 高檔 高層、小高層 商務(wù)為主含大型商業(yè) 4 棕櫚泉花園 1280 余畝 萬(wàn)方 高檔 不詳 住宅為主 5 建工集團(tuán)項(xiàng)目 800 畝 不詳 不詳 不詳 不詳 6 藍(lán)湖郡 1600 畝 70萬(wàn)方 高檔 別墅為主 住宅為主 分析： ? 未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個(gè)項(xiàng)目 總量將達(dá)到約 600 萬(wàn)方。 該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面初步形成。 ◆ 銷售情況 銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。 ◆ 該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。 80 畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。 項(xiàng)目成功之處： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略。 ◆ 社區(qū)配套：主要是泛會(huì)所。 ◆ 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖。 ◆ 戶型定位 房型 二房 三房 四房 建筑面積（平米） 87 115－ 143 144－ 160 ◆ 戶型特色：動(dòng)靜分區(qū)明顯、 L 型角大陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。 二、 SWOT 矩陣策略配對(duì) SO 策略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì) 1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶 動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。 9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，挖掘潛在 的投資客戶群。 3）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：解決居住問題，或因房?jī)r(jià)飛漲，為將來居住提前購(gòu)買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對(duì)小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對(duì)小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對(duì)教育配套有一定的要求。而在現(xiàn)有員工中，有 20%有購(gòu)房?jī)A向，其普遍能接受的價(jià)位在 20xx 元 /m2(套內(nèi) )范圍內(nèi)。 對(duì)公共交通要求較高。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)。這種庭院式設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計(jì)。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 ? 本項(xiàng)目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。 ? 超大陽(yáng)臺(tái)（空中花園、入戶花園）設(shè)置： 將普通的外陽(yáng)臺(tái)升級(jí)為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會(huì)客、園藝、娛樂、休憩的空間。 ? 入口玄關(guān)設(shè)置： 在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實(shí)際使用中大大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營(yíng)造，更提高了主人的生活質(zhì)量。 按照其經(jīng)營(yíng)特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ◆ 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵(lì)人們“參與”、“娛樂”、“進(jìn)入”的功能。 ◆ 合理組織交通，以實(shí)現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫(kù)和半地下車庫(kù)。 ◆ 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 代收發(fā)信件、代訂書報(bào)、上門維修、代繳費(fèi)、保潔服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。 書香門第 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征。 曾主持或參與的樓盤如下： 國(guó)際文化大廈（深圳） 蔚藍(lán)海岸（深圳） 世界花園米蘭居（深圳） 星河明居（深圳） 荔園新村（深圳） 福源花園（深圳） 深南花園（深圳） 英達(dá)花園（深圳） 翠景山莊（深圳） 寶安廣場(chǎng)（深圳） 柏麗花園（深圳） 太平洋商貿(mào)廣場(chǎng)（深圳） 美加廣場(chǎng)（深圳） 華庭嘉園（重慶） 華庭錦園（重慶） 旭東 ? 項(xiàng)目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項(xiàng)目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準(zhǔn)備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會(huì)、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動(dòng)等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓(xùn)及管理、客戶跟進(jìn)、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動(dòng)。 目前，公司設(shè)有內(nèi)部刊物《重慶地產(chǎn)市場(chǎng)每月動(dòng)態(tài)》（由市場(chǎng)研究中心主辦）。帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國(guó)際商務(wù)大廈（重慶） 中天通過前期較低的價(jià)格，吸引市場(chǎng)；中后期待項(xiàng)目人氣和項(xiàng)目自身配套逐漸成型后，將價(jià)格逐漸上漲，以保證開發(fā)上的一定利潤(rùn)。人文精神的復(fù)興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項(xiàng)目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時(shí)可以避免會(huì)所集中經(jīng)營(yíng)而可能導(dǎo)致的虧損問題。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。 經(jīng)營(yíng)型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 1500018000 套內(nèi)：5080 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對(duì)住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價(jià)值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 ? 主臥室 配置 270 度觀景窗： 在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級(jí)為 270 度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 2） 定向購(gòu)買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購(gòu)買方，未能進(jìn)行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給項(xiàng)目整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤(rùn)。但考慮到項(xiàng)目容積率較高（ 4 以上），建議項(xiàng)目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚(yáng)的設(shè)計(jì)，來表達(dá)該樓盤的一種生活夢(mèng)想。庭院的設(shè)計(jì)能有機(jī)結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢(shì)。但從項(xiàng)目整體發(fā)展的角度看，必須將項(xiàng)目的檔次進(jìn)行一定的提升，以提高商品房部分的價(jià)值。 3）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：解決居住問題； 4）目標(biāo)客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內(nèi)面積在 70 平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在 40 和 90 平米以內(nèi)； ◆ 要求總價(jià)在 1520 萬(wàn)元左右； ◆ 對(duì)教育配套有一定的要求； ◆ 對(duì)價(jià)格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對(duì)公共交通的依賴度較高。 ◆ 購(gòu)買力分析： 這一部分人群的購(gòu)買力較強(qiáng)，他們普遍能接受的價(jià)位在 2500－ 3000元 /平米范圍，總價(jià)款在 25－ 35 萬(wàn)左右。 2） 通過項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足。 3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造特色園林和特色商業(yè)。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。 + ◆ 物業(yè)管理：龍湖物管。 水晶酈城 目基本概況： ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積： 22 萬(wàn)平米。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。 ◆ 獨(dú)樹一幟的賣點(diǎn)挖掘方法。 ◆ 東和公司對(duì)樣板房的力打造，吸引了眾多消費(fèi)者的目光。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個(gè)性張揚(yáng)的成長(zhǎng)空間。 ◆ 該片區(qū)對(duì)外區(qū)域消費(fèi)者